Рынок коммерческой недвижимости Уфы: перемены ли приносит налог на имущество.
В настоящий момент в сегменте коммерческой недвижимости, как в аренде, так и в продаже, наблюдается рост количества предложений и уменьшение количества инвесторов. Если первое явно в рекламе, то вторую тенденцию скорее заметят профессионалы рынка, чем собственники, которым масса пустых звонков по объектам, выставленным в рекламу в разных местах и по разным ценам, а то и чаще без оных, может показаться активным спросом.
В сегменте продаж предложений на первый взгляд довольно много. Сложность выбора объекта скорее определяется спецификой каждого вида бизнеса. Если в сегменте аренды происходит периодическая ротация арендаторов, то в продажах это происходит гораздо реже, а новых помещений строится не так уж много. Но, несмотря на то, что эта тенденция – скорее в пользу собственников, есть и другие тенденции, их больше, и они скорее в пользу арендаторов и покупателей.
Торговые помещения на красных линиях
Красные линии «больше не делают», либо делают мало и редко. Основные улицы, на которых такие помещения присутствуют - Проспект Октября, Революционная, Айская, Первомайская, Жукова, Бикбая, Гагарина и еще несколько, представляют собой типовую застройку. И такие помещения - это выкупленные и переведенные квартиры на первых этажах. Непереведенных квартир осталось не так уж много, сам по себе перевод дорог, а само помещение не слишком отвечает современным требованиям (низкий потолок, ограничения по возможностям перепланировки и режиму работы предприятия, а то и невозможность определенной перепланировки в панельном доме). Практика показывает, что цена на торговые помещения на этих улицах держится на довольно высоком уровне и снижается мало. Так как собственник не готов получать за стандартную минимальную площадь переведенной квартиры сумму меньше, чем 40-50 тыс руб. Учитывая мытарства перевода и просто желание получить денег от сдачи.
С другой стороны, последний год показывает, что именно на этих площадях происходит постоянная миграция арендаторов. Проверяется это довольно просто – достаточно раз в 3-4- месяца утром в выходной день, когда мало машин, проехать по вышеперечисленным улицам и просмотреть вывески.
Причин здесь, скорее всего, несколько (тут надо анализировать каждую из сфер предпринимательской деятельности), в том числе неправильное бизнес-планирование и прочее. Но одна из них сейчас прослеживается на примере торговых центров - крупные сетевые ритейлеры предпочитают массовые скопления покупателей, обеспечиваемые управляющими компаниями торговых центров, нежели чем своей рекламой. Иными словами, многие сетевые торговцы, особенно не слишком крупные, уходят из стрит-ритейла. Даже несмотря на то, что аренда в торговых центрах выше, сейчас постоянный поток покупателей нужного класса и решение бытовых проблем содержания помещения становится важнее. А «мега-планета»-моллы вообще постепенно выживают мелкие магазинчики вблизи. В итоге в сегменте стрит-ритейл цена предложений остается высока, а спрос снижается. Арендаторам же офисных видов бизнеса такие помещения не совсем подходят, либо цена кажется завышенной.
В итоге помещений нужных типов продолжает не хватать, но высокую цену за то, что есть арендаторы ( как правило мелкие, так как и помещения – бывшие типовые квартиры 45/60 кв.м.) платить долго не способны. Тем не менее, собственники-рантье не готовы эту цену снижать даже ради стабильного арендатора. Им выгоднее смена арендатора? С другой стороны, скидка в цене аренды в 10 тыс руб в месяц в течение полугода и более равна месячной стоимости помещения, которое в процессе поиска нового арендатора простоит не меньше. Движуха может и происходит и радует нескучной жизнью, а финансовый результат тот же.
Офисные помещения и бизнес-центры.
Этот сегмент площадей в нашем городе специфичен. Если это бизнес-центры, то их не так много качественных. Если это старые постсоветские здания, переформатированные в офисники, то они устаревают морально просто стремительно, что не перестают отмечать территориальные подразделения крупных московских и международных компаний. В сегмент используемых по офисному назначению помещений также постепенно начинают переходить помещения стрит-ритейл в менее оживленных районах.
Ипотека на коммерческие помещения.
Она доступна как никогда. Программы есть теперь не только для юридических, но и для физических лиц. Но продается эта ипотека как штучный товар, уж слишком сложны тенденции рынка коммерческой недвижимости в зависимости от жилой. Получить такой кредит тоже сложно, так как стоимость объекта в целом гораздо выше, чем квартиры. В ином же случае маленькое помещение проще снимать в аренду.
Налоги и бремя содержания.
Несмотря на очевидную непохожесть сегментов коммерческой и загородной недвижимости, заметилась одна интересная аналогия - это тотальное уменьшение площадей. Максимально ликвидный объект, на который отмечается повышенный спрос, и там и там становится все меньше и меньше. Как и измельчание некоторых видов бизнеса, выход их в интернет и снижение необходимых для бизнеса площадей. Причины тоже очевидны - бремя содержания и налогов.
Ожидаемые же налоги на имущество, в том числе грозящий «упрощенцам» малого бизнеса налог на имущество, теоретически должны были привести к попытке собственников-арендодателей повысить ликвидность своих объектов, в том числе снижением цены вместо простоя. Либо сбросу с баланса избыточной недвижимости, и поскорее (а значит и дешевле). На практике же собственник-рантье, привыкший жить на доходы с аренды, пока морально к такому повороту событий не готов. И непонятно когда готов будет. Так как право собственности на недвижимость (та самая пресловутая, хоть и мало ликвидная капитализация) все таки душу греет. Поэтому можно предполагать в будущем следующие тенденции рынка:
- постоянную ротацию арендаторов в помещения стрит-ритейл на красных линиях в самых ликвидных площадях до 80 кв.м.
- консолидацию арендаторов в средних по цене и уровню бизнес-центрах,
- миграцию массовых торговых брендов в торговые центры соответственно своему классу. В том числе миграцию из ТЦ в ТЦ в поисках «своего места»
- присутствие торга при продаже и аренде помещений бОльшей площади
Автор: Андреева Елена
Источник: www.expert-russia.ru
Количество просмотров - 2083
