А правда ли?… РБК: Башкирия лидирует в ПФО по темпам роста цен на вторичное жилье - эксперты. Суровая правда лучше приятной лжи
Средневзвешенная цена за квадратный метр на вторичном рынке недвижимости в республике выросла с начала года на 2,38%, утверждают аналитики московского агентства SRG…
Комментарий Андреевой Е.Я. Чуть ниже приводится текст, опубликованный РБК с моим комментарием именно этому СМИ, но на своем сайте мы можем быть более многословными.
Приветствую всех, кто читает это.
Итак, а правда ли, что цены именно на вторичное жилье в Уфе выросли с начала 2016?
Ответ: НЕТ. И пока расти они не будут, так как для изменения тренда нужно повышение покупательской способности. Пока мы это не видим, цены продолжают снижаться, средняя по рынку около 60 тыс руб/кв.м. вторичного жилья, с начала года это минус 2-2,2 %
Почему пишут такое? Видимо, подобные публикации - разогрев общества, фейк с целью показать, что дно рынка пройдено и оживить спрос. Поможет ли это заказчикам – не знаю, но лично я предпочитаю быть объективно, и видимо поэтому аналитика нашей компании жива и цитируется уже более 15 лет. Тренд есть тренд. Если ты соврешь сегодня, завтра твоя поправка вылезет в следующей цифре. Ну или тебе просто не поверят.
Второй вопрос - как считать. Репрезентативность выборки вопрос важный. Мы делаем обсчет почти по 90% объектов в экспозиции. Да, это 4000-6000 объектов минимум. Даже неспециалисту понятно, что если считать от 20% то результат будет какой угодно, но другой. Ну и где брать исходные данные. Например, в момент, когда реклама на Авито стала недешевой, большинство объектов в самом дорогом с точки зрения размещения и рекламы сегменте загородного жилья ушло. Источников должно быть много, в том числе бюджетных
Третий вопрос - а где предыдущие цифры и тренда. Насколько они соответствовали ситуации ранее.
Четвертый – средняя цена по региону величина настолько абстрактная, что осознать ее сложно. Разбивка на крупные города была бы правильнее. Чем больше таких но, тем больше погрешность.
Самое интересное, что почему-то Башкортостан на первом месте с ну очень большими отрывами:
В настоящий момент можно сказать, что рынок если не на дне, то приближается к нему. Но тем не менее продолжает снижаться. Согласна с тем, что основное снижение пришлось на 2015 год - все 12%, а сейчас за почти полгода мы видим 2-2.5% Но активность рынка вторичного как раз и поддерживается этим продолжающимся снижением. Объекты дешевеют, и становятся возможными минимальные взносы по ипотеке и т.д.
Что с новостройками. А вот тут как раз аналитики правы. Возможно, при своих подсчетах они просто не разделили эти два сегмента, что необходимо.
Так как на новостройки цену формирует себестоимость строительства, а на вторичном рынке – спрос и предложение плюс покупательская способность. А тут цена может сойтись у сторон и значительно ниже, особенно, если купить тоже стало намного дешевле. Что невозможно в новостройках, где себестоимость никуда не деть.
Как бы я не писала о том, что два сегмента нужно разделять в расчетах, как и отделять от основного рынка вторички элитное жилье, в расчетах подобных агентств видимо присутствует путаница. С одной стороны верно - жилье есть жилье, какая разница, готовое или строящееся. Но аналитические компании не видят реальности, которую видим мы. Выставить квартиру в рекламу можно и в три раза дороже. Да вот продать нельзя.. Как себя ведут покупатели, как долго продаются квартиры, где максимальный спрос, сколько у людей реальных денег, как одобряется ипотека. Кому, как не нам это знать. И поверьте, сейчас тренд на повышение на вторичном рынке не то чтобы маловероятен, он попросту не нужен. Лучше снижение цены, чем застой и отсутствие сделок. Поэтому не ждем и не видим мы роста по крайней мере в ближайшее время.
Надеюсь и читатели и журналисты, и опубликовавшие цифры «аналитики» поймут меня правильно. Но я согласна с застройщиками, у которых реально растет себестоимость. Они не могут снижать цены далее. А самые дешевые объекты были в большей части распроданы в 2015 года. Новые проекты формируются уже на новой себестоимости.
Поэтому в ближайшее время мы станем свидетелями уникального момента в истории рынка недвижимости Уфы: когда цены первичного и вторичного рынка сравняются. Причем не факт, что эт будет плохо для застройщиков, так как этот тренд сопровождается изменением отношения потребителей. Поскольку с такой минимальной разницей в ценах сегментов инвестиции минимальны, потребители «определились»:
Те, кто готов ждать, или хочет новое, либо пользуется более дешевыми акциями по ипотеке на новостройки, их и покупает
Те, кому надо сразу жить, важна общая стоимость объекта, которая снижается, либо находит конкретную планировку или местоположение именно на вторичке - покупает вторичку
Самое главное, хочется отметить еще раз, что снижающаяся цена на вторичном рынке - это не плохо, и это не зло. Это делает жилье доступнее, а в кризисные ситуации способствуют активности сегмента... И сегмент не стоит путать с новостройками, тренды там разные
Всегда ваша Андреева Е.Я.
_______________________________________________________
Цитата:
По данным аналитического центра SRG средневзвешенная стоимость одного квадратного метра на 27 мая 2016 года в Башкирии составила 48,8 тысяч рублей. По этому показателю республика находится на 4 месте в ПФО – цены выше в Нижегородской области (54,92 тыс. рублей за кв.м), Татарстане (51,48 тыс. рублей за кв.м) и Самарской области (51,26 тыс. рублей за кв.м).
При этом по темпам роста цен республика выигрывает: с начала года средневзвешенная цена возросла на 2,38%, хотя относительно апреля она снизилась на 0,68%. Всего в ПФО, согласно данным аналитического центра SRG, цена с начала года поднялась в пяти регионах, в том числе в Татарстане и Пермском Крае.
Ранее РБК-Уфа писал применительно к уфимскому рынку жилья, что цена в 2016 году должна остаться на достигнутом уровне, без существенных падений, поскольку у застройщиков нет резервов для дальнейшего снижения цен. «Себестоимость строительства растет. Цена оборудования, например, лифтового, теплового, привязана к доллару, и выросла не менее чем на 30%. Стоимость металла также выросла на 25-30%. Растут цены на цемент», - говорил в апреле этого года заместитель генерального директора Треста «Крупнопанельное домостроение» Александр Коновалов.
Тогда же в апреле эксперты агентства ЦИАН прогнозировали, что в крупных «перспективных» городах может произойти стабилизационный «отскок» в стоимости недвижимости. Уфа тогда была отнесена к городам с высокой привлекательностью для внешних миграций и диверсифицированной экономикой.
Уфимские эксперты не согласны с данными московского аналитического центра SRG. «У меня ощущение, что цель таких прогнозов - подстегнуть спрос на рынке недвижимости, - говорит генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева. - Роста цен на вторичное жилье мы не наблюдаем. Возможно, они учитывали в анализе и первичное жилье, на которое растет себестоимость, а самые дешевые объекты уже распроданы. По нашим данным, с начала года на уфимском рынке цена на недвижимость не росла. Считать средневзвешенную цену по всему региону - не знаю, насколько это корректно».
Сегодня же опубликованы данные Башкортостанстата о том, что в Башкирии за пять месяцев этого года было введено жилья на 7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Подробнее на РБК:
http://ufa.rbc.ru/ufa/freenews/576131a19a79470cfcb97a3a?from=main
Количество просмотров -
