Весна 2014. Тенденции нового сезона загородного рынка г. Уфы. Дома, коттеджи и участки
Наиболее ликвидные площади загородных домов - до 100, а то и 80 кв.м. а цены - до 3 млн.руб. вместе с землей. Уже год, как мы наблюдаем тенденцию уменьшения постройки и цены.
Вопрос в том, позиционируется ли вы для постоянного проживания или отдыха выходного дня.
Критерии объектов для постоянного проживания:
- удобные подъездные пути
- все коммуникации: вода (в т.ч. возможность скважины), свет, газ
- наличие инфраструктуры рядом: магазины, школы и т.п
- если своя инфраструктура местности не подходит для постоянного проживания, то транспортная доступность, позволяющая ежедневное передвижение
- наличие общественного транспорта.
- перспективы развития района и населенного пункта, например, присоединение к более крупному, строительство новых районов
- меньшая площадь участка, площадью можно пожертвовать ради того, чтобы уложиться в требуемую сумму и ради лучшего места или качества постройки
- желательна однородность социального окружения, иное допустимо в местах с лучшей транспортной доступностью
- цена участка не может быть равна или меньше стоимости постройки
Максимальный спрос в этом сегменте: дома и коттеджи на основных выездных трассах, участок менее 10 соток в целях уменьшения стоимости, цена объекта в массовом сегменте до 4 млн руб. Лучшие варианты – те, которые позволяют по цене переехать из типовой квартиры в Уфе в дом за городом в 2 раза большей площади. Соответственно ценам, это 60-70 кв.м. за 2,5 млн руб ( вместе с участком) и от 70 до 100 кв.м. в пределах 3 - 3,5 млн руб.
Критерии объектов НЕ для постоянного проживания:
- общая цена объекта ниже, чем для постоянного проживания
- площадь постройки в массовом сегменте до 100 кв.м.
- наличие природных объектов
- стоимость постройки менее значима
Максимальный спрос в этом сегменте: до 2,5 млн руб.вместе со стоимостью участка, привычные направления. Даже интересные природные места, но в поселках, названия которых менее известны покупателю, а также большое количество объектов на рынке приводят к очень длительному выбору объекта.
Общие тенденции по сегментам:
- в обоих сегментах покупателю важна стоимость и удобство содержания объекта и ухода за ним.
- в сегментах бизнес-класса, как и прежде присутствует завышение цен. Исходя из стоимости произведенных когда-то затрат собственник устанавливает цену, которая на момент продажи становится неактуальной, так как за срок экплуатации все технологии и технические приборы подешевели, появились более совершенные, энергоэффективные и современные
- четко обозначилась тенденция морального устаревания объектов, как с точки зрения указанного выше технического оснащения, так и с точки зрения моды на дизайн и строительные технологии
- объект должен обладать нужным уровнем ликвидности, проект дома и поселка в целом должен смотреть в будущее, когда технологии строительства устареют, и продавать такой объект надо будет по цене ниже строительства
- можно с уверенностью предположить, что стоимость содержания и коммуникаций будет расти ( свет, газ), поэтому оснащение домов современнейшим и энергоэффективным оборудованием становится важнее, чем привычность используемых материалов.
- тенденция появления в загородном сегменте "умных домов". Причем стоимость квадратного метра в них остается в пределах 30-35 тыс руб за счет применения и новых строительных технологий.
В истории загородного строительства Уфы пример устаревания моды уже был - те коттеджи первой волны застройки, которые строили с 2006-2008 г, а потом в кризис и после стали продавать за безумные цены, не пользовались спросом. Они были слишком большие и дорогие, и в итоге бремя их содержания стало для собственник избыточным . И цены на них, желаемые собственниками, уже не воспринимались как реальные. В итоге такие объекты продаются с торгом, которые тем болье, чем выше общая стоимость объекта. Причем реальная себестоимость строительства становится не важна. Пока собственник доходит до торга в 20-30%,а это до года-полутора продаж, объект морально устаревает. Даже если при строительстве такого дома на техническое оснащение потрачена некоторая сумма, то сейчас уже через год это оборудование стоит в 2 раза дешевле и появляется более продвинутое.
Земельные участки. Здесь тоже есть новые тенденции:
- на рынке появилось очень много предложений сельхозземель под дачное строительство. Поскольку новое законодательство позволяет регистрацию на этих землях, для части покупателей такое назначение земли как ИЖС стало не важно. Поля сельскохозяйственных земель, ранее переданные пайщикам, теперь переведены в дачное назначение, нарезаны на кусочки по 8-15 соток и активно продаются на рынке. Тенденция началась в 2013 и продолжается, более того, масштабы ее усиливаются, дела инвестиции в землю не слишком выгодными, а ранее купленные участки - неликвидными, и даже снижающимися по цене.
- в ближайших пригородах для постоянного проживания заметна тенденция уменьшения площади участков. Цель – уменьшить общую стоимость объекта вместе с домом.
- поскольку предложений появилось очень много, психологически и финансово приемлемый средний уровень цены на участок 8-10 соток составляет в пределах 300-600 тыс руб.
- тем не менее, в наиболее популярных местах, названия которых «на слуху», таких как Акбердино, Нагаево и т.д., цены на землю не снижаются. Это может быть и 900 тыс руб, и суммы более 1 млн. руб.
- соотношение стоимостей земли и постройки - не более 20: к 80% стоимости объекта для постоянного проживания, и возможно более ( 40 на 60 или наоборот 10 на 90) для объектов отдыха, так как там не требуются круглогодичные коммуникации и стоимость постройки и площадь могут быть меньше..
Сады формата «6 соток». Эти объекты постсоветской эпохи скорее представляют собой отдельный сегмент. Узкие проезды и миниатюрность наделов, плотность и социальный состав соседства, несоблюдение пожарных норм делают их востребованными лишь в своем сегменте. И только более новые товарищества с современными генпланами более универсальны и начинают использоваться в различных назначениях, если располагаются в первом поясе транспортной доступности.
Автор: Андреева Е.Я. (347)299-14-14
Источник: www.expert-russia.ru
Объекты загородной недвижимости в нашей базе
Коттеджные поселки или массовые предложения земли
Количество просмотров - 1957
