Цены на квартиры Уфы в подробных цифрах, итоги апреля 2025 года. Средняя цена вторичного рынка Уфы – 123 тыс. руб./кв.м. Рост средней цены квартиры с февраля 2024 года до апреля 2025 года составил 4,2%

Средняя цена вторичного рынка Уфы – 123  тыс. руб./кв.м. Рост цен с февраля 2024 года до апреля 2025 года составил 4,2% в среднем. Средняя цена вторичного рынка в черте полуострова Уфы осенью 2024– 122 тыс. руб.\кв.м, весной 2024 года -  119 тыс руб за кв.м.

 Итоги и выводы 1 квартала 2025 года. Цена вторичного рынка в 2025 году, несмотря на сложные условия рынка, снижаться не собирается, а даже показала незначительный «психологический» рост. В процессе экспозиции обычно происходит торг, но и торг сейчас имеет ту же психологическую основу, что и рост цены. Большой торг будет только в случае очень вынужденных обстоятельств. С февраля 2024 года до апреля 2025 цена 1 м² выросла на 4,2%.

Самые интересные тенденции сейчас происходит на стыке конкурирующих сегментов жилья. И это сейчас не новостройки и вторичка в целом, или не загородные дома и городское жилье. Сейчас это исторический вторичный рынок (в том числе, кстати, и советского периода, и это даже удивляет), и вторичный рынок в составе недавно построенных сданных домов, где продаются квартиры от инвестора, чаще без отделки.

Большинство инвесторов рассчитывали продать эти квартиры дороже, чем цены застройщика на завершении стройки. Однако, льготная ипотека действует для застройщика, но не действует на вторичку, и это внесло свои коррективы.  В то же время эти квартиры дороже вторички, и еще и требуют вложений в ремонт.  Снижение ликвидности приводит к снижению цены, в то время, как застройщик цену не снижает. И если при активных продажах квартиры от инвесторов стоили чуть дешевле или даже столько же за кв.м. если у застройщика уже не было таких планировок, то сейчас это разрыв цен все больгше. По данным одного из порталов, этот разрыв в Уфе больше, чем во многих других регионах.

 В цифрах ниже есть разбивка по типам домов, которая показывает разницу средних цен «старой» вторички, и домов последних лет сдачи в эксплуатацию. И этот разрыв в цене сокращается, последние двигаются в сторону вторички быстрее. Хотя в целом это пока не может служить признаком того, что вторичка снижается в цене. Совокупные цифры этого совсем не подтверждают. В целом мы видим так называемый боковой тренд без особой волатильности с потенциалом роста. А это означает, что как только ставки на ипотеку снизятся, цена довольно быстро пойдет в рост. У застройщиков это объективные причины формирования стоимости, которые пока сдерживаются, а собственники вторичного рынка, увидев активность звонков и просмотров, не упустят возможности поднять цену.

  Напомним.  Начиная с конца 2018 года новостройки стали резво расти в цене. Как следствие, за ними потянулась и вторичка, которую нужно продать до покупки новостройки. Основной причиной повышения цен в 2020 явилась государственная программа ипотеки по низким ставкам. Третьей причиной тренда на повышение является сама нестандартность кризисной ситуации последних лет, высокая инфляция цен. В тот период недвижимость, - единственно надежный способ сохранения накоплений от инфляции, сейчас же конкуренцией являются банковские вклады.

 В итоге основными покупателями жилья сейчас являются те, кому нужно жилье именно сейчас, или решение нужно принимать сейчас. Инвесторы, видя ограниченную ликвидность, сомневаются, часть из них уходит во вклады или другие регионы.  

Учитывая медленное, но все-таки снижение инфляции,  резких или критических изменений на рынке не будет происходить до момента существенного изменения ставок по ипотеке. Фокус внимания государства направлен на развитие и застройку новых территорий. Главное, чтобы такая медленная стабильность существующих рынков не превратилась в застой.  Но это замедление рынка может в какой-то момент оказаться иллюзорным. Об этом стоит подумать тем, кому нужно купить жилье,  для кого это необходимость. Как только  ЦБ снизит ставку, рынок резко и активно сдвинется, последует рост цен. Потенциал спроса и преемственность жилого фонда сделает свое дело. Если бюджет крайне ограничен, можно будет и не успеть. В текущий же момент выбирать можно спокойнее, также, если говорить о застройщиках, есть много акций, готовые квартиры у застройщиков, удобные программы рассрочек и т.д.

С ценой представлено большинство объектов.  В целом выставлено в экспозицию около 0,82% всего жилого фонда многоквартирных домов. В некоторые периоды эта цифра достигала 1,8%. Сейчас в экспозиции гораздо меньшая доля рынка, что объясняется причинами, указанными выше. Собственники выжидают, иногда даже не понимая, чего, и насколько это будет оправдано. Нестабильность не дает принять решения.

     Предложение на лето представлено по районам города столь же типично, что и в предыдущие периоды. Большее количество предложений, как и всегда, в активно застраиваемых районах. Распределение по количеству комнат довольно равномерное, но количество студий  недостаточное. Студии, малосемейки и подобные планировки алой площади со своим санузлом востребованы из-за цены, но их не хватает именнов  экспозиции исторического фонда.

Прогноз до конца 2025 года. Помимо сказанного выше, стоит указать на значительное снижение активности в сегменте загородного малоэтажного жилья в силу нововведений законодательства об эскроу для них. Но этот спрос в итоге возвращается обратно в город и пополняет спрос на городское жилье в МКД.

В ожидании перемен рынок сохраняет ограниченную активность. Рынок ждет дешевую ипотеку, однако в этом году вряд ли  мы увидим существенное изменение (12 - 14% точно не будет). Рынок уже даже почти привык к текущей ситуации, понимая, что после года застоя, в будущем может последовать еще больший рост. И желательно как-то зафиксировать уровень цены покупкой сейчас. Так как цена все-таки важнее, чем ставка ( помним о рефинансировании).  На таких «думающих надолго» покупателях держатся продажи сейчас.  И на тех, кому нужно просто здесь и сейчас жилье. Хотя убедить в этом можно не всех, но время покажет.

Прогноз развития рынка до конца года – невысокая активность до момента снижения ипотечных ставок, боковой ценовой тренд рынка,.  Тренда цены на снижение точно нет, и вот потенциал повышения показал себя даже за эти  «глухих» месяца 2025 года. И это серьезный сигнал. Сигнал к тому, что, во-первых, рынку придется довольно долго существовать на текущих условиях, причем загородный сегмент домов ИЖС сильно не компенсирует (в том году мы думали иначе). Но самое главное, -  как только ставки по ипотеке через год, спрос выльется на рынок, а цены пойдут вверх и быстро.

Следующая идея прогноза уже на 2025 и 26 годы, - очередной виток роста цен на новостройки. Так как в текущих реалиях проектного финансирования и кредитования, новые проекты застройщики запускать не спешат.

Общий объем предложения на вторичном рынке ГО Уфа, всего, с учетом всех многоэтажных микрорайонов 7535 вариантов. В выборке – 4099 вариантов.  Рост предложения происходит сейчас за счет вывода в продажи квартир от инвесторов (ранее купленные и сданные новостройки). Строящихся уникальных квартир, учитывая повторяющиеся планировки на разных этажах, литеры, намного меньше.

Общий объем – 213 070 м². на вторичном рынке или 25 747 130 руб.

Средняя цена квартиры в Уфе с учетом пригородов 6281,3 тыс. руб., средняя площадь квартиры в экспозиции – 51,98 м². В черте полуострова Уфы – 7160 тыс. руб. и 53,99 м².

Средняя цена типов квартир (сегодня цифры приводятся без учета элитного жилья и лучших домов бизнес-класса):

Студии менее 29 м² – 142,59 тыс. руб./м² цена выросла, это самый ликвидный и «ипотекопригодный» тип. При сильном росте средней цена студии приблизится к цене однушки, и покупатель купит скорее однушку, поэтому средняя цена на студии ограничена в росте. Ну учитывая общий рост цен и как итог сильный рост общей цены объекта, многие выберут студию, так как она все-таки дешевле.

Средняя стоимость на студии – 3 908 тыс. руб. по лучшим районам города без учета пригородов, средняя цена за 1 метр – 144,28 тыс. руб./м². Средняя цена студии по городу 3 425 тыс. руб., за 1 метр – 142,59 тыс./м².  Средняя площадь – 25,59 м². Рост средней цены за м² 5% с февраля 2024 по апрель 2025гг., уменьшился рост стоимости студий на 2%.

1-комнатных – 122 тыс. руб. /м², без учета пригородов – 129 тыс. руб./м², рост на 4,5% с февраля 2024 по апрель 2025гг. Средняя цена однокомнатной квартиры по городу 4 217 тыс.  руб., в сегменте типовых – 3807 тыс. руб. средняя площадь 35,24 м².

2-комнатных – 113,64 тыс. руб./м² без учета пригородов – 120,22 тыс. руб./м², рост средней цены примерно на 2,9% с февраля 2024 по апрель 2025гг.  Средняя цена квартиры по городу 5 639 тыс. руб., площадь – 50,3 м².

3-комнатных – 112 тыс. руб. /м², без учета пригородов – 114,5 тыс. руб./м²., рост на 6,4% с февраля 2024 по апрель 2025гг. Средняя цена квартиры 7 437 тыс. руб., площадь – 69,89 м².

Многокомнатных – 120,8 тыс. руб. /м², без учета пригородов 118,2 тыс. руб./м², рост на 17,1% с февраля 2024 по апрель 2025гг.  Средняя цена 10 689 тыс. руб., площадь – 100 м².

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 205 тыс. руб./м². Как и прежде высокой ликвидности сегмент не показывает. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 200 домов. Всего в выборке 154 элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир в Центре больших площадей и с хорошими ремонтами.

Средняя цена элитной квартиры – 17 071 тыс. руб., площадь – 99,68 м².

Разброс цен на квартиру как объект продажи в целом по рынку – от 3,75 до 64,99 млн. руб.

Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):

Соотношение количества типов отражает (предвосхищает) возможные развороты тренда, либо изменение его интенсивности. В 2023 году соотношение типов говорит о покупках с семейными целями, желание покупателей сменить класс жилья, район, что-то улучшить. В 2019 году инвесторы предпочитали только строящееся жилье. В настоящий момент  очень мало студий/малосемеек. Их и в целом мало на вторичном рынке, даже с учетом пополнения новым жилым фондом. Сейчас же спрос на них обусловлен не только финансовыми и ипотечными сложностями, но и сменой форматов жизни, простотой обслуживания и  низкими коммунальными платежами не так ли7

Средние цены по районам (по основной доле предложения подсегмента) на типовые квартиры за исключением бизнес- и элит-сегментов, в тыс. руб. Отметим, что в центре 1-комнатные здесь учтены только в старом фонде.

Диапазоны стоимости квартир по районам города c учетом всех типов домов и фактической квартирографии каждого района, напоминаем, что в некоторых районах определяющей является квартирография нетиповых домов. Отсечены самые крайние значения (самые дорогие и дешевые варианты):