Кризису – дно! Что просто обязано случиться с рынком недвижимости Уфы в августе 2015 года. Эмоциональные аналогии российской истории и сухие технические параметры рынка совпадут
Покупать квартиру на «дне», и на минимуме цены хотят все, кто это планирует. Однако поймать этот момент и, главное, поверить в него, как оказалось, готовы единицы. Мечтами о завтра грезит 70% потенциальных покупателей недвижимости, и каждый намечтал будущее рынка недвижимости по-своему, вплоть до бурного роста цен буквально завтра. Но будущее рынка просчитывается, его движение инертно и НЕ столь быстро, как хочется тем, кто привык отслеживать валюты и «фонды», а некоторые его закономерности налицо уже сейчас. Об этом сегодняшний прогноз.
Тренд продолжается. Оставаясь при своем мнении относительно будущего тренда рынка, замечу, что период «минимальных цен» после устойчивого и уже очевидного всем снижения обычно продолжается 2-3 месяца. Ему предшествует замедление темпов снижения и полный штиль на рынке. Одни ждут, пока станет еще дешевле и приходят в себя от экономических потрясений, вторые достигают нижнего порога снижения, понимая, что ниже уже совсем не хочется. Именно в этот момент наступает «полный штиль». Чаще срабатывает еще какой-то фактор – летние отпуска, как в этот период, майские праздники, как в прошлый кризис.ж После чего дно цены становится полностью очевидно. В этот момент на рынке начинают появляться первые покупатели из ожидающих этого момента. Их активизация как раз и свидетельствует о ценовом минимуме. Потому что, как только продавцы видят звонки и запросы, снижение цены прекращается, даже если сделок фактически пока и нет. Здесь срабатывает психология, нежели экономические расчеты.
Заметить надо также и то, что пока об ипотеке не было сказано ни слова. Сейчас не только она определяет ситуацию, ставки банков продолжают снижаться в том же темпе, что и цены рынка
А правда ли осенью цены начнут расти? Когда мы говорим о дне тренда, мы не имеем в виду, что завтра цена начнет активно расти. А говорим лишь об активизации первичного спроса – на уровне первичных звонков и интереса к объектам. Учитывая условно низкую платежеспособность населения и низкие объемы накоплений граждан, если собственники, почуяв первый спрос, попытаются начать повышать цены, застой на рынке продлится. Скажем, еще на сентябрь и часть октября.
Правда, есть противоположное мнение, что активизация как раз и пойдет после того, как кто-то массово начнет повышать цены. Мол, все увидят рост, испугаются, что не успеют купить, и пойдут покупать. Но я с таким мнением не согласна. Такая психология покупателя существует не на начале цикла, а в преддверии максимума цены, в периоды так называемого «бума», вызванного либо внешним фактором ( как валюты в конце 2014), либо перекосами рынка.
Почему нет. Во-первых, на этом выиграют те, у кого останется дешевле всех. В-вторых, не стоит забывать о «поиздержавшихся» в кризис, и какой-никакой сезон отпусков граждан. В-третьих, спрос на вторичном рынке снижает конкуренция новостроек – рынка гораздо более управляемого и субсидируемого сейчас. Поднимете цену - покупатель уйдет к застройщику. Снизите ее после поднятия - все увидят вашу игру ценой и найдет более сговорчивого продавца.
Застройщики не будут продавать дешевле, покупатели не хотят покупать дороже. Такова сегодняшняя ситуация. Политические факторы мотивации закончились. Нужно осваивать новые проекты, а по старым укладываться не только в сроки, но и в качество. Для новых площадок нужно работать с теперешними не в убыток.
Рост коммунальных затрат. Помимо роста тарифов в последние дни слышны новости и о росте цен на бензин. Это приведет к попытке повысить цены аренды, которая закончится ничем, уж слишком много объектов на рынке, плюс к предложению добавятся свободные после всех саммитов отели. Но конкурировать с арендой сегмент новостроек не может. Альтернативой станет вторичка.
Загородная недвижимость как альтернатива городу имеет столько же минусов, что и плюсов. Но коммунальные услуги в загородном сегменте, особенно с локальными коммуникациями теперь стали уже не немного, а гораздо ниже, чем у городского жилья. Для тех, кому это критично (например, плюс платеж по ипотеке) купят дом эконом-класса как только смогут. А это еще минус объемам спроса на вторичном рынке и плюс к предложению. Так как сначала продается имеющаяся квартира «созревших» для загородного проживания граждан. Крайне редко дом является первым жильем для горожан Уфы.
Поэтому с какой стороны не посмотри, перспектив роста цены на вторичном рынке осенью никак нет. Лишь некоторая активизация спроса, которая сдвинет сделки. Именно это будет целью их совершающих.
Манипуляции рынком сейчас неуместны. Некоторые пробовали еще в январе поиграть ценами. Свободно конкурентному и неуправляемому, в отличие от рынка новостроек, вторичному рынку жилья бесполезно рассказывать сказки, если федеральные таблоиды во всех разделах новостей говорят иное. Провокационные статьи некоторых центральных порталов по недвижимости о якобы подскочивших (вдруг видимо за один день, что на РН не бывает в принципе) ценах на типовое жилье в Москве не способны сделать незаметными тысячи других фактов и наблюдений. Манипулировать таким рынком почти нереально, и с этим согласятся те, кто помнит, как в январе 2015 цена вторичного рынка как будто бы выросла (рост валют, который привел к пересчетам цен, инерция истеричного декабря), а потом закономерно откатилась куда ей следует (см пик на графике ниже). Попытка продавить издыхающий спрос лишь продляет кризис и застой рынка. Как и попытка повышать цены тогда, когда покупатель к этому не готов.
Кто в выигрыше? Только те, кто купит жилье на минимуме цен на имеющиеся суммы либо без продажи имеющегося, либо с продажей и покупкой бОльшей квартиры. Чем больше квартира, тем сильнее снижается цена с начала 2015. Именно это приводит к тому, что на некоторые элитные или бизнес-класса квартиры вдруг появляется покупатель с хорошей суммой. Кто-то просто ждал своего часа или нужного объекта в домах, где квартиры на продажу в принципе появляются не чаще 1 раза в год.
Все-таки про ипотеку. Сейчас заемщики по ипотеке рассуждают так, успокаивая себя: если квартира куплена на максимуме цены в декабре 2014 – зато мы взяли ипотеку по минимальным ставкам. Если ипотека взята скажем весной этого года по ставке выше уже на 3-4%– зато квартира стала дешевле на 100-200-300 и т.п. тыс.руб. Но ставка снижается и цена тоже. И в августе будет и ипотека хороша и цена низка.
Конечно, за последние месяцы, плюс господдержка, застройщики смогли продать больше квартир в новостройках. Но кризисные продажи и акции резко снизили их прибыль, поэтому что думают об этом сами застройщики, останется за кадром, а не пострадает ли качество строительства – покажет время и будущий вторичный рынок этих квартир лет через 5. Своими акциями застройщики оттянули со вторичного рынка часть потенциальных покупателей, и часто это были те, кто психологически был не слишком готов к покупке новостройки.
«Августовский» сценарий или сценарий «технических пятилеток». Наша история символична и циклична и в недвижимости. Но если не думать примерами, а принимать во внимание технические сухие показатели и периоды, то получается ниже следующее. Август завершает очередную «пятилетку» рынка. Как по эмоциональному, так и по техническому сценарию получается одно и то же. Мы приходим к следующему уровню цен и закономерностям или случайностям:
- максимум минус 20 (до 25)%, здесь надо учесть и более высокий темп инфляции. Если скорректировать снижение рынка на инфляцию, то мы получим до 30-35%. По некоторым сегментам рынке, например, коммерческой недвижимости, такое снижение есть и без учета инфляции. (плюс первый +1000500 в пользу августа 2015)
- по стандартным квартирам среднее снижение е по абсолютному показателю – 500 тыс руб. А это сумма среднестатистических накоплений граждан 300-500 тыс руб.
- период снижения цены сопоставим с предыдущим циклом и достиг уже 8 месяцев. А экономические циклы сокращаются, как и ускоряется технический прогресс, приводящий к изменению значимых, и появлению иногда весьма неожиданных факторов рынка. В качестве эпатажного примера подумалось недавно примерно следующее. Представьте, что в результате внезапного открытия мы заселяем некую чудную планету, или получаем источник энергии такой, что легко нароем себе новый континент. Ну или научимся строить вглубь земли, а там и теплее и вода ближе. Цены на недвижимость на земле снизятся. То есть шутки шутками, но не нужно умалять значение и влияние на рынок недвижимости неожиданных, но все чаще технологических факторов. Они обычно лишь ускоряют тренд, но не замедляют его. (плюс второй +1000500 в пользу августа)
- темп снижения цены замедлился (максимум был минус 3% в месяц, минимум – 0,15%) и начал колебаться, не цена а именно темп ее снижения, являющийся одним из первичный технических показателей. (третий +1000500 в пользу августа)
- активизации первичных запросов пока нет. Когда запросов станет много при сохранении предыдущего условия, это будет свидетельствовать УЖЕ о прохождении дна рынка. Ждем со дня на день, и вероятнее всего это будет 2 половина августа и сентябрь.
Последствия глобализации. Выход сейчас там же где и вход, но выходить назад сложно, поэтому получится очень медленно. Иными словами, сейчас выход из кризиса требует снижения цен, ставок, расставания с мечтами и бешеными прибылями, сокращению инвестиционных аппетитов. Т.е. требует возврата к когда-то пройденному, что обычно болезненно и отторгается.
Сейчас много пишут о том, что этот период не такой как тот, длиться будет не столько, сравнивают причины, последствия, строят прогнозы. Не могу не сделать этого и я. Несмотря на предыдущий прогноз, выход из текущего состояния будет довольно долгим. Это к пункту о том, что цены в ближайшем будущем расти заметно не будут - НЕ ЖДИТЕ.
На фоне довольно высокой инфляции этого периода инвестиционные ожидания будут низкими. Политика валютных рынков, общеевропейские проблемы, всякие эмбарго, санкции, пограничные войны и очередное массовое переселение народов (вы его заметили?) «жужжание» за спиной страны все же будут действовать нашим гражданам на нервы и создавать (в этом и цель информационных войн) ощущение неуверенности. Нас пытаются расшатать и изнутри. Поэтому после прохождения дна спроса на рынке недвижимости минимум полгода будет умеренная активность. Заметьте, я говорю о дне минимума спроса и активности рынка в первую очередь. В этом цикле дно цены будет не так заметно, показателем является спрос и реальные сделки на рынке, котогрые требуют активизации и активизируются при сохранении или незначительном изменении уровня цены. Ну если конечно Сбербанк не совершит подвиг 8% РЕАЛЬНОЙ для 70% заемщиков ипотеки на вторичном рынке. Цифра не случайна, это экономический расчет, при котором активность рынка заметно вырастет, а объемы кредитов будут выгодны. Тогда можно будет говорить и о заметном росте цены вторичного рынка.
Автор: Андреева Елена
Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», наиболее цитируемый аналитик рынка недвижимости Уфы, независимый эксперт
Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru, (347)299-14-14
e-mail: expert-russia@mail.ru
Количество просмотров -
