Обзор цен на земельные участки в Республике Башкортостан по назначению земли, площадям с разбивкой по всем городам РБ на 1 июня 2020 г

Настало лето, и лето не совсем обычное. Именно этот сезон, начавшийся во время самоизоляции, но получивший свободу действия только в мае, вернул ценность многих загородных объектов, в том числе садовых участков постсоветской эпохи. А в сегменте объектов для постоянного проживания спрос формировала сельская ипотека. Правда, недолго, так как лимиты банков закончились быстро. Тем не мене, спрос на загородные объекты в этом сезоне есть, в отличие от нескольких предыдущих лет, когда в тренде были дома и таунхаусы для постоянного проживания только в современных поселках с инфраструктурой.

1.            Общее описание сегмента. Республика Башкортостан

В выборку для настоящего исследования вошли 5540 участков всех типов, ВРИ и площадей по Республике Башкортостан (полная выборка). С ценой представлено 4990 вариантов (90%)

Общий объем предложения выборки составляет более 105260 соток. и около 4,155 млрд. руб.

Средняя площадь участка - 19.2 соток, диапазон площадей – от 1 сотки, самые большие объекты - 646 и 1000 Га (земли сельхозназначения, право аренды).

Средняя стоимость объекта – 775 тыс. руб., диапазон стоимости объекта - от 10 тыс. руб. до 186 млн. руб.(земли промназначения вблизи трассы М5)

Средняя стоимость сотки в наиболее привлекательных районах республики – 81 тыс. руб., диапазон стоимостей сотки – от 1000 до 2.1 млн. руб. Средняя цена сотки в целом по РБ – 40,1 тыс руб, земель для жилой недвижимости – 46 тыс руб

2.            Объем предложений на рынке и диапазоны цен. Достаточность предложения

Рыночное предложение согласно рекламных источников (сайты ИРР, Авито, прочие сайте ) на дату изучения выборки достаточно Большая часть объектов, представленная с ценой, расположена в г. Уфа и пригородах согласно зонированию Аналитического центра Эксперт.

Право аренды земли – около 6% вариантов

Право собственности – около 94% вариантов

Объем предложения на момент исследования можно считать ограниченным но типичным для рынка данного сегмента. Не все объекты выставляются в открытую рекламу.

3.            Земельные участки с правом собственности. Подсегменты по назначению земли

Участки разделены по основным типам назначения земли согласно Земельному Кодексу и генеральным планам городов. Земли населенных пунктов включают в себя участки ИЖС, ЛПХ, общественно-деловые зоны, за исключением участков для коммерческого использования, которые выделены в отдельную категорию. В категории Земель сельхозназначения включены типичные сельскохозяйственные земли, участки с ВРИ СНТ и ДНП – типичные садово-огородниские хозяйства и типичные дачные поселки. Из выборки исключены участки с неоднозначной трактовкой ВРИ участка

Количество вариантов в исследовании данного раздела всего – 4700.

Земли населенных пунктов для жилой недвижимости, 3884 вариантов.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 46000 руб.

Средняя цена объекта по Респ. Башкортостан – 680 тыс. руб.

Диапазон цены сотки: от 100 руб. до 2 млн. руб.

Диапазон цены объектов от 210 тыс. руб. до 65 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 3 сот до 500 Га.

Земли коммерческого назначения, включая производственно-складские, 154 вариантов.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 143000 руб.

Средняя цена объекта – 6 000 000 руб.

Диапазон цены сотки: от 300 руб. до 1600 тыс. руб.

Диапазон цены объектов от 135 тыс. руб. до 186 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 3 сот до 600 Га.

Земли сельскохозяйственного назначения, включая СНТ и ДНП, 1541 варианта.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 28300 руб.

Средняя цена объекта – 315 тыс. руб.

Диапазон цены сотки: от 850 руб. до 83 тыс. руб.

Диапазон цены объектов от 12 тыс. руб. до 31 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 1,2 сот до 131 Га.

4.            Земельные участки с правом собственности. Цены в зависимости от площади участка

Участки более 10 Га – 83 шт.

Средняя цена сотки - 4550 руб.

Средняя цена объекта 18 млн руб.

От 1 до 10 Га – 119 шт.

Средняя цена сотки - 23110 руб.

Средняя цена объекта – 6 800 тыс. руб.

От 50 соток до 1 Га – 177 шт.

Средняя цена сотки – 25200 руб.

Средняя цена объекта – 3 050 тыс. руб.

От 30 до 50 соток – 306 шт.

Средняя цена сотки – 32 240 руб.

Средняя цена объекта - 1450 тыс. руб.

От 15 до 30 соток – 1622 шт.

Средняя цена сотки - 58100 руб.

Средняя цена объекта – 1070 тыс. руб.

От 10 до 15 соток – 2582 шт.

Средняя цена сотки – 61350 руб.

Средняя цена объекта - 724 тыс руб.

От 5 до 10 соток – 2174 шт.

Средняя цена сотки - 84430 руб.

Средняя цена объекта – 610 тыс руб.

До 5 соток – 314 шт.

Средняя цена сотки – 148 тыс руб.

Средняя цена объекта – 359 тыс руб.

Структура предложения представлена в диаграмме ниже:

Часть 2. Участки по крупнейшим ГОРОДАМ и группам населенных пунктов РБ. Право собственности

Обзор представлен по следующим населенным пунктам и группам. Для крупных населенных пунктов учтены ближайшие пригороды или поселки-спутники, рассматриваемые с точки зрения проживания и ведения бизнеса. Также обзор составлен исходя из предположения о возможности использования земель населенных пунктов не только в исходном ВРИ, но возможно изменения вида разрешенного использования в пределах возможностей градостроительного плана. Для уточнения показателей исходя из ВРИ необходимо использовать первую часть обзора.:

В выборке, составленной по данным сайтов-агрегаторов, в выборке представлено.

Диапазон цен и площадей в сегменте продаж:

Земельные участки в Республике Башкортостан

Диапазон площади участков: от 1.2 до 10000 соток;

Диапазон общей цены участков: от 25 тыс. руб. до 186 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 250 до 2000 000 руб. за сотку.

Среднее значение площади участков —105 соток;

Среднее значение общей цены участков — 4 890 000 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 40 100 руб.

Земельные участки в г. Уфа, черта ГО - 1639

Диапазон площади участков: от 3 до 762 соток;

Диапазон общей цены участков: от 130 тыс. руб. до 81 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 5 000 до 1 836 734 руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 13,3 соток;

Среднее значение общей цены участков — 1 390 20 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 143 100 руб.

Земельные участки в г. Стерлитамак - 484

Диапазон площади участков: от 3 до 90 соток;

Диапазон общей цены участков: от 20 тыс. руб. до 20 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 8100 до 220 000 руб. за сотку

Среднее значение площади участков — 22 соток;

Среднее значение общей цены участков — 1 790 000 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 87700 руб.

Земельные участки в г. Октябрьский - 170

Диапазон площади участков: от 5 до 29 соток;

Диапазон общей цены участков: от 150 тыс. руб. до 6 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 30000 до 270 000 руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 11.3 соток;

Среднее значение общей цены участков — 2200 000 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 55340 руб.

Земельные участки в г. Мелеуз, Ишимбай, Кумертау - 202

Диапазон площади участков: от 4 до 50 соток;

Диапазон общей цены участков: от 20 тыс. руб. до 2800 тыс. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 3,8 тыс. до 90 тыс. руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 10.1 соток;

Среднее значение общей цены участков — 410 000 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 33020 руб.

Количество участков в населенных пунктах в выборке:

Структура исследования включает населенные пункты ( диапазоны площадей, стоимости объекта и стоимости сотки представлены в платной версии обзора)

Архангельское - 30

Средняя цена сотки – 15 600 руб.

Средняя площадь участка – 13.5 сот

Средняя цена объекта – 660 тыс. руб.

Аскарово - 31

Средняя цена сотки - 21 500 руб.

Средняя площадь участка 16 сот

Средняя цена объекта 290 тыс. руб.

Баймак - 14

Средняя цена сотки – 24 800 руб.

Средняя площадь участка – 15,7 сотки

Средняя цена объекта 470 тыс. руб.

Белебей - 65

Средняя цена сотки – 33450 руб.

Средняя площадь участка – 12,1 соток

Средняя цена объекта 339 тыс. руб.

Белорецк - 53

Средняя цена сотки – 56500 руб.

Средняя площадь участка - 16ю4 соток

Средняя цена объекта 756 тыс. руб.

Бирск - 92

Средняя цена сотки 66700 руб.

Средняя площадь участка – 12.6 соток

Средняя цена объекта 976 тыс. руб.

Благовещенск - 91

Средняя цена сотки – 53200 руб.

Средняя площадь участка 10,5 соток

Средняя цена объекта 510 тыс. руб.

Буздяк, Бураево, Верхнеяркеево, Татышлы - 66

Средняя цена сотки – 26450 руб.

Средняя площадь участка – 18 соток

Средняя цена объекта – 430 тыс. руб.

Давлеканово - 24

Средняя цена сотки - 37650 руб.

Средняя площадь участка – 12 соток

Средняя цена объекта - 435 тыс. руб.

Дюртюли - 59

Средняя цена сотки 49670 руб.

Средняя площадь участка – 13,2 соток

Средняя цена объекта – 740 тыс. руб.

Зирган, Зилаир - 26

Средняя цена сотки 36 500 руб.

Средняя площадь участка 12.6 соток

Средняя цена объекта 460 тыс. руб.

Иглино - 236

Средняя цена сотки 65800 руб.

Средняя площадь участка 10.5 соток

Средняя цена объекта 685 тыс. руб.

Ишимбай - 78

Средняя цена сотки 29300 руб.

Средняя площадь участка – 10,5 соток

Средняя цена объекта - 345 тыс. руб.

Кабаково и Кандры - 113

Средняя цена сотки 45 312 руб.

Средняя площадь участка 14,1 соток

Средняя цена объекта – 610 тыс. руб.

Караидель - 61

Средняя цена сотки 35600 руб.

Средняя площадь участка 16,3 соток

Средняя цена объекта – 530 тыс. руб.

Кармаскалы - 88

Средняя цена сотки 32 300 руб.

Средняя площадь участка 13,4 соток

Средняя цена объекта 413,6 тыс. руб.

Киргиз-Мияки, Красная Горка, Красноусольск - 59

Средняя цена сотки – 26400 руб.

Средняя площадь участка 16 соток

Средняя цена объекта 310 тыс. руб.

Кумертау - 40

Средняя цена сотки 34500 руб.

Средняя площадь участка 11,5 соток

Средняя цена объекта 353 тыс. руб.

Кушнаренково - 92

Средняя цена сотки 25500 руб.

Средняя площадь участка 13,5 соток

Средняя цена объекта 354 тыс. руб.

Мелеуз - 87

Средняя цена сотки 45 800 руб.

Средняя площадь участка 16 соток

Средняя цена объекта 480 тыс. руб.

Месягутово, Мишкино и Мраково - 35

Средняя цена сотки 19670 руб.

Средняя площадь участка 23 соток

Средняя цена объекта 480 тыс. руб.

Нефтекамск -161

Средняя цена сотки 75600 руб.

Средняя площадь участка 9 соток

Средняя цена объекта 680 тыс. руб.

Октябрьский - 174

Средняя цена сотки 73300 руб.

Средняя площадь участка 9,2 соток

Средняя цена объекта 878 тыс. руб.

Павловка и побережье - 54

Средняя цена сотки 45100 руб.

Средняя площадь участка 16 сотки

Средняя цена объекта 890 тыс. руб.

Прибельский и Приютово - 30

Средняя цена сотки 22530 руб.

Средняя площадь участка 17 соток

Средняя цена объекта 380 тыс. руб.

Раевка - 24

Средняя цена сотки 17 800 руб.

Средняя площадь участка 12 соток

Средняя цена объекта 280 тыс. руб.

Салават - 97

Средняя цена сотки 86540 руб.

Средняя площадь участка 12,3 соток

Средняя цена объекта 890 тыс. руб.

Сибай - 51

Средняя цена сотки 56900 руб.

Средняя площадь участка 11 сотки

Средняя цена объекта 740 тыс. руб.

Старобалтачево и Стерлибашево - 20

Средняя цена сотки 18100 руб.

Средняя площадь участка 13.2 соток

Средняя цена объекта 210 тыс. руб.

Стерлитамак - 497

Средняя цена сотки 86500 руб.

Средняя площадь участка 13 соток

Средняя цена объекта 910 тыс. руб.

Толбазы - 36

Средняя цена сотки 34460 руб.

Средняя площадь участка 12,2 соток

Средняя цена объекта 410 тыс. руб.

Туймазы - 223

Средняя цена сотки 58430руб.

Средняя площадь участка 11.8 соток

Средняя цена объекта 840 тыс. руб.

Учалы - 30

Средняя цена сотки 24150 руб.

Средняя площадь участка 14,3 соток

Средняя цена объекта 307 тыс. руб.

Чекмагуш – 10

Средняя цена сотки 24500 руб.

Средняя площадь участка 10 соток

Средняя цена объекта 225 тыс. руб.

Чишмы - 84

Средняя цена сотки 48500 руб.

Средняя площадь участка 14,1 сотки

Средняя цена объекта 780 тыс. руб.

Шаран - 20

Средняя цена сотки 14330 руб.

Средняя площадь участка 15,1 соток

Средняя цена объекта 210 тыс. руб.

Языково - 18

Средняя цена сотки 17900 руб.

Средняя площадь участка 13.5 соток

Средняя цена объекта 190 тыс. руб.

Янаул - 35

Средняя цена сотки 44600 руб.

Средняя площадь участка 11 соток

Средняя цена объекта 480 тыс. руб.

Цена сотки земли по типам на нас.пунктам РБ, тыс.руб.

5.            Общие и ценообразующие факторы, влияющие на сегмент

Ценообразующие факторы земельных коммерческого назначения представлены ниже в таблице по убыванию значимости:

1. Диапазоны поправок к цене

Типичные поправки к стоимости земельных участков указанных типов представлены в таблице (актуально для земель, пригодных для проживания граждан), в долях единицы

7.            Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте

Сроки экспозиции земельных участков на момент настоящего исследования представлены ниже

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Средние сроки экспозиции подобных объектов небольших площадей имеют ориентировочные сроки ликвидности в типичные годы от 3 месяцев. Для участков больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 5-6 месяцев.

8. Анализ спроса и факторов, мотивация спроса, диапазоны факторов спроса.

Спрос на участки коммерческого и производственного типа минимален, так как сумма планируемых инвестиций велика и включает строительство, на фоне глобальных изменений во всех сферах бизнеса инвесторы считают риски. В черте крупнейших городов и в пригородах до 20 км участки для строительства и проживания граждан наиболее востребованы как не воспроизводимые объекты, а также на фоне последствий самоизоляции,. В текущем сезоне повысился спрос на участки садового назначения, сезонного отдыха. Возможности ипотеки крайне ограничены, государственная программа быстро исчерпала свой лимит.

9.    Динамика сегмента и прогноз.

Сегмент характеризуется ограниченным спросом и типичной послекризисной динамикой, прогноз сохраняется в краткосрочный период. Уровень спроса на земельные участки в типичных производственных зонах минимален. Спрос на участки для проживания граждан остается на среднем уровне, выше в районах Республики. Спрос на участки СНТ намного выше, чем в предыдущие годы. Восстановление спроса началось только в начале мая, поэтому сезонность текущего года будет иметь отличия от всех предыдущих лет

10. Основные выводы.

Смещение сезонности, ограниченный спрос, различия в уровне спроса и ценах в подсегментах и отдельных локациях. Большой разброс цен в экспозиции.

Право собственности имеет все больший коэффициент поправки к праву аренды, так как период льготного выкупа короткий, кадастровая стоимость высока.

Коэффициент поправки на право собственности к праву аренды по РБ в целом – 107%

Для наиболее востребованных участков до 3 Га соотношения цен и коэффициенты представлены ниже

Автор: Андреева Елена Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ

Оценщик, аналитик, независимый эксперт рынка

Контакты: (347)299-14-14, +7909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Уфа, ул. Кирова 31. Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ, www.expert-russia.ru

Количество просмотров - 994

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!