Андреева Елена. Прогноз развития рынка недвижимости Уфы на 6 месяцев 2022 года и далее
Ипотечные ставки выросли до 20%, но у банков уже есть выдачи по новым ставкам. Кто-то прогнозирует снижение цен на недвижимость, но большинство застройщиков уже заявило об их повышении. Каков прогноз дальнейшего развития.
Когда-то у нас уже были ставки по ипотеке 18%, те, кто брал ипотеку тогда, потом успешно использовали механизм рефинансирования и снизили ставку. И многие банки славно этим воспользовались, чтобы забрать свою долю рынка. Это оказалось легче, чем конкурировать базовыми ставками и доступом к госпрограммам. Пока монетаристская политика по защите финансовой системы привела к ставке ЦБ в 20%. Это искусственно создана мера, направленная на недопущение резких действий граждан с денежными средствами, а именно, оставить их не счетах в банках, а также резких движений с прочими активами, валютой, акциями и т.д. Это объективно. И в этот раз наше государство применяет именно монетаристский подход как основной в экономической сфере.
Поэтому это позволит столь же быстро «откатить» ставку при необходимости. В отличие от чисто государственного регулирования, монетаризм работает быстрее. При завершении политических процессов, экономические ставки могут начать возвращаться к старым значениям. Ориентировочный период этого - в течение полугода, начало будет еще быстрее. Тем не менее, экономические последствия текущих ситуаций продлятся намного дольше, а накопления склонны к обесцениванию в гораздо более быстрые сроки, чем это было в коронавирусный кризис. Денежную массу государство пополнит, что чревато дополнительной инфляцией. В такие периоды важнее оборачиваемость рынка, активов.
Санкционная риторика, как ее называют в СМИ, пока выглядит как истерическая попытка давления на Россию. Но ожидая далее наступление рано или поздно логики бизнеса и его интересов, сложно представить полное закрытие многих брендов. Вероятнее всего, далее мы увидим постепенный возврат многих, хоть и не всех. А новые партнеры всегда появляются именно в эти моменты истории.
Тем не менее, наша практика рынка недвижимости, и 4 кризиса показали типичные реакции рынка недвижимости. Вне зависимости от общего фона и причин кризисов, рынок этот очень инертен в своей реакции, и рынок «бычий», стремящийся вверх по цене тем сильнее, тем жестче экономическая ситуация. С другой стороны, даже в самые сложные периоды возникают причины для срочных сделок. Как продажа ввиду сложных жизненных ситуаций, так и сохранение накоплений, жизненные ситуации и т.п.. Нок таким ситуациям нужен немного иной подход. Именно поэтому, каковы бы ни были ставки, появляются сделки и интересанты. Все не так линейно, как кажется. Мы это видели в 2014 году со ставками в 18%. Сейчас нужно смотреть не на ставки, а на одобряемость и платежеспособность клиентов. Ипотека на вторичном рынке не единственный двигатель сделок, и последние годы общая цена объекта, дающая предельно возможный для конкретного заемщика ипотечный платеж, стала решающей в сочетании с первоначальным взносом. Главное в такие периоды, это оборачиваемость рынка, которая, как считается, зависит от доходов и платежеспособности. Но на практике представляет собой более сложную конструкцию. Но закономерно возникают ожидания по поводу цен на недвижимость.
Памятуя 2020 год, в начале коронавирусного периода многие тоже считали, что цены на недвижимость упадут, и довольно быстро. Но этого не просто произошло, но произошло ровно наоборот, и за 2 года новостройки выросли более, чем на 30-50%, потянув за собой и вторичку до 30%. А сейчас у нас еще и новостроек не хватает, а инфляция продолжает разгоняться. Возможно ли снижение в таких условиях? И как оно будет происходить?
Когда действует тотальная инфляция, а она сейчас происходит из-за курса валют и других внешних причин, цены на недвижимость не падают. Никогда, а то и растут. Это психология нашего общества и рынка. Впервые с этим парадоксом мы столкнулись, когда у нас начали дорожать новостройки, затем в ковидный период. Сейчас экономическая ситуация несколько глубже, но и недвижимость пока воспринимается как единственно надежный актив. Тем более, что с акциями и валютами теперь пока все. Пока мы видим лишь желание собственников повысить цены. Как и в 2021, сначала подорожали новостройки, потом вторичка, следом пошла загородка, и завершилось все коммерцией, которая и так-то не демонстрировала активность в продажах, но в цене захотела вырасти соразмерно инфляции. Так почему мы вдруг ждем сильного и быстрого снижения цен на жилье? Тем более, что и с ипотекой эту историю мы проходили, и дефицит и так наблюдался, хороших вариантов на вторичном рынке давненько недостаточно, про новостройки уже сказано выше.
Мы, возможно, будем наблюдать некоторую вялотекучесть рынка, но резкое падение цен вряд ли произойдет. Вероятно, будет боковой тренд, корректировки цен в некоторых сегментах, например, на элитное жилье или коммерческую недвижимость. Например, сегмент элитного жилья и так в последние годы показывал значительное снижение стартовой цены либо в процессе экспозиции, либо в торге к сделке. Поэтому вероятно, что цены экспозиции покажут разброд и шатания в ценовых ожиданиях, и ориентироваться на них станет сложнее. Если говорить об источнике доходов населения, то высокие ожидания не только к госпрограммам и господдержке. Многие затраты граждан в этом году не оправлются – зарубежный отдых или покупка автомобиля по выросшей в 2 раза цене врд ли кого-то обрадуют. Соответственно, денежная масса на рынке никуда не денется, и из страны пока никак не может быть выведена. Так или иначе она будет крутитьс в стране, а уходящие европейские бренды и закрытые перелеты пока лишь сэкономят накопления. Собственно, тренд ближайшего времени может оказаться поход на 2020 год.
Многие покупатели стали ожидать снижения цен. Пока это эмоции неопределенности. Надо понимать, что если вы ждете снижения цены например на 20%, это произойдет одновременно с обесценением или «проеданием» ваших накоплений. И неизвестно, не случится ли второе быстрее. Если в планах что-то сначала продать, то оно обесценится столь же сильно. В итоге инфляция победит логику. Монетаристские методы регулирования экономики сработают быстро и четче, чем происходили процессы в 2020-2021 гг. Сейчас весь рынок обоснованно ожидает новых программ господдержки, и они будут, сомнений в этом нет. Соответственно, они будут способны разгонять ситуацию, создавать движение сделок. Уже объявлены выплаты для семей с детьми, и т.д. Повторюсь, главное для рынка – это наличие сделок, вне зависимости от цен, которые скорее подвергнутся коррекции по сегментам, чем снизятся быстро и значительно. А в структуре объектов усилится расслоение на «максимально ипотекопригодные» небольшие квартиры в старом фонде и более дорогие варианты..
Отдельно хочется сказать о тех, кто имеет валютные накопления, считая в рублях и радуясь их сумме переводом в рублях по курсу покупки валюты у банка. К сожалению, вряд ли когда-либо удастся превратить доллары в рубли по такому курсу (более 135). Логика же мелкого инвестора именно такова. Хотя продать валюту он может только по нижнему уровню (не более 100), а возможно и только подтвердив ее источник. В итоге, доходность и инфляция в сравнении могут показать себя через пару месяцев неожиданно. Выгодные цифры могут быть краткосрочными, особенно на фоне нарастающих ограничений валютных операций, появления дополнительных комиссий и т.д. И стоит обратить внимание на огромный спрэд, делая из него правильные выводы. Учитывая появляющиеся тренды начала расчетов в других международных валютах, есть вероятность того, что от слишком больших валютных накоплений стоит избавиться. В любом случае, позиция нашей страны в этом вопросе очевидна. А применяемые санкции в итоге нанесут больше ущерба именно тем, кто их ввел.
Полагаю, к лету и в течение него ипотечные ставки должны отрегулироваться и опуститься до психологически более приемлемых пределов. Столь же быстро, учитывая монетаристские подходы к регулированию, ставка ЦБ может быть изменена при достижении нужных государству результатов. Надо помнить, что большого выбора квартир на рынке нет, а жилищные и семейные вопросы решаются в любые периоды. А имеющаяся инфляций принесет больше потерь тем, кто слишком долго ждет и ничего не делает. Самое страшное для нашего рынка – это застой и обесценение. Но я полагаю, наученные горьким опытом люди до такого доводить не будут, так как последствия потерянного времени окажутся хуже как с точки зрения инфляции, так и с точки зрения потери времени жизни. Также сейчас при высокой степени государственного регулирования процессов, могут быть значительные коррективы с его стороны. Но они сыграют только в пользу нашему рынку, чего, видимо, нам и стоит ожидать ВНЕ зависимости от внешнеполитического фона.
Автор. Андреева Елена, Генеральный директор ФСАН "ЭКСПЕРТ"
Количество просмотров -
