Разговор с экспертом: что будет с рынком недвижимости Уфы осенью? Интервью с Андреевой Е.Я. Сеть АН ЭКСПЕРТ

 

Фото Сергея Словохотова.

Едва в недвижимости Уфы наметились признаки «оживления», как новый скачок курса валют вызвал тревогу у всех участников рынка. О том, чего ждали эксперты, что получилось, и как могут развиваться события дальше, ProUfu.ru поговорил с генеральным директором Сети Агентств Недвижимости «Эксперт» Еленой Андреевой.

Главный миф кризиса

- В июне на круглом столе в редакции ProUfu.ru вы прогнозировали улучшение ситуации на рынке недвижимости к августу/сентябрю этого года. С тех пор ваше мнение как-то поменялось?

- С начала августа мы действительно заметили позитивные изменения. Появилась первичная активность, пошли обращения, которые, правда, пока не приносят денег. Но это - сигнал того, что мы вплотную приближаемся ко дну рынка. Я бы говорила об этом более уверенно, если бы не последний скачок валюты. Только вроде бы все успокоилось, мы привыкли уже к уровням валют, к цене - и опять тряхнуло. А это значит, что у людей может появиться снова страх, что цены на потребительские товары повысятся, плюс все эти санкции, политические события. Если бы всего этого не было, можно было бы более уверенно говорить, что в сентябре рынок начнет позитивное движение. Сейчас этот срок оттягивается, наверное, на октябрь.

- Можно ли ждать скачков цен на недвижимость осенью?

- Это самый главный миф, который появился на фоне кризиса в отрасли. Никаких обвалов и скачков на рынке быть в действительности не может. Рынок недвижимости всегда меняется медленно, так как на нем действует множество игроков, они не могут изменить цену или выйти\уйти с рынка одновременно. Рынок всегда растет или «приходит в себя» постепенно. Что может вызвать резкий рост цены? Резкое повышение интереса покупателей, и главное – их доходов. Но этого не будет, если только банки не начнут давать реальную ипотеку под 8-10% годовых. На это пока ни один из банков не готов.

Консолидация усилий игроков рынка

- Как ведут себя банки в сложившихся реалиях? Мягче ли стали условия для потенциальных заемщиков?

- Многие банки сделали универсальным отношение к объекту. То есть можно «одобриться» по ипотеке, а потом выбрать – первичку или вторичку будешь брать. Постепенно снижаются ставки. Так или иначе определяющим фактором является не цена квадратного метра, а платежеспособность населения. К сожалению, Уфа очень закредитована. Причем, было бы хорошо, если бы у людей были ипотечные кредиты - значит, что у человека есть своя квартира. А у нас люди в каких-то кредитных картах, потребкредитах, «быстрых деньгах» и так далее. Все это накапливает негативную кредитную историю.

Все игроки рынка в целом сейчас прилагали усилия: правительство – госпрограммой, застройщики – скидками и акциями, агентства недвижимости – объясняя уникальность сложившейся ситуация. Я не помню, чтобы на рынке можно было покупать объекты с такими скидками от застройщиков, как сейчас. На некоторые квартиры они достигают миллиона рублей. И на вторичном рынке тоже цены хорошо торгуются, торг уместен. Это говорит о том, что сейчас удобное время для покупки квартиры для жизни – минимум цен на вторичном рынке плюс возможность торга, скидки и акции у застройщиков

- Как выживают в это непростое время застройщики, как удается не замораживать стройки?

- Застройщикам помогла программа ипотеки с господдержкой – она привлекла какое-то количество покупателей, которые могли и не прийти. Плюс сами застройщики понимали, что им может не хватить денег, поэтому устраивали акции, позволяя людям уместиться в определенную сумму покупки или кредита. Третье – появились совместные программы застройщиков и банков, по которым застройщик компенсировал банку разницу в процентах ипотечной ставкой.

- Поэтому мы видим рекламу с цифрами в 5, 6, 7 процентов годовых по ипотеке...

- Совершенно верно. Эти ставки – не банковские. Они появляются из-за компенсаций застройщика части ипотечной ставки с господдержкой в 11,5%. С точки зрения маркетингового хода это действует, но нужно понимать, что эта ставка действует только в первые годы выплат по ипотеке. Все это позволяло не останавливать стройки и создавать такую всеобщую «движуху». Это был пиар-ход государства с застройщиками и банками, который удался – единственное, я считаю, что он оттянул на себя некоторый спрос на вторичном рынке.

- То есть застройщик был готов пожертвовать своей прибылью, чтобы привлечь покупателей?

- Фактически да. Есть, конечно, опасения – не пострадает ли при этом качество строительства, но этот вопрос уже не ко мне.

Почему в Казани дешевле

- Сделки на вторичном рынке, вернее, их малое количество, тормозят рынок первички. Когда владельцы перестанут бояться «продешевить»?

- Вторичный рынок сам себя тормозит, поскольку он определяющий на рынке. Слышала мнение представителей госорганов, что господдержка по ипотеке специально предназначена только для сегмента новостроек, чтобы и поддержать застройщиков (не дать стройкам остановиться, не допустить замораживания), но и чтобы на вторичном рынке цены снизились. Т.е. по льготным ставкам ипотеки покупатели предпочитают купить новостройку, спроса на вторичном рынке нет, и цены начинают снижаться.
Но это привело к тому, что цена на вторичном и первичном рынке сближаются, и инвестировать в новостройки сейчас невыгодно. То есть можно делать только на самом начальном этапе, когда цена низкая, стадия котлована, и инвестору страшно, достроят ли дом в срок, так как период длительный. Делать это могут только профессиональные инвесторы, готовые к риску, умеющие просчитывать долгосрочные вложения. А частные инвесторы, которые купили квартиры для себя на будущее– просто покупают квартиру и выбрасывают их на рынок аренды жилья. Например, они пытаются сдать квартиру, чтобы за счет этого гасить ипотеку. В итоге не рынке аренды сейчас перенасыщение объектами, а спрос ниже предложения. Это нонсенс, в сегменте случился фактически переворот соотношения спроса и предложения, до 2014 года такого не было, спрос на аренду жилья всегда был намного выше. Сейчас все хотят быть рантье и получать пассивных доход, но предложение аренды сейчас превышает спрос на рынке. Наступает эра «ручного труда», волшебных денег, падающих с неба, не бывает, как и нет рыночных ниш, где остались баснословные прибыли. С одной стороны это хорошо – цена на жилье снижается, с другой стороны – для застройщиков плохо, потому что покупать квартиры с целью инвестиций стали меньше. Думаю, цена на вторичном рынке в сентябре может снизиться еще.

- Почему в Уфе такие дорогие квартиры? Средняя цена по городу – 55.6 тысяч рублей за квадрат (новостройки), двушки идут от двух и более миллионов. Для примера в Челябинске «двушку» можно купить за 1,5 млн рублей, чуть выше цены в Казани.

- Жилье в Челябинске всегда было дешевле, чем в Уфе. В Казани цены примерно сопоставимые – критичной разницы я не вижу. Но в Уфе действительно недешевое жилье. Одной из причин является, думаю, менталитет – так исторически сложилось, что Уфа считается «богатым городом», Башкирия - «нефтяной республикой», где много обеспеченных людей. Ну и дело, конечно, в себестоимости строительства. В Уфе - дорогая земля. Все строительство в центре связано со сносом и расселением жилья, а это очень затратно для застройщика. Плюс, при освоении загородной территории – земля есть, а коммуникаций нет. Т.е. совершить подвиг и сделать коммуникации, достаточные для серьезной стройки – на это тоже нужно много денег. Еще влияние оказывает тенденция строить малоэтажные дома – себестоимость коммуникаций на дом здесь гораздо выше, чем, к примеру, для многоэтажного здания.

«Кризис в отрасли - может быть возможностью для кого-то»

- Загородная недвижимость набирает популярность? Какая сейчас ситуация?

- Жилье за городом – не для каждого, т.к. приходится везти ребенка в садик в город, самому ехать туда же на работу, для этого нужен личный автомобиль. Для бизнес-класса – да, но для клиентов эконом-класса инфраструктура нужна на месте. С другой стороны стоимость коммунальных услуг (отопления и т.д) правильно построенного загородного дома становится ощутимо ниже стоимости комуслуг городской квартиры. Если в городе коммунальные услуги растут, счета растут, иногда ты не понимаешь, за что платишь. А тут уехал – выключил воду, перекрыл газ – все понятно. Сейчас продаются в основном только объекты эконом-класса.

- А в городе элитное жилье продается?

- С одной стороны этот сегмент первым реагирует и последним выходит из кризиса. Но учитывая, что этот кризис отражается на бизнесе – мы видим, как магазины закрываются – это говорит о том, что бизнес-класс начинает испытывать проблемы. А именно эта часть населения с высокими доходами является основными покупателями на данный сегмент. В период кризиса какие-то элитные объекты могут быть проданы по той цене, которой в активный период рынка может не быть. Их вообще может не быть в продаже. В кризис иногда квартиры, продающиеся по необходимости, появляются по адекватной цене и часто получается так, что кто-то ждет этого момента. Т.е. для кого-то кризис в отрасли может быть возможностью. Какие-то сделки в этом сегменте все равно есть.

- В сегменте коммерческой недвижимости какие ожидания сейчас?

- Рынок опустился до 30% в среднем с начала года. Здесь очень много зависит от собственников – если он не хочет терять арендаторов, он просто идет на уступки. В противном случае его помещение простаивает.

- Давайте подытожим: что делать в этих условиях обывателям, инвесторам?

- Что касается рядового обывателя, который покупает квартиру для жизни – на рынке есть снижение цен, есть торг. Когда дно будет пройдено – таких условий уже не будет. Пока такая ситуация есть, тем, кто берет квартиру для себя – нужно ее брать. Инвесторам выгодно вкладывать только на начальных этапах, потому что произошло значительное снижение цены на новостройки, но на более поздних этапах стройки она выше, приближена к средней цене вторичного рынка, и инвестиционно непривлекательна. Так как еще нужно сделать ремонт. Желающим получить пассивный доход за счет аренды будет сложно, потому что спрос сейчас на нее минимален. В коммерческой недвижимости резко снизились цены и предложений много. Тем, кто хочет продать свой объект недвижимости слишком дорого, не стоит надеяться на волшебство, его на этом рынке не бывает. Нужно ориентироваться на средние уровни цен, объекты-конкуренты, их количество и особенности своего объекта. И не ждать сильной активизации рынка и роста цен осенью.
Автор:
Биктимир АБДРАШИТОВ

Количество просмотров - 2634