Цены на квартиры Уфы в подробных цифрах, в марте 2024 года. Рынок планирует «сдуть» пузыри цен, возникших на субсидированных ставках, а вторичка ждет ипотеку до лета

05.04.2024
Средняя цена вторичного рынка в черте полуострова Уфы – 118 тыс. руб. за кв.м, с учетом всех районов – 115 тыс руб за кВ.м.. Рост цен с апреля 2023 года до февраля 2024 года составил 12,6% в среднем. Охарактеризовать ценовую ситуацию кратко можно так – « сильно за сто» …

Цена вторичного рынка в 2024 году продолжила движение вслед за новостройками. С апреля 2023 года до февраля 2024 цена 1 м2 выросла на 10,2% в среднем, а стоимость квартир – на 12,6%. В то же время средние цены на новостройки выросли более, чем на 23%.

Ситуация. Основной тренд на повышение цены на вторички пока сошел на нет ввиду высоких ставок по ипотеке. Однако, некоторая активность в формате квартир эконом-класса все равно присутствует. Учитывая также следует и то, что покупка новостройки привлекает сейчас большинство интересантов, благодаря низким ставкам по господдержке, субсидированию и т.д. Часто для покупки новостройки продается имеющееся жилье., так как цены на первичном рынке таковы, что с минимальным первоначальным взносом сумма кредита и платеж высоки настолько, что и оплачивать и получить одобрение сложно. Поэтому типовое жилье продавать приходится. А покупают его те, кто готов жить но сразу в старом фонде, понимая, что цена квартиры в нем при той же площади будет дешевле в новостройке в полтора раза. Такая разница и компенсируется разницей в ставках по кредиту ( в переплате). Но ожидания и ремонта не будет. Тем не менее, большая категория покупателей уже не воспринимает старый фонд, и видит только преимущества нового, и ставок по господдержке. Особенно у поколений моложе 30 лет, молодых семей без привязок к уже существующим школам и т.д.

Касаемо новостроек, то они вряд ли смогут остановиться в росте цены, зависящей от себестоимости. Основным трендом и прогнозом сейчас является отказ от субсидирования. На практике ранее, при более скромных ценах, это приводило к завышению цены на квартиру в психологически приемлемых суммах. Сейчас же, учитывая еще и требования первоначального взноса, это выливается в значительное, и уже «неприличное», завышение цены. К тому же, это налогооблагаемая база. Видимо, рынок ждет постепенный, хоть и болезненный для продаж застройщиков и выдач объемов банков, отказот субсидирования ставок таким путем. Но это правильный и очищающий тренд, приводящий цены сделок к реальным суммам.

Если на вторичном рынке вопрос завышения стоимости при отсутствии ПВ решался верификацией оценки реальной рыночной стоимости, , и банки боролись с этим уже давно, то с новостройками сейчас начинает происходить то же самое. Но, учитывая более высокие цены, и бОльшую значительность завышения в абсолютной сумме, произойдет это быстрее, так как отказ от завышения цены повышает одобряемость заемщика.

Экскурс в историю. Еще начиная с конца 2018 года новостройки стали резво расти в цене. Как следствие, за ними потянулась и вторичка, которую нужно продать до покупки новостройки. Основной причиной повышения цен в 2020 явилась государственная программа ипотеки по низким ставкам. Третьей причиной тренда на повышение является сама нестандартность кризисной ситуации 2020 года. Страх потерять накопления, ощущение недвижимости как единственного стабильного актива, пусть даже при снижении цен, минимальная доходность по вкладам – все это привело к инвестициям именно в недвижимость. И в момент, когда, как казалось, рост цен должен немного приостановиться, наступили события февраля 2022 г. В целом поведение потребителей в марте стало напоминать 2020 год, снова недвижимость, - единственно надежный способ сохранения накоплений от инфляции.

Два года цены росли и росли. В совокупности этих факторов сейчас мы имеем стоимость от 150 до 200+ тыс. руб./м2 в среднем, а в некоторых проектах еще и выше. Если раньше такие цены были в таких городах, как Москва, или Санкт-Петербург, а также в элитном жилищном фонде Уфы, то сейчас это повсеместная суровая реальность. Однако к концу 2023 года на фоне высоких ставок вторичного рынка, разница в цене двух сегментов стала слишком значительна. А методы повышения продаж в виде субсидирования, - приносящими больше минусов покупателю, чем плюсов.

Цены. С ценой представлено большинство объектов. В целом выставлено в экспозицию около 0,81% всего жилого фонда многоквартирных домов. В некоторые периоды эта цифра достигала 1.8%, а летом 2021 года это было 1,4%. Но в целом это низкий процент экспозиции, учитывая, что и база многоквартирных домов для обсчета технически пополняется не сразу после сдави дома, а чуть позже. Достижение 2% экспозиции как правило, характеризует активный равновесный рынок, когда активны и покупатели продавцы. НО начиная с конца 2019 года пока такого периода не наступало, на рынке присутствует постоянно какой-либо перекос.

Колво стрра март24й.png

Доли рынка структура лиагр март24й.png

Диагр круг стрра по районам март24.png

Диагр круг стрра по типам март24.png


     Предложение на лето представлено по районам города столь же типично, что и в предыдущие периоды. Большее количество предложений, как и всегда, в активно застраиваемых районах. Заметно увеличение доли 2-комнатных по отношению к 1-комнатными за последние полгода. Это о том, что накопления покупали небольшие квартиры, 1-комнатные и студии. В целом квартирография рынка типичная, пропорциональна квартирографии типового исторического жилого фонда ( в новых домах же доля однокомнатных и студий больше)

Итоги и выводы 1 квартала 2024 года. На рынке в течение 2022 года наблюдалась высокая активность, пики которой пришлись на март-апрель и июнь. Активность постепенно переключилась на рынок вторичного жилья из-за цен на новостройки, рынок стал более спокойным к концу года из-за большого роста ставок на ипотек по вторичке и политических и экономических событий. Цены втторички замедлили рост, пока с текущими ипотечными ставками рынок не может проглотить более высокий уровень.

Прогноз до конца 2024 года. В ожидании перемен рынок сохраняет осторожную активность Кто-то говорит о застое, но его нет. Мнения часто основываются на личном опыте некоторых риэлторов, а он проистекает из «генной памями» прошлых кризисов, которые когда-то предлагалось просто переждать. Но темпы инфляции и перемен не дают форы тем, кто ждет, и касается это и покупателей и продавцов тоже. Банки пока не прогнозируют снижения ставки ЦБ, соответственно и ипотеки Значит, до середины лета рынок пока продержится только на господдержке,

Значимым сегментом в этом году тоже будет загородка, как в стройке, так и сегмент садов-дач. Рекомендую поглядеть уже в ту сторону тем, кто планировал покупку. Сегмент, вероятнее всего, снова покажет рост цен. Минусом его является длительный выбор объекта покупателем, так как хочется проехать много локаций.

Прогноз развития рынка до конца года – невысокая активность до момента снижения ипотечных ставок во вторичке, преобладание альтернативных сделок, где ипотека нужна только на доплату. Ценовой тренд сохраняется без особых изменений , но в сделках присутствует торг.

С другой стороны, нет пока и значительного тренда на снижение цены Как только ставки по ипотеке снизятся хотя бы до уровня 12-15%, активность рынка начнет увеличиваться. Но также не стоит забывать и о нерыночных факторах, влияющих на спрос.

Общий объем выборки предложения на вторичном рынке ГО Уфа, всего, с учетом всех многоэтажных микрорайонов 7150 варианта. В выборке – 4021 варианта. Строящихся уникальных квартир, учитывая повторяющиеся планировки на разных этажах, литеры, намного меньше.

Общий объем – 209 279 м2. на вторичном рынке или 24 255 797 руб.

Средняя цена квартиры в Уфе с учетом пригородов 6032 тыс. руб., средняя площадь квартиры в экспозиции – 52,05 м2. В черте полуострова Уфы – 6853 тыс. руб. и 54,88 м2.

Средняя цена типов квартир (сегодня цифры приводятся без учета элитного жилья и лучших домов бизнес-класса):

Студии менее 29 м2 – 135,77 тыс. руб./м2 цена выросла, это самый ликвидный и «ипотекопригодный» тип. При сильном росте средней цена студии приблизится к цене однушки, и покупатель купит скорее однушку, поэтому средняя цена на студии ограничена в росте. Ну учитывая общий рост цен и как итог сильный рост общей цены объекта, многие выберут студию, так как она все-таки дешевле.

Средняя стоимость на студии – 4 289 тыс. руб. по лучшим районам города без учета пригородов, средняя цена за 1 метр – 139,47 тыс. руб./м2. Средняя цена студии по городу 3 495 тыс. руб., за 1 метр – 135,77 тыс./м2. Средняя площадь – 23,1 м2. Рост средней цены за м2 16,3% с апреля 2023 по февраль 2024гг., рост стоимости студий – 18%.

1-комнатных – 117,32 тыс. руб. /м2, без учета пригородов – 123,28 тыс. руб./м2, рост на 11,1% с апреля 2023 по февраль 2024гг. Средняя цена однокомнатной квартиры по городу 4160 тыс. руб., в сегменте типовых – 3617 тыс. руб. средняя площадь 36,25 м2.

2-комнатных – 110,41 тыс. руб./м2 без учета пригородов – 116,92 тыс. руб./м2, рост средней цены примерно на 8,1% с апреля 2023 по февраль 2024гг. Средняя цена квартиры по городу 5493 тыс. руб., площадь – 51 м2.

3-комнатных – 105,31 тыс. руб. /м2, без учета пригородов – 107,96 тыс. руб./м2., рост на 10,2% с апреля 2023 по февраль 2024гг. Средняя цена квартиры 7335 тыс. руб., площадь – 70,9 м2.

Многокомнатных – 107,07 тыс. руб. /м2, без учета пригородов 105,56 тыс. руб./м2, рост на 5,3% с апреля 2023 по февраль 2024гг. Средняя цена 9678 тыс. руб., площадь – 97,62 м2.

Цены большая таблица март 24.png

Цены районы столбики март24й.png

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 165 820 руб./м2. Самые редкие варианты – 200-250 тыс пуб за кв.м. и прежде высокой ликвидности сегмент не показывает. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 200 домов. Всего в выборке 114 элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир в Центре больших площадей и с хорошими ремонтами.

Средняя цена элитной квартиры – 13 359 тыс. руб., площадь – 101,6 м2.

Разброс цен на квартиру как объект продажи в целом по рынку – от 3,7 до 55 млн. руб.

Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):

Колво типы районы март24.png

Соотношение количества типов отражает (предвосхищает) возможные развороты тренда, либо изменение его интенсивности. В 2023 году соотношение типов говорит о покупках с семейными целями, желание покупателей сменить класс жилья, район, что-то улучшить. В 2019 году инвесторы предпочитали только строящееся жилье. В настоящий момент уменьшилось количество однокомнатных и студий, причем однокомнатные выросли в цене чуть сильнее.

При снижении платежеспособности или проблемах с ипотекой, тренд всегда уходит в сторону меньшей площади или меньшего количества комнат . Этим объясняется в том числе и спрос на студии, хотя на предыдущем этапе рынок понял, что жить в них неудобно.

Средние цены по районам (по основной доле предложения подсегмента) на типовые квартиры за исключением бизнес- и элит-сегментов, в тыс. руб.

Ср стть квартиры типы рацоны март24.png

Диапазоны стоимости квартир по районам города c учетом всех типов домов и фактической квартирографии каждого района, напоминаем, что в некоторых районах определяющей является квартирография нетиповых домов. Отсечены самые крайние значения (самые дорогие и дешевые варианты):

Диапазоны типы районы март24.png

Диагр ср цены март24.png

Диаграмма диапазоны март24й.png Средние цены по типам квартир в зависимости от типов домов и этажности, структура предложения по типам домов приводятся в сводных таблицах

Цены т типы домов годы постр март24.png

Цены мин и макс по типам домов март24.png

Доля типов допом круг март24.png

Круг 1 комн квартиры по рацйонам март24.png

Круг 2 комн квартиры по рацйонам март24.png

Круг 3 комн квартиры по рацйонам март24.png

Круг Многокомн квартиры по рацйонам март24.png

Стрра круг по площади 1 комн март24й.png

Стрра круг по площади 2 комн март24й.png

Стрра круг по площади 3 комн март24й.png

Тренды: Как показывает долгосрочный тренд с 2000 г и его теханализ, то в долгосрочном аспекте цена недвижимость только растет. Более короткий тренд с 2010 года говорит о том, что вротичке бы пора приостановить рост, хотя и снизиться не получится, но первичка пока  не может не расти.

Тренд с 2000 март24.png

Тренд пер втор с 2010 март24.png

Индексы цен доступны всегда на главной странице нашего сайта по ссылке рядом с колонкой главных новостей.

Источник размещения и автор методики: Андреева Елена, ген. директор, аналитик, независимый эксперт

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru, (347)299-14-14

e-mail: expert-russia@mail.ru

Количество просмотров - 878


В этом разделе мы публикуем все новости и полезности и храним архивы новостей и статей с 2008 года
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала