Цены на квартиры Уфы в подробных цифрах, итоги ноября 2022г. Средняя цена вторичного рынка в черте полуострова Уфы – 103 тыс.руб.\кв.м против рынка новостроек с 113,2 тыс.руб...

06.11.2022

Средняя цена вторичного рынка в черте полуострова Уфы – 103 тыс.руб.\кв.м против рынка новостроек с 113,2 тыс.руб.\кв.м . С учетом пригородов - 102,1 тыс.руб.\кв.м. Виток инфляции рынка вторичного жилья за год составил 20%. Охарактеризовать ценовую ситуацию кратко можно так – «за сто» …

Цена вторичного рынка в 2022 году продолжила движение вслед за новостройками. С весны 2020 года до марта 2022 цены выросла на 18%. А с марта по ноябрь 2022 года возросла уже менее значительно и сопоставимо с инфляцией 5-7%. В то же время средние цены на новостройки выросли более, чем на 30% и выше ( 113,2 тыс руб/кв.м.).

В апреле 2022 года средние цены по рынку вторичного жилья в многоквартирных домах, ранее публиковавшиеся в разделе индексов на нашем сайте, составляли 96,8 тыс. руб. за кв.м. с учетом всех районов города, в черте полуострова (без учета, Затона Демы, Шакши и т.п.) - 98 тыс. руб./кв.

Пока тренд на повышение продолжается несмотря на то, что многие в марте пророчили резкое его падение до 30%. движение цены медленное также на рынке несколько уменьшился объем предложения. Небольшой выбор объектов вынуждает покупателей быстро принимать решение, а собственников, - пытаться повышать цены без, казалось бы, веских причин. В итоге порталы по недвижимости перестают быть корректным источником так называемой «правильной» цены, так как в части сделок присутствует большой торг для ускорения продажи, а в других – наоборот, внезапное повышение цены по желанию собственников.

Еще начиная с конца 2018 года новостройки стали резво расти в цене. Как следствие, за ними потянулась и вторичка, которую нужно продать до покупки новостройки. Основной причиной повышения цен в 2020 явилась государственная программа ипотеки по низким ставкам. Третьей причиной тренда на повышение является сама нестандартность кризисной ситуации 2020 года. Страх потерять накопления, ощущение недвижимости как единственного стабильного актива, пусть даже при снижении цен, минимальная доходность по вкладам – все это привело к инвестициям именно в недвижимость. И в момент, когда, как казалось, рост цен должен немного приостановиться, наступили события февраля. В целом поведение потребителей в марте стало напоминать 2020 год, снова недвижимость, - единственно надежный способ сохранения накоплений от инфляции.

С ценой представлено большинство объектов. В целом выставлено в экспозицию около 1% всего жилого фонда многоквартирных домов. В некоторые периоды эта цифра достигала 1.8-2%, а летом 2021 года это было 1,4%.

Доли продаж.png

Предложение на лето представлено по районам города столь же типично, что и в предыдущие периоды. Большее количество предложений, как и всегда, в активно застраиваемых районах. Заметно увеличение доли 2-комнатных по отношению к 1-комнатными за последние полгода. Это о том, что накопления вкладывались в небольшие квартиры, 1-комнатные и студии.

Прогноз развития рынка до конца года – невысокая активность боковой ценовой тренд рынка со стремлением на очень медленное снижение . Весной ожидание активности зависело от ставок по ипотеке на вторичном рынке. Ставки по ипотеке в ноябре составляют 10-12% на вторичное жилье, соответственно, доля предложений рынка увеличивается, активность присутствует. На активность рынка повлияла и прошедшая частичная мобилизация. С одной стороны, она огранивала заемщиков при ипотеке, с другой – заставила многих поспешить с действиями на рынке.

Общий объем предложения на вторичном рынке ГО Уфа, всего, с учетом всех многоэтажных микрорайонов 4964 варианта. Строящихся уникальных квартир, учитывая повторяющиеся планировки на разных этажах, литеры, намного меньше.

Общий объем – 269 398,5 кв.м. на вторичном рынке или 26 415 718,8 руб.

Средняя цена квартиры в Уфе с учетом пригородов 5332,2 тыс. руб., средняя площадь квартиры в экспозиции – 54,38 м^2, В черте полуострова Уфы – 6069,3 тыс. руб. и 56,59 м².

Средняя цена типов квартир (сегодня цифры приводятся без учета элитного жилья и лучших домов бизнес-класса):

Студии менее 29 м² - 125 тыс. руб./м² цена выросла за полгода почти на треть, это самый ликвидный и «ипотекопригодный» тип. При сильном росте средней цена студии приблизится к цене однушки, и покупатель купит скорее однушку, поэтому средняя цена на студии ограничена в росте. Ну учитывая общий рост цен и как итог сильный рост общей цены объекта, многие выберут студию, так как она все-таки дешевле.

Средняя цена на студии по лучшим районам города без учета пригородов– 114.8 тыс. руб./м². Средняя цена студии по городу 3087 тыс. руб. Площадь 29,9.

1-комнатных – 111 тыс. руб. /м², без учета пригородов – 113,9 тыс. руб./кв.м., рост на 2%. Средняя цена однокомнатной квартиры по городу 3706 тыс. руб., в сегменте типовых – 3440 тыс. руб. средняя площадь 36,7 м².

2-комнатных – 98,76 тыс. руб./м² без учета пригородов – 99,98 тыс. руб./м², рост средней цены примерно на 1%. Средняя цена квартиры по городу 4859 тыс. руб., площадь – 50,7 м².

3-комнатных – 92,27тыс руб. /м², без учета пригородов – 93,93 тыс. руб./м²., рост на 7%. Средняя цена квартиры 6323 тыс. руб., площадь – 71,5 м².

Многокомнатных– 93,65 тыс. руб. /м², без учета пригородов 94,15 тыс. руб./м², рост на 1%. Средняя цена 8686 тыс. руб., площадь – 102,6 м².

Таюлица все цены ноя22.png

Цены районы гордяноя22.png

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 154 600 руб./м². Как и прежде высокой ликвидности сегмент не показывает. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 200 домов. Всего в выборке 109 элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир в Центре больших площадей и с хорошими ремонтами.

Средняя цена элитной квартиры – 15 033 900 руб., площадь – 103,16 м².

Разброс цен на квартиру как объект продажи в целом по рынку – от 1,7 до 75,5 млн. руб. Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):

Колво по типам и райлнам табл ноя22.png

Соотношение количества типов отражает (предвосхищает) возможные развороты тренда, либо изменение его интенсивности. В 2022 году соотношение типов говорит о покупках с семейными целями, желание покупателей сменить класс жилья, район, что-то улучшить. В 2019 году инвесторы предпочитали только строящееся жилье. В настоящий момент уменьшилось количество однокомнатных и студий, причем однокомнатные выросли в цене чуть сильнее. Это говорит о том, что покупатели тратили накопления, но не на самые дешевые варианты, а на ликвидные и пригодные для жизни семьи и т.п.

Средние цены по районам (по основной доле предложения подсегмента) на типовые квартиры за исключением бизнес- и элит-сегментов, в тыс. руб.

Ср стоимости типовых ноя22.png

Диапазоны стоимости квартир по районам города c учетом всех типов домов и фактической квартирографии каждого района, напоминаем, что в некоторых районах определяющей является квартирография нетиповых домов. Отсечены самые крайние значения (самые дорогие и дешевые варианты):

Диапазони стти табл ноя22.png