Реформа землепользования в Уфе и Республике Башкортостан: долгосрочная аренда и возможность покупки земли
Недавно глава Минрегионразвития РФ Дмитрий Козак озвучил предложение ввести в стране новый налог. Это будет налог на недвижимость (вместо налога на землю и налога на имущество), и рассматриваться он должен как единый налоговый комплекс, но для граждан никаких дополнительных издержек принести не должен. По словам Козака, налогом будет облагаться и все федеральное имущество, а доходы от этого будут направляться субъектам федерации и муниципалитетам. По прогнозам специалистов, к 2011 году страна должна перейти на единый налог на недвижимость. Как, по какой схеме можно привести цены к единому знаменателю? Почему, например, сейчас один квадратный метр жилья на проспекте Октября в Уфе стоит 70 тысяч рублей, а в Сипайлово -50 тысяч рублей? Эту тему в Уфе предприниматели города обсуждали на совещании в администрации города, посвященном острым моментам в землепользовании.
Организаторами круглого стали администрация Уфы, Союз предпринимателей города и группа компаний «Эксперт-Оценка».
Степан Сарбашев, генеральный директор группы компаний «Эксперт-Оценка»:
Новая кадастровая оценка земель проводились в Уфе с ноября 2006 года и по ноябрь 2007. Работа основывалась на информации, собранной в 2001 году, когда была проведена первая кадастровая оценка, и база данных существенно обновилась.
Сведено воедино порядка 25 тысяч сведений, проанализировав порядка 10 тысяч сделок на рынке жилой и коммерческой недвижимости. Это все легло в основу кадастровой оценки города Уфы.
В городе более 80 тысяч земельных участков. Оценка проводилась на уровне кварталов, их в городе 1535 единиц. В каждом из них было оценено 14 видов функционального использования земель. В результате, все участки приобрели свою кадастровую стоимость. В среднем кадастровой стоимости по сравнению с 2001 годом повысилась в три-четыре раза.
По республике земля поднялась в цене чуть меньше - в два раза. Итоги кадастровой оценки были отправлены на согласование в Роснедвижимость, оттуда было получено заключение о соответствии проведенной оценки утвержденной методике.
С января 2008 года в основу налогообложения и оформления арендных отношений легла данные кадастровой оценки.
В среднем стоимость земли под многоэтажной застройкой – 15 тысяч рублей за один квадратный метр, земли под домами индивидуальной жилой застройки – 1,5 тыс. рублей, земли дачных садоводческих объединений – 900 рублей, земли гаражей и частных автостоянок – 16 тысяч, под объектами торговли – 17 тысяч, земли учреждений и организаций народного образования – 14,5 тысяч, земли административно-управленческих объектов около 15 тысяч.
Изменились ставки земельных платежей аренды и налога. Кадастровую стоимость является базой для налогообложения и арендных взаимоотношений. Например, объекты сельхозназначения, жилья, сады облагаются земельным налогом не более 0,3% от кадастровой стоимости, прочие земли - не более 1,5% от кадастровой стоимости. Арендные взаимоотношения также строятся в процентном отношении от кадастровой стоимости.
Можно говорить о том, что кадастровая стоимость увеличилась в связи с тем, что рынок недвижимости увеличился в три-четыре раза. В этих условиях муниципалитет само определяет сколько процентов от кадастровой стоимости ввести налог на землю.
Например, в Уфе арендная плата за землю под жилье принята в размере 0,06% вместо 0,3%, тем самым законодатели стараются не допускать резкого роста арендной платы. Город также уменьшил в четыре раза налоговую ставку за землю.
Раиль Еникеев, генеральный директор ГУП «Башземоценка»:
Часто спрашивают, какова разница между земельным налогом и арендной ставкой? Если землю нельзя выкупить, то ставка земельного налога приравнивается к арендной ставке. Есть, например, земли лесного фонда, особо охраняемые территории, в городе есть зарезервированные земли – они не продаются и не покупаются. Стоимость земельных участков регулируется Земельным кодексом, законом о регулировании земельных отношений РБ и составляет 17-кратную стоимость земельного налога. Кадастровая стоимость умножается на ставку земельного налога и умножается на 17. Такова формула определения стоимости земельного участка. Если же на участке расположен объект недвижимости, который находился в государственной, муниципальной собственности, то по этому земельному участку цена определяется с ростом в 2,5% от кадастровой стоимости. Если ранее договор аренды был препятствием для приватизации земельного участка, то теперь это препятствие устранено.
Есть предприниматели, которые занимаются сельхозпроизводством в городе Уфе. Земельный налог с них взимается в пределах 0,3% от кадастровой стоимости. Но на самом деле законодатели устанавливают для сельхозпроизводителей низкую, льготную ставку.
Сейчас ставка - 0,17% кадастровой стоимости. Если производители считают, что их интересы ущемлены, они вправе вносить в горсовет предложения об уменьшении ставки.
Порядок выкупа земельных участков в собственность тоже хорошо прописан в законе. По моему, есть резон в приобретении участков в центре города или небольших пригородных участков. А вкладывать большие деньги в приобретение крупных земельных участков, по-моему, пока смысла нет. Предлагаю иную схему действий. Боле гибкую.
Если добиться права аренды земли сроком на 49 лет, то необходимость приобретения земли в собственность исчезает. Аренда привлекательна тем, что все взаимоотношения между арендатором и арендодателем закреплены в договоре. Весь мир живет на аренду. А в России нет практики предоставления земли в долгосрочную аренду. Есть, конечно, разница между арендной платой и земельным налогом. Здесь надо уметь считать.
В соответствие с Жилищным кодексом все собственники помещений, квартир стали собственниками земельного участка, где стоит их дом. Они получили это право с момента постановки здания на кадастровый учет. Однако прилегающая территория остается на правах аренды – крыльцо, например. В соответствие с кадастровым учетом встроенные и пристроенные помещения в жилых зданиях считаются жилыми.
Инвентаризация многоэтажных жилых домов только началась, нет полноценных паспортов. Под эти цели выделен бюджет, но массовая инвентаризация жилых домов только началась. Если земельный участок оформлен, как жилой дом, налог платится как на жилье. То есть раньше владельцы встроенных, пристроенных помещений платили большие суммы, а теперь они платят меньше - как за жилье. Этот вопрос в течение года будет решаться, поэтому предприниматели пока могут спокойно жить в связи с тем, что есть пробелы в законодательстве.
Так получается, что сегодня кадастровая стоимость земли под жилыми зданиями намного меньше, чем под объектами торговли. В законе есть такое понятие - неосновательное обогащение. Если вы не платите налоги, вас всегда могут привлечь. Позиция фискальных органов обозначена по - другому: эта забота каждого владельца или арендатора - иметь соответствующий документ. По прогнозам, из-за всех несогласований город недополучает порядка 300 миллионов налогов.
При кадастровой оценке земельных участков в короткие сроки проделан колоссальный объем работы, использован уникальный программный продукт. Но не сделан экономический анализ ситуации вокруг земельного участка. Да, наши данные красиво легли с математической точки зрения. Даже из Москвы сказали: «Молодцы, вы единственные, которые сделали отчеты так красиво и быстро». Собрано огромное количество информации.
Но результат математического подсчета и фактическая картина с любым конкретным участком зачастую не совпадают, поскольку отпали многие факторы, в первую очередь социальные. Они просто не могли быть учтены. Вот рядом две деревни, одна на горке, а вторая – в заболоченной низине. А стоимость участков оказалась равной.
Понятно, что сейчас, в процессе дальнейшей работы будут возникать претензии по отчетам, кому-то стоимость участков покажется заниженной, кому-то наоборот. Москвичи нам предложили выполнить в качестве «пилотного проекта» оценку объектов недвижимости на тех земельных участках, которые прошли кадастровую оценку. Это программа на текущий и на следующий годы.
Для начала нужно договориться, как нам собрать или восстановить все техпаспорта на строения, расположенные на земельных участках, оценить недвижимость – обременение участков. И тогда можно более объективно сосчитать размер земельного налога, приходящегося на среднестатистического жителя республики. Хотя бы в процентном отношении. Ведь в Башкортостане много сельских районов, где нет никаких производств и земельный налог - один из немногих источников дохода муниципальных образований.
А в городах надо, наконец, вести речь о земельном налоге под многоэтажными жилыми домами. Пусть он даже будут минимальным - 0,05 процента. Тогда с каждой квартиры можно будет взять от 100 - до 300 рублей налога. Но по республике эта сумма составит около 80 миллионов рублей. Неплохой доход в бюджет!
Если к налогу относиться творчески, такой подход можно использовать и в методиках исчисления арендной платы. Или при оценке стоимости акций ОАО для внесения в уставной капитал. Все объекты недвижимости должны пройти инвентаризацию. В единой базе должны быть собраны данные по всем постройкам, что стоят на земле, по инженерным сетям, проходящим под землей, по колодцам и линиям электропередач. Сегодня никто такими сведениями не располагает. Например, приходит инвестор, покупает под застройку две тысячи квадратных метров площади, а по сути, - кота в мешке. Платит большие деньги, строит далекие планы… А потом выясняется, что стоимость строительства жилого дома или завода многократно увеличится, поскольку в земле чего только нет - канализация и электрические сети, которые надо куда-то переносить.
Яркий пример: ИКЕА выкупила у города земельный участок. И никто не знал, что под ним проходит правительственная связь. Сегодня план развития города не накладывается на охранную зону коммуникаций. В результате ИКЕА на свои деньги пришлось выносить кабель за зону строительства. То есть стоимость земельных участков, как и система налогообложения должны быть справедливыми, реальными. Здравый смысл подсказывает, что на уровне Кабинета Министров нужно создавать регламент отвода земельных участков под застройку.
Владимир Шолом, генеральный директор ХТЦ УАИ:
На недавнем заседании РСПП как раз обсуждался вопрос о продаже земли. Там как раз говорилось о том, что многие вопросы не отрегулированы. Поэтому может быть пока не стоит торопиться с продажей земли, особенно сельхозназначения? Сейчас эта земля скупается по бросовым ценам, а то и просто захватывается. Надо также решать вопрос о долгосрочной аренде земли под уже построенными объектами. Пока этот вопрос затягивается многочисленными бюрократическими проволочками. В договоре аренды должен быть также фиксироваться срок амортизации объекта и с учетом этого определяться его цена.
Анатолий Арсентьев, заместитель директора МУ «Земельное агентство г. Уфы:
Десятилетний срок аренды предполагает полную окупаемость объекта. Если срок аренды более пяти лет, то по закону можно передавать объект в субаренду, закладывать его и продавать. В английском праве более 300 видов аренды. Там каждый вид аренды имеет свою юридическую конструкцию. Сейчас логичным было бы провести анализ договоров аренды, посмотреть каких пунктов там не хватает для предпринимателей.
Администрация готовит выработку такого постановления, регламентирующего порядок оформления земли в аренду, рассматривается порядок исключения каких-то согласований, пишутся регламенты взаимодействия служб, программы, по которым можно будет отслеживать прохождение документов. Уже получил одобрение регламент для предоставления земельных участков под индивидуальное строительство. Обсуждается также регламент предоставления земельных участков для целей жилищного и нежилищного строительства. Здесь все действия нужно будет согласовывать с Роспотребнадзором, поэтому о сроках говорить пока рано.
На прошедшем недавно форуме «Предпринимательство как основа формирования среднего класса» пространно высказался о новых подходах к землепользованию и аренде президент РБ Муртаза Рахимов. Он, в частности, сказал: «В развитии малого предпринимательства большое значение имеет проблема аренды недвижимого имущества. Сегодня по республике на долю субъектов малого предпринимательства приходится 60% заключенных договоров аренды государственного и 30% договоров аренды муниципального имущества. Средний срок аренды – 2-2,5 года. Однако зачастую договоры аренды охватывают не более одного года. При этом отсутствуют гарантии продления договоров аренды, сохранения за арендаторами производственных площадей. Всё это лишает малый бизнес стабильности, уверенности в завтрашнем дне.
Много нареканий вызывает и цена арендуемого имущества. Так, в Уфе рассчитываемая по утвержденной городским советом методике средняя арендная плата за 1 кв.м составляет 1250 руб. в год. При этом рыночная стоимость аренды намного превышает эту сумму. И такая ситуация сложилась по всей стране. В результате создаётся почва для развития нездоровых субарендных отношений и явлений коррупционного характера. Считаю, что широкая практика субарендных отношений говорит о недостаточной эффективности использования государственного и муниципального имущества. Слабо изучается спрос, непрозрачен отбор претендентов на заключение договоров аренды. Это требует продуманных решений, более строго контроля.
Ещё два года назад нами ставилась задача по обеспечению полноты и доступности информационных баз данных о свободных сырьевых и трудовых ресурсах, неиспользуемых производственных мощностях и объектах. Действительно, предприниматели должны знать о закупках товаров, о работах и услугах для государственных и муниципальных органов, реализуемом или сдаваемом в аренду имуществе. В этой области нужны уже ощутимые сдвиги, и соответствующим ведомствам надлежит выправлять положение.
Хорошо, что у нас в республике ведутся реестры государственного и муниципального имущества. Но важно, чтобы ими пользовались не только министерства. Надо открыть доступ к ресурсам и субъектам малого предпринимательства. От этого выиграет наше общее дело!
Необходимость конкретизации реестров обусловлена Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Им установлен закрытый перечень имущества, которое может находиться в собственности муниципальных образований. Всё иное муниципальное имущество должно быть до 1 января следующего года приватизировано, отчуждено или перепрофилировано. Отмечу, что в конце прошлого года перечень был расширен в части имущества, предназначенного для развития предпринимательства.
В этой связи необходимо внести соответствующие изменения в сложившиеся процедуры работы с реестрами. Надо выстроить оптимальную схему взаимодействия с предпринимателями по данному вопросу. Это позволит сформировать на местах полноценную инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего бизнеса. Будет дан дополнительный импульс и развитию социально значимых видов предпринимательской деятельности».
В резолюции круглого стола на тему «Новая эпоха в землепользовании» как раз и записаны все эти пожелания в части предоставления земельных участков для развития бизнеса, выработке технологии формирования пакета документов на земельные участки. А на сами земельные участки, имеющиеся в городе для инвестирования и на условиях конкурса предоставляемые предпринимателям, предлагается выдавать готовый документ на аренду земельного участка, а не мнимое разрешение, которое ведет к многолетнему оформлению документов и регистрации прав аренды на земельный участок. Союз предпринимателей Уфы готов рассматривать новые предложения по усовершенствованию отношений власти и бизнеса в процессе землепользования.
Автор: Юлия Кривая
Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
Количество просмотров - 2599
