Обзор цен на дома и коттеджи в Уфе и Республике Башкортостан к маю 2025 года, Оценщикам и аналитикам

К маю 2025 года рынок демонстрирует ограниченный уровень активности так как возможности кредитования ограничены. Рынок пригородного малоэтажного жилья мог бы стать локомотивом отрасли в этом году, но закон об эскроу, вступивший в силу с 1 марта 2025 года, практически пресек это в регионах. Так как, в отличие от Подмосковья, тут строят в основном мелкие застройщики. И им не под силу правиться с проектным финансированием, которое по умолчанию эффективно в массовых проектах, где продажи идут потоком.

Большая часть спроса в городах идет от типичных городских жителей. Им нужно жилье, похожее на городское. С заведенными в дом коммуникациями и качественной отделкой. Поэтому массовый спрос идет на кирпичные дома, современного дизайна, с внутренней отделкой, аналогичной городской квартире. Окружение тоже должно напоминать им городское окружение: магазины, скверы, транспортная инфраструктура и т.д.

У категорий покупателей, переезжающих не из города в пригород, а наоборот, из провинции в городские пригороды, требования ниже, они рассматривают более простыне материалы и отделку, так как чаще, чем городские жители, готовы самостоятельно что-то достроить или доделать

В районах республики тм не менее продолжается тренд покупки частных домов с использованием средств маткапитала. Так как суммы его все выше, плюс есть доп. Субсидии, то деревенские дома, часто старые, в диапазоне цен до 1,5 млн. руб раскупаются. В экспозиции таких объектов достаточно, но чаще  это скорее что-то сезонное в пригородах, чем полноценные круглогодичные дома в поселках республики.

Сегмент типичных садов и дач мы максимально стараемся исключать из выборки, но полностью сделать это сложно из-за типологии размещения объектов. Для таких объектолв характерно не просто сезонное использование дом и сезонная доступность, но и облегченные конструкции домов, отсутствие отопления или теплоэффективности, даже если это отопление есть. В более дорогом подсегменте около Уфы, сады и дачи смешиваются с домами и коттеджами для постоянного проживания. Назначение земли СНТ уже не является показателем для отсечения, и каждый объект требует индивиджуального рассмаотрения для понимания возможности круглогодичного проживания.

За конец 2022 и большую часть 2023 цены на пригородном рынке  уже выросли в 2 раза, последовав за сегментом новостроек МКД. Пока средняя цена кв.м. (в данном случае в том числе участок) не обогнала новостройки, и учитывая фактор наличия участка, только стимулируют развитие спроса., но сильно ограничивает ипотека. Сейчас покупателю нужен готовый дом, ипотека на строительство показала свои минусы и риски..

Средняя цена кв.м. по Респ. Башкортостан 57700 руб./кв.м. выросла за полгод на 5%

в ГО Уфа – 89200 руб./кв.м. изменилась на 12%.

во всех пригородах Уфы – 82200 руб./кв.м.  выросла на 13% и более (с учетом объектов СНТ и ДНП, предлагаемых к постоянному проживанию). Такая коррекция цены произошла в течение 2024 года ввиду массового развития сегмента, а также увеличение стоимости материалов и работ по строительству.

Методика: сплошная максимальная по имеющимся источникам и способам и трудоемкости обработки выборка объектов. Статистические и математические методы вычислений средних значений. В рамках представленной в источниках информации не всегда просто выделить сегмент дач и садов, пригодных или непригодных к постоянному проживанию, от домов на участках ИЖС и ЛПХ. В свете текущего законодательства, с учетом проживания регистрации и строительства жилых домов на участках дачного назначения, а также запланированного в законодательства уравнивания статусов садовых земель с землями населенных пунктов, фактического постоянного проживания граждан в пригородных СНТ, и позиционирования собственниками объектов такого типа как пригодных к постоянному проживанию, в выборку включены садовые и дачные территории с домами, пригодными для круглогодичного проживания. Для объектов, где в такой возможности есть сомнения, произведено отсечение выборки по цене объекта (удалены крайне дешевые).

Основные тенденции конца 2024 – начала 2025 года:

- большинство объектов сегмента – также жилье для постоянного проживания. Но сегмент садов и дач (как в смысле сезонного отдыха, так и огорода и взращивания культур как варианта отдыха и «спортивного интереса») начинает возрождаться снова.

- вслед за новостройками, цены сегмента значительно выросли за последние два года, как альтернативного типа объектов для жизни.

- исторически средняя цена сегмента была ниже вторичного рынка в 2-2,5 раза.

Именно это давало возможность, продав квартиру городе, купить в пригороде дом в 2 раза большей площади в сегменте эконом. Соотношение постепенно сокращается, требования повышаются. Городской житель, переезжая загород, хотят видеть в доме обстановку и коммуникации аналогично городскому жилью, не усложняя себе жизнь «деревенским» бытом.  Именно как альтернатива для постоянного проживания. Далее будут исследованы пиковые критерии спроса в подсегментах, где цена кв.м. начинает приближаться к ценам новостроек.

- но темп роста сегмента, догнав городские новостройки МКД все-таки ниже, чем у городских квартир. Так как  и решение о жизни за городом, и сам процесс строительства сложнее. Не все реально готовы к жизни в пригороде, даже если и мечтают об этом. Программы господдержки реализуются тут гораздо сложнее. Средняя цена хорошего объекта для постоянного проживания в целом выше, чем квартиры, купить его в ипотеку намного сложнее, и это тормозит рост цены.

- смешиваются административно-географические зоны для постоянного проживания. Интерес периодически возникает к новым направлениям, где пока дешевле. Например, акцент сейчас в сторону Восточного выезда.

Республика Башкортостан. Средние цены и структура предложения по типам и основным городам Респ. Башкортостан.

В выборке по Республике Башкортостан около 11011 объект – дома, коттеджи и дачи, включая условно пригодные к постоянному или длительному сезонному проживанию. Предложение довольно обширно, однако по некоторым районам республики ограничено. Это иногда связано с локальными способами рекламы объектов, а также высокой стоимостью услуг Авито.

Из них жилых домов, за исключением типичных дач и объектов для сезонного использования – около 9,5 тыс. Эта цифра не является точной, так как при позиционировании объектов часто преувеличиваются потребительские характеристики. С точки зрения городского жителя, и это проявляется все больше, это не более половины объектов экспозиции, которые будут устраивать их для постоянного проживания как жителя города.

Общий объем предложения по всем типам объектов:

1 376  375 кв.м. (площади жилых домов)

79 416 838 тыс. руб.

143 143  соток, в составе объектов экспозиции. В выборку не входят участки без домов на них.

Средняя цена объекта в экспозиции – 6202 тыс.руб. Цифра увеличилась ориентировочно на 500 тыс руб..  

Без учета Уфы и пригорода, крупных городов РБ – 6800 объектов, 52370 руб./кв.м..

Средняя площадь дома – 125 кв.м.

Средняя площадь участка в составе объекта экспозиции – 13 соток. Эти два параметра остались без сильных изменений.

Диапазон площади дома - от 22 до 900 кв.м.

Диапазон площади участка – от 2 до 45 соток.

Цена кв.м. с учетом земли – от 12  до 250 тыс. руб., включая дачи.

Диапазон стоимости объекта – от 400 тыс. руб. (более дешевые варианты заброшенных  и полуразрушенных объектов отсечены) до 90 млн. руб.

В структуре предложения представлены индивидуальные типовые жилые дома, таунхаусы, дачи, коттеджи (бизнес и премиум класс).  Позиционирование отличий дома от коттеджа условно, домами обычно называют более старые постройки, не всегда выполненные из кирпича. Однако, позиционирование в объявлениях иногда условно и субъективно.

Также невысокая доля дач связана с тем, что характерен сегмент только для крупных городов.

Цены в некоторых городах Республики Башкортостан

Средняя цена кв.м. в сегменте домов и коттеджей с учетом земельного участка по Республике (кроме Уфы) составляет 58500 руб.

Цены и средние значения по РБ в зависимости от площади дома

Цены на дома и коттеджи в г. Уфа

В выборке по г. Уфа и район 2946 объекта, включая частично пригодные к проживанию дачи

• 338 790 кв.м.
•  28 153 449 тыс. руб.
• 23 268 сотки

Средняя цена объекта в экспозиции ГО Уфа и пригородов – 9 556 500 руб. Выросла почти на 1,5 млн руб за год, что может свидетельствовать и о повышении требований к домам и технологиям, и о вымывании с экспозициидешевого сегмента

Средняя площадь дома – 115 кв.м.

Средняя площадь участка в составе объекта экспозиции – 8 соток.

Диапазон площади дома - от 24 до 900 кв.м.

Диапазон площади участка – от 2 до 32 соток.

Цена кв.м. с учетом земли – от 9 до 250 тыс. руб., включая дачи.

Диапазон стоимости объекта – от 450 тыс. руб. до 90 млн. руб.

Средняя цена кв.м. в сегменте домов и коттеджей с учетом земельного участка в г. Уфа (черта ГО) составляет 89 223 руб , выросла за год  более, чем на 15%.

Цены и средние значения по районам ГО Уфа (включены сады и дачи, только пригодные для постоянного проживания) наиболее востребованные районы, выборка включает также топовые поселки района

Цены на дома и коттеджи по некоторым районам Республики Башкортостан.

В силу ограниченной информации по некоторым районам, для уточнения средних цен вы можете ориентироваться на соседние. Особенностью объектов в районах РБ является небольшое количество дачных и садовых объектов.

Данная диаграма доступна в платной версии обзора

Структура предложения по Республике Башкортостан, районы с достаточной выборкой

Данная диаграма доступна в платной версии обзора

Общее зонирование по классам с точки зрения отдаленности от г. Уфа

Перечень населенных пунктов и коттеджных поселков для настоящего анализа разбиты на 3 категории. Стоит отметить, что данное деление весьма условное, и, учитывая неоднородность застройки, материалов, проектов и т.п. цена кв.м. часто зависит не от локации и площади, а еще и от множества иных факторов.

Класс А – поселки, на объекты в которых в силу расположения и инфраструктуры отмечен наибольший спрос: Уфа и ближайший пригород, Дема, Баланово - Ново-Александровка, 8 Марта, Михайловка, Тихая Слобода, мкр. Сафроновский, Акбердино, Жилино, Зинино, Нагаево, Цветы Башкирии, Зубово, Нижегородка (Уфимского р-на), Чесноковка, Алексеевка, Кузнецовский Затон, Цыганская поляна, Акманай, Аэропорт, Лебяжий, Дуслык, Искино, Локотки, Максимовка, Миловка.

Класс Б.  Поселки в пригороде Уфы, Уфимском районе и некоторые другие: Бурцево, Бизилевка, Дорогино, Князево, Грибовка, Гуровка, Блохино, Бурцево, Подымалово, Кириллово, Кляшево, Нурлино, Суровка, Шмидтово, Шипово, Карпово и Иглино и т.д.

Класс С – прочие районы РБ.

По возможному способу и комфортности использования мы разделили объекты на:

 - дома площадью до 80 кв.м. с земельным участком. Сюда входят дачи и недорогие дома эконом-класса.

-   дома от 80 до 120 кв.м. с участком. Это более комфортные объекты как для проживания, так и для отдыха комфорт-класса.

дома от 120кв.м. в ближайшем пригороде, от 110 кв.м. в классе Б и С.

В данной классификации отсечены самые дешевые дачи и сады.

Данная выборка, несмотря на неточности из-за смешения сегментов для постоянного и сезонного проживания,  показывает по максимально насыщенным зонам ее распределения (статистическое распределение и его анализ):

- дома небольшой площади  (и качественные дачи) актуальнее в сегменте от 1,5 до 6 млн руб.

- дома средней площади от 80 до 120 кв.м, делятся на сегменты  до 6 и  от 6 до 9 млн руб, ожидаемая цена при такой площади (а предложение всегда отражает платежеспособный спрос, так как в выборке много нового недавно построенного) не должна быть более 9 млн руб. Хотя в Уфе это конечно чуть выше.

-  дома от 120 до 200 кв.м. сейчас уже можно считать сегментом комфорт+, и их цена в хорошем и современном  качестве  будет уже более 9 млн руб.

Прогноз сегмента и новые тенденции индивидуального домостроения на 2 полугодие 2024 года:

Прогноз по активности сегмента на 2 полугодие 2025 года. Спрос существует высокий, но пока он  не может реализоваться в полной мере, так как рыночные ставки по ипотеке заградительны для многих, кроме тех, кто, например, продает до этого существующую квартиру, имеет высокий первоначальный взнос. Покупка с нуля хорошего дома предполагает кредит

Спрос идет на современные кирпичные дома, с проектами, обеспечивающими комфорт проживания аналогично городским квартирам. Здесь одним из новых трендов является спрос на сауну внутри дома, в отличие от ранее отдельно стоящей бани, благоустройства участка без организации огорода или сада (исключительно ландшафтный дизайн). Для покупателей с меньшим бюджетом рынок предлагает более старые дома, в том числе в СНТ, а также отдельная категория покупателей рассматривает для постоянного проживания типичные сельские дома, с большими приусадебными участками в типичных деревнях, где есть газ.

Рынок объектов сезонного проживания в этом году начинает показывать активность, в разных ценовых сегментах, более качественные объекты рассматриваются также и для круглогодичного проживания, так как в целом они намного дешевле указанных выше.

Прогноз по цене –рост цены на современные строящиеся проекты ИЖС, сильно зависящий от изменения цен на строительные материалы, спрос на оптимальные площади  проектов (70-120 кв.м.), спрос на бюджетную чистовую отделку (заезжай и живи). Низкий спрос на готовые дома больших площадей высоких цен и стоимости содержания. Более старые и запущенные дома собственникам рекомендуется приводить в порядок перед продажей, так как типичный ипотечный покупатель в первую очередь будет рассматривать более свежие и современные проекты.

Для периода характерно снижение предложения новых проектов, так как изменения в законодательстве, требующие от застройщиков ИЖС применение эскроу-счетов, снизит количество застройщиков, большинство будут строить точечно. Также следует обратить внимание на требование к земельным участкам, также с марта 2025 года Росреестр требует уточить границы земельных участков для проведения госрегистрации сделки, если ранее это не было сделано.

Авторское зонирование «Зоны интереса» пригородов Уфы по принципу интереса покупателей для постоянного проживания и транспортной доступности. Это принятые в Уфе так называемые «направления». Во внимание принимаются участки под жилую застройку (ИЖС, малоэтажное строительство, под строительство таунхаусов и сблокированных домов). Зонирование описано ориентировочно (номер зоны установлен не по рейтингу интереса, это разбивка карты с точки зрения восприятия покупателя).

Средние значения и диапазоны представлены в таблице ниже

Данная Таблица цен и диапазонов по зонам интереса доступна в платной версии обзора

Ориентировочное расположение зон интереса представлено на карте.