Наш прогноз. Что ожидать на рынке жилой недвижимости Уфы в 2019 году. Когда лучше идти на сделку, а когда ждать благоприятного момента. Прогнозы и раздумья об ипотеке и опять эскроу-счета
Многие ожидают, что по традиции, после Нового года все начнет дорожать, и в этом есть смысл. Что же ожидать от 2019 года?
В целом, 2018 год стал лидером по выдаче ипотеки населению, а также именно тогда ставки по ипотечному кредитованию опустились ниже 10%. Многие люди смогли позволить себе приобрести жилье именно по ипотечному кредитованию, даже не имея средств на первоначальный взнос – за счет сертификата материнского капитала.
Сейчас на количество спроса по ипотеке влияет тот факт, что люди, не имея своих достаточных накоплений, предпочитают занимать денежные средства у банков. А так как Центробанк на протяжении всего 2018 года снижал ставки, то в свою очередь, ипотечные ставки тоже снижались, что побуждало больше и больше людей покупать недвижимость, пока ставка невелика. Часто берут в ипотеку жилье молодые семьи за счет материнского капитала – а это показывает, что у них нет средств, чтобы оплатить первоначальный взнос, который у большинства банков равняется 15-20% от стоимости жилья.
Как известно, ставки по ипотеке имеют прямую зависимость от Центробанка, так как при увеличении ставок, на которые кредитуются остальные банки у ЦБ – растут ставки по всем банковским продуктам, включая ипотечные. Сейчас же ЦБ решает приостановить рост объемов ипотечного кредитования на недвижимость, повысив свою ставку кредитования.
Чем же руководствуется ЦБ в повышении ставок сейчас?
В проведенном исследовании, аналитики ЦБ рассматривают эпизоды бурного роста кредитования в России 2005 – 2007 годов и 2011 – 2013 годов, для выявления дальнейшего пути развития. Такая же ситуация происходит и сейчас – объем кредитных средств, выданных населению, резко возрос за последний год. По мере развития «кредитного бума», ухудшается качество кредитного портфеля на балансе банков и кредиты, выданные за последний год, более рисковые. По их мнению, ситуация может вызвать нестабильность в макроэкономической сфере, вплоть до очередного кризиса, если не предпринять меры для ликвидации рисков. Множество факторов влияют на ситуацию, но основными предпосылками кредитного бума Центробанк назвал чрезвычайную активность банков в погоне за клиентами, осознанную рисковую политику и излишний оптимизм в платежеспособности заемщиков. Все это играет свою роль на микроуровне, и ведет к недооценке рисков банками и завышение ожиданий. Таким образом, упреждающая политика будет путем стабилизирования и минимизации от потерь при финансовых рисках и поможет не допустить кризиса на макроэкономическом уровне. Более подробно можно узнать в аналитической записке Департамента исследований и прогнозирования «Опыт двух кредитных бумов в России и текущий рост ипотеки: почему важно вовремя остановиться» (http://cbr.ru/Content/Document/File/59719/analytic_note_181220_dip.pdf).
В связи с этим, Центробанк уже повышал ключевую ставку в сентябре и декабре 2018 года, теперь она составляет 7,75% годовых, и ее снижение не предвидится, а вот повышение – очень даже возможно. По мнению специалистов по ипотечному кредитованию банка ВТБ, ожидается рост ставок до 13%.
По прогнозам некоторых агентств недвижимости, на 2018 год был поставлен рекорд по объему выдачи заимствованных средств и тенденция продолжится в 2019 году, но отдел аналитики Сети АН «ЭКСПЕРТ» считает, что эти ожидания не оправдаются в полной мере вследствие повышения ипотечных ставок и НДС, а значит, и повышения общего уровня потребительских цен. Скорее спрос в первой половине 2019 года будет волатильным, далее введут в действие эскроу-счета в сегменте новостроек, которое отразится очередным повышением цен на новостройки. И только с осени рынок постепенно привыкнет ко всем изменениям, когда все волнения на рынке улягутся. С другой стороны, повышение цен на новостройки подтягивает цена на вторичку, продавцы которой хотят купить новостройку, для этого повышая цену своей продажи. Поэтому снижения цен на вторичном рынке ожидать пока не стоит.
На рынке первичного жилья ожидается повышение цен как типичное для начала года, так и в связи с переходом на эскроу-счета. Напоминаем, в июле 2019 года государство обязует застройщиков переходить на эскроу-счета. Подробнее об этом можно прочитать тут (http://www.expert-russia.ru/news/rossiya/pokupka-novostroek-cherez-eskrou-scheta-v-chem-otlichie-ot-predydushchikh-skhem-raschetov-dlya-pokup/#iblock_id=3&city=16522). Однако ранее говорилось о том, что застройщики будут продавать по эскроу только те объекты, на которые будет получено разрешение с 1 июля 2019 года. Но в связи с тем, что всего за несколько месяцев застройщики массово получили разрешения на строительство огромного количества объектов, дабы отсрочить момент перехода на эскроу на срок до 5 лет, правительство обяжет продавать по эскроу-счетам абсолютно все новостройки с начала действия закона.
Всем понятно, что новая для России схема «покупатель-банк-застройщик» сырая и сейчас в основном государство латает дыры в законе, а застройщики придумывают схемы, как остаться на рынке подольше и со старыми договорами, а покупатель в это время гадает, стоит ли сейчас покупать жилье или подождать. Должно пройти какое-то время, чтобы участники схемы привыкли к новым для них отношениям – цена на новостройки будет повышена, до тех пор пока не найдут способов минимизировать издержки.
Ситуацию на рынке осложняет тот факт, что государство решило увеличить НДС с 18% до 20%, а это имеет негативные последствия для строящегося жилья. Так как сама по себе покупка жилья для приобретателя не вызывает расходов по НДС, напротив, при покупке жилья можно получить налоговый вычет. Однако при постройке зданий застройщиком используются различные материалы и технические устройства, а на них уже будет действовать повышение НДС с 1 января 2019 года, и в конечном счете цена за объект возрастет примерно на 2-3%. Так же и с ремонтом – сейчас большую часть на рынке занимают квартиры с черновой отделкой, а значит, покупателю нужно будет так же потратить больше средств, чем раньше, на приобретение материалов для отделки помещений и бытовую технику.
На вторичном рынке ситуация спокойнее, и не стоит ждать, что цены резко подскочат вверх, ни и снижения ждать не стоит. Так как нововведение с эскроу-счетами относится только к первичному жилью, то вторичка будет продаваться по тем же схемам, что и раньше, а соответственно, будет иметь более предсказуемые расходы при покупке и продаже. Повышение цен будет зависеть от спроса на вторичное жилье, но такие тенденции меняются не сразу. В данный момент имеет место быть рынок покупателя, а это значит, что пока что предложений больше, чем спрос – стоимость недвижимости невысока и зависит от покупательской способности населения. Если приобретать вторичное жилье в ипотеку, то ожидаемое увеличение расходов будет за счет роста ставок.
Стоит ли торопиться с покупкой недвижимости до конца декабря? Осталось 2 дня, а вы не успели!
Стараться из последних сил втиснуть оформление в последние дни декабря ни к чему хорошему не приведет. Можно упустить многие важные мелочи при закрытии сделки, истрепать свои нервы, и от покупки останется негативное впечатление.
Многие стараются завершить все дела по покупке жилья до Нового года, боясь, что цены вырастут, и потом у них не получится приобрести то жилье, которое они хотят, по старой цене. ибо успеть купить в текущем налоговом периоде, чтобы оформить налоговый вычет. Не стоит переживать, если не удалось успеть купить квартиру до конца декабря, можно идти на сделку во второй половине января, за это время роста цен не будет.
Аналитическом отделом Сети АН «ЭКСПЕРТ» было отмечено, что во все времена, как снижения, так и повышения стоимости на недвижимость, человек предпочтет приобрести понравившееся жилье и улучшить свои жилищные условия, несмотря на ситуацию на рынке, если тому есть личные или семейные причины. А во времена непонятные стремятся сохранить деньги от инфляции, опять-таки вкладывая в недвижимость. В то же время рынок недвижимости сейчас насыщен, и выбор подходящего варианта по различным параметрам, не вызовет сложностей.
Так же Сеть АН «ЭКСПЕРТ» рекомендует советоваться при покупке и продаже с вашим (ну или конечно же нашим) агентом по недвижимости о текущих тенденциях на рынке, так как, несмотря на массу разных публикаций и прогнозов, именно мы видим реальные сделки и покупателей и продавцов с их личными ситуациями, интересами и критериями принятия решений.
С наступающим 2019 годом!!!
Источник публикации: www.expert-russia.ru
Количество просмотров -
