Коммерческая недвижимость: юридические услуги для собственников и покупателей

01.10.2013

Когда потенциальный покупатель находит интересующий его объект коммерческой недвижимости, начинается процесс переговоров, суть которых сводится в первую очередь к определению условий планируемой сделки (цена, порядок оплаты, сроки заключения договоров и т. д.). На практике переговоры между контрагентами идут довольно долго.

Безусловно, важным здесь является присутствие при этом юристов, которые обладают необходимыми профессиональными навыками при работе с объектами недвижимости. В большинстве случаев в процессе подобных переговоров покупатель проводит проверку интересующего его объекта недвижимости, в результате которой могут быть выявлены неожиданности, приводящие если не к срыву запланированной сделки, то к значительному занижению стоимости ее предмета.

При юридической проверке недвижимости юристы порой обнаруживают наличие не согласованных в установленном порядке перепланировок или переоборудований. Как правило, такие факты не становятся препятствием к совершению планируемой сделки, но покупатель «обзаводится» проблемами, связанными с узакониванием подобных переделок.

Если предметом продажи выступает предприятие, в состав которого входит комплекс имущества (включающий в себя земельные участки, расположенные на них здания, строения и т. д.), может возникнуть ситуация, когда на часть расположенных на данной территории строений нет необходимых документов, то есть права на здания не зарегистрированы в установленном порядке. Речь идет либо о зданиях, на которые есть правоустанавливающие документы, но на которые права не зарегистрированы, либо о самовольных постройках. И в первом и, особенно, во втором случаях надлежащее оформление прав на дома требует значительного времени, а иногда и вообще представляется невозможным. В последнем варианте под угрозу бывает порой поставлен сам факт заключения сделки по покупке предприятия.

В отношении земельных участков также иной раз отсутствуют необходимые документы. Права на земельные участки, расположенные под зданиями и около них, могут быть не оформлены, и исправление такой ошибки — достаточно сложная процедура, требующая существенных временных и финансовых затрат. В отношении многих участков, выставленных на продажу, приходится не только оформлять правоустанавливающие документы и регистрировать права в Едином государственном реестре прав, но и предварительно проводить необходимые мероприятия по межеванию и кадастровому учету.

При юридической проверке выставленного на продажу здания часто выясняется, что некоторые помещения в нем обременены арендой, в том числе долгосрочной. Также при проверке недвижимости порой обнаруживается факт наличия зарегистрированных в Едином государственном реестре прав залогов в отношении зданий (помещений в составе здания) или земли, которые препятствуют заключению сделки купли-продажи. Причем необходимо учитывать, что на практике встречаются ситуации, когда фактически залоговые отношения уже прекращены, но соответствующие записи об этом в реестр прав не внесены. Работа над устранением такой оплошности тоже требует определенных временных затрат.

Приобретая у юридического лица помещения, нужно не забыть, что должно быть решение юридического лица совершит сделку (протокол, решение), покупая у физического лица – согласие супруга продавца, если продаваемое имущество является совместно нажитым.

Все вышеуказанные проблемы и особенности продаваемой недвижимости необходимо выявить до заключения сделки и по возможности добиться от продавца их урегулирования либо уменьшения стоимости продаваемого объекта. В противном случае, купив такую недвижимость, покупатель может столкнуться с ситуацией, когда в течение весьма длительного промежутка времени (речь может идти о годах) он будет заниматься устранением означенных проблем, то есть приведением купленной недвижимости в «нормальный вид», отвечающий требованиям законодательства. Более того, многие из вышеуказанных проблем приводят к тому, что, например, подписав все необходимые документы и подав их на государственную регистрацию, стороны получают уведомление о приостановлении дела или отказе в регистрации.

Необходимо также отметить, что в настоящее время на рынке коммерческой недвижимости достаточно активно развивается титульное страхование, являющееся дополнительной гарантией для сторон сделки купли-продажи недвижимости. Под ним понимают страхование рисков утраты права собственности лица на принадлежащее ему недвижимое имущество. Данный вид страхования представляет собой защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца, в том числе в результате признания заключенной с имуществом сделки недействительной.

Можно констатировать, что количество сделок с объектами коммерческой недвижимости неуклонно растет: постоянно регистрируется переход прав на объекты коммерческой недвижимости – склады, магазины, производственные площади, офисные помещения. Однако, как показывает практика, лишь наличия финансовых средств для вложений в недвижимость недостаточно: необходима еще и юридическая культура, чтобы впоследствии избежать разочарований – недвижимость для бизнеса слишком дорога, чтобы допускать ошибки при ее приобретении.

Подготовлено с использованием Эпиграф On-line, сайт Недвижимость Право, «Недвижимость & Цены» № 16 (2006 г.)

Если вы сомневаетесь в необходимости каких-то действий, мы готовы проконсультировать Вас.

Корпоративный юрист Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ

Огурцова Евгения Александровна