Обзор цен на дома и коттеджи в Уфе и Республике Башкортостан июнь 2020 года. Уфа и основные районы Республики Башкортостан
Цены по типам, сегментам, площади, районам и зонам, диапазоны. Уфа, основные города и районы республики, пригородные зоны Уфы
Краткий обзор применения ипотечного кредитования в сегменте пригорода г. Уфа (20 км) в 2020 году
Весной 2020 года рынок демонстрирует высокий уровень активности, что было нехарактерно последние 3 года, когда в сегменте был некоторый застой. В течение 2017-2019гг преимущественный спрос был на новые или относительно новые дома, преимущественно кирпичные или брусовые в сегменте эконом - , в пригородах для постоянного проживания в окружении необходимой инфраструктуры. В то же время сегмент для сезонного отдыха, и, особенно, сады, пользовались минимальным спросом. Поэтому режим самоизоляции оживил спрос в нем неожиданно надолго, и не только в части временной аренды. Пока аналитики не исключают продолжение этого тренда и на 2021 год.
Дополнительным стимулом спроса стала программа «Сельхозипотека», привлекшая вал заявок, и быстро исчерпавшая лимиты. Однако, по последним данным, на нее будут выделены дополнительные ассигнования. С другой стороны, в ближайших пригородах Уфы под программу подпадает не так много индивидуальных объектов, а сама реализация выдачи ипотечного кредита крайне длительна и нетехнологична. Но программа в любом случае привлекла внимание покупателей к загородному рынну и оживила спрос.
Средняя цена кв.м. по Респ. Башкортостан 29450 руб./кв.м., в ГО Уфа - 41250 руб./кв.м., всех пригородах Уфы – 36500 руб./кв.м. Цена для простоты восприятия исчисляется из площади дома, включает стоимость земельного участка. За год рынок показал небольшое повышение цены, которое определено скорее инфляционными и структурными факторами. Пока спрос не влияет на цены, а влияет на количество объектов в экспозиции. Общее количество объектов в экспозиции по республике увеличилось на 30% по сравнению с осенью 2019 года, но качество большинства из них оставляет желать лучшего, они ограниченно ипотекопригодны. Значительную долю предложения в районах представляют типичные бревенчатые достаточно старые дома, типичные для сельской местности, с высоким уровнем морального и физического износа. Вопрос выделения сегмента, применимого для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов будет также рассмотрен ниже.
Методика: сплошная максимальная по имеющимся источникам и способам и трудоемкости обработки выборка объектов. Статистические и математические методы вычислений средних значений. В рамках представленной в источниках информации не всегда просто выделить сегмент дач и садов, пригодных или непригодных к постоянному проживанию, от домов на участках ИЖС и ЛПХ. В свете текущего законодательства, с учетом проживания регистрации и строительства жилых домов на участках дачного назначения, а также запланированного в законодательства уравнивания статусов садовых земель с землями населенных пунктов, фактического постоянного проживания граждан в пригородных СНТ, и позиционирования собственниками объектов такого типа как пригодных к постоянному проживанию, в выборку включены садовые и дачные территории с домами, пригодными для круглогодичного проживания. Для объектов, где в такой возможности есть сомнения, произведено отсечение выборки по цене объекта (удалены крайне дешевые). Также в этом обзоре мы выделили недострои. В связи со спецификой спроса последних лет, о которой было указано выше, на рынке представлено огромное количество недостроев. Так как на рекламных порталах нет отдельного раздела по ним, они размещаются так же, как и готовые дома, имея степень готовности от «только стены» до черновой отделки. Ликвидность таких объектов минимальна, и большинство из них находятся в запущенном состоянии. В пункт недостроев мы отнесли все объекты, куда нельзя заехать и жить, за исключением получистовой отделки
Республика Башкортостан. Средние цены и структура предложения по типам и основным городам Респ. Башкортостан.
В выборке по продажам в Республике Башкортостан около 10807 объектов – дома, коттеджи и дачи, включая условно пригодные к проживанию. Предложение довольно обширно, однако по некоторым районам республики ограничено. Это свидетельствует не об отсутствии его в районе, а о рекламных предпочтениях собственников. Которые предпочитают использовать местные источники рекламы – газеты, объявления, местечковые интернет-ресурсы.
Из них жилых домов, за исключением типичных дач и объектов для сезонного использования – около 8300. Эта цифра не является точной, так как при позиционировании объектов часто преувеличиваются потребительские характеристики. С точки зрения городского жителя, большая часть объектов условно пригодна к постоянному проживанию, имеет высокий моральный и физический износ элементов построек, и не отличается стилем и эстетикой.
Общий объем предложения по всем типам объектов:
939 600 кв.м. (площади жилых домов)
28 188 440 тыс. руб.
99 677 соток, в составе объектов экспозиции. В выборку не входят участки без домов на них.
Средняя цена объекта в экспозиции - 4 590 000 руб. Без учета Уфы и пригорода, крупных городов РБ – 1890 000 руб.
Средняя площадь дома – 87 кв.м.
Средняя площадь участка в составе объекта экспозиции – 9.2 соток.
Диапазон площади дома - от 20 до 1100 кв.м.
Диапазон площади участка – от 2 до 100 соток.
Цена кв.м.с учетом земли – от 9 до 200 тыс. руб., включая дачи.
Диапазон стоимости объекта – от 40 т.р. до 65 млн. руб.
В структуре предложения представлены индивидуальные типовые жилые дома, таунхаусы, дачи, коттеджи (бизнес и премиум класс). Позиционирование отличий дома от коттеджа условно, домами обычно называют более старые постройки, не всегда выполненные из кирпича.
Цены и количество жилых домов в некоторых городах Республики Башкортостан. Это параметр зависит не сколько от размера города, сколько от преимущественной застройки. Например, ести крупные города с преимущественно многоэтажной жилой застройкой – Стерлитамак, Нефтекамск и частично Октябрьский. Есть города, где в приоритете индивидуальная застройка.
Средняя цена кв.м. в сегменте домов и коттеджей с учетом земельного участка по Республике составляет 29450 руб.
Цены и средние значения по РБ в зависимости от площади дома (без учета дач и садов)
Цены на дома и коттеджи по некоторым районам Республики Башкортостан.
В силу ограниченной информации по некоторым районам, для уточнения средних цен вы можете ориентироваться на соседние. Особенностью объектов в районах РБ является небольшое количество дачных и садовых объектов.
Структура предложения по Республике Башкортостан, районы с достаточной выборкой
Цены на дома и коттеджи в г. Уфа и пригородах
В выборке по г. Уфа и пригороды 3560 объектов, включая частично пригодные к проживанию дачи
Общий объем предложения за год показал рост предложения примерно на 25% по причинам, указанным в начале обзора::
- 413 290 кв.м.
- 22 380 900 руб.
- 24 990 соток
Средняя цена объекта в экспозиции ГО Уфа – 8 200 500 руб. С учетом пригородов и деревянных домов – 5 230 500 руб
Средняя площадь дома – 127 кв.м.
Средняя площадь участка в составе объекта экспозиции – 7.7 сотки. В Уфе и пригородах отмечается постепенное снижение средней площади участка из-за стоимости и наличия земли с коммуникациями в популярных направлениях.
Диапазон площади дома - от 20 до 1200 кв.м.
Диапазон площади участка – от 1 до 1.9 га.
Цена кв.м.с учетом земли – от 10 до 211 тыс. руб., включая дачи.
Диапазон стоимости объекта – от 350 тыс.р. до 60 млн. руб.
Средняя цена кв.м. в сегменте домов и коттеджей с учетом земельного участка в г. Уфа ( черта ГО и топовые поселки) составляет 41 250 руб.
Цены и средние значения по Уфе в зависимости от площади дома (без учета дач и садов)
Цены и средние значения по районам ГО Уфа (включены сады и дачи, только пригодные для постоянного проживания в хорошем состоянии) наиболее востребованные районы, выборка
Распределение по диапазонам цен на объект г. Уфа и пригороды до 20 км с учетом материала постройки. Указанные данные важны для анализа ипотекопригодности большинства объектов с точки зрения длительного залога. Сады исключены.
Общее зонирование по классам с точки зрения отдаленности от г. Уфа
До 10 км от г. Уфа расположено 1369 шт, от 10до 20 км – 1120 шт
Перечень населенных пунктов и коттеджных поселков разбиты на 3 класса:
Класс А – поселки, на объекты в которых в силу расположения и инфраструктуры отмечен наибольший спрос: Уфа и ближайший пригород, Дема, Баланово - Ново-Александровка, 8 Марта, Михайловка, Тихая Слобода, мкр. Сафроновский, Акбердино, Жилино, Зинино, Нагаево, Цветы Башкирии, Зубово, Нижегородка (Уфимского р-на), Таптыково. Чесноковка, Алексеевка, Кузнецовский Затон, Цыганская поляна, Акманай, Аэропорт, Лебяжий, Дуслык, Искино, Локотки, Максимовка, Миловка.
Класс Б. Поселки в пригороде Уфы, Уфимском районе и некоторые другие: Бурцево, Бизилевка, Вавилово, Дорогино, Князево, Грибовка, Гуровка, Блохино, Бурцево, Подымалово, Кириллово, Кляшево, Нурлино, Суровка, Шмидтово, Шипово, Карпово и Иглино и т.д.
Класс С – прочие пригороды, не популярные для постоянного проживания и иные районы РБ.
По возможному способу и комфортности использования мы разделили объекты на:
- дома площадью до 80 кв.м. с земельным участком. Сюда входят дачи, пригодные для постоянного проживания, в хорошем состонии и с коммункиациями, и недорогие дома эконом-класса.
- дома от 80 до 120 кв.м. с участком. Это более комфортные объекты как для проживания, так и для отдыха комфорт-класса.
- дома кирпичные от 120 -130 кв.м. в ближайшем пригороде, от 110 кв.м. в классе Б и С отнесены к классу бизнес.
В данной классификации отсечены дешевые дачи и сады.
Авторское зонирование «Зоны интереса»
Авторское зонирование «Зоны интереса» пригородов Уфы по принципу интереса покупателей для постоянного проживания и транспортной доступности. Во внимание принимаются участки под жилую застройку (ИЖС, малоэтажное строительство, под строительство таунхаусов и сблокированных домов). Зонирование и описано ориентировочно (номер зоны установлен не по рейтингу интереса, это разбивка карты с точки зрения восприятия покупателя).
Средние значения и диапазоны представлены в таблице ниже
Ипотека, потенциал рынка. Прогноз сегмента и новые тенденции индивидуального домостроения на 2020 год:
Критерии ипотекопригодности:
- материал постройки, преимущественно кирпич
- годы постройки, преимущественно после 2000г, так как для сегмента имеет значение моральный износ постройки, архитектурный облик и применяемые технологии строительства
- расположение в радиусе 20 км от г Уфа с точки зрения будущей длительной ликвидности, с позиции Уфы как развивающейся и расширяющейся агломерации
- годность в постоянному проживанию и введенные и подключенные коммуникации
- чистовая отделка. Риск выдачи ипотечного кредита на дом без окончательной отделки и коммуникаций, как правило, ведет за собой последующее перепланирование дома. Как правило, собственник не узаконивает перепланировку, так как на это требуется согласие банка-кредитора, и процесс затягивается. В итоге последующая ликвидность и юридический статус объекта ухудшаются.
- текущая степень фактического (не нормативного) износа. Ее определение усложнено, так как требуется анализ фактического состояния конструкций, что не отражает отчет от оценке, а нормативный износ по техническому паспорту может отличаться от фактического в ту или иную строну, и зависит от поддержания состояния собственником. Указанный фактор менее всего проявляет себя в кирпичных и блочных домах, которые и являются приоритетом в ипотечном кредитовании частной застройки.
- риски размещения объекта на землях СНТ. Как правило, ближайшие к городу СНТ часто используются для постоянного проживания, но не всегда всеми собственниками, и многое зависит от управления СНТ. А также от тенденций развития и застройки самого города, совершающихся или откладываемых масштабных проектов типа строительства мостов или транспортных развязок. Отсюда следует будущая стоимость и ликвидность объектов залога. И это же является фактором риска
- анализ направлений удаленности от города. Расстояние от города ввиду неравномерности развития отдельных направлений не является определяющим успех и цену. Для Уфы, как не радиального города и агломерации особенно характерно различие стоимости и востребованности у покупателей объектов в разных направлениях. По этой причине несколько лет назад появилось зонирование по зонам интереса.
Итогом такого анализа является готовность банков предоставлять кредиты под залог качественных и при этом не самых дешевых объектов. В то время как популярными объектами эконом-класса сейчас являются брусовые дома, требующие внимания к их содержанию.
Качественные дома в г. Уфа и наиболее ликвидных по локации и обеспеченности инфраструктурой пригородах, находятся в ценовом диапазоне от 2,5 до 10 млн руб и выше Средняя цена такого объекта будет составлять от 5 до 8 млн руб. Соответственно, минимальные суммы кредита для целевого сегмента рынка составят от 3 млн и выше.
При выборе целевого сегмента необходимо отсечь основную часть садов и дач, используемых для постоянного проживания, дома старых лет постройки, большинство деревянных домов и домов из смешанных или мало понятных материалов. Далее отсечь все варианты недостроев даже в случае наличия на них узаконения с некоторой условной степенью готовности. Вероятность того, что заемщик окажется не в состоянии и оплачивать кредит, и достроить дом, здесь максимальна. В итоге в пригородах Уфы до 20 км выборка составит объекты в указанном выше ценовом диапазоне.
На практике заемщик в этой ценовой категории не массовый, представляет собой категорию с доходами выше среднего, а объект в текущий момент обладает меньшей ликвидностью, чем объект эконом-класса. Пока в ипотечном кредитовании отсутствует законный инструмент требования поддерживать объект залога в надлежащем техническом состоянии, несмотря на базовые обязательства договора. Поэтому для некоторых банков кредитование частой застройки видится большим риском, чем кредитование квартир, несмотря на потенциал выдачи в суммах больше, чем в сегменте городского жилья. Выходом из ситуации может быть анализ технической информации о доме и прогноз развития локации.
Прогноз сегмента на 2020 год.
В последние 2 года на рынке загородной недвижимости присутствовало постепенное и медленное изменение спроса ко 2 полугодию 2020 года «благодаря» самоизоляции завершился период качественных изменений спроса. Потребители сменили приоритеты как в выборе объектов для постоянного проживания, делая ставку на организованные коттеджные поселки с дополнительной инфраструктурой, так и в сезонном проживании, выбирая уже не транспортную доступность, а природные объекты. К ограничениям в ипотечном кредитовании привык уже и рынок продавцов и покупателей, и банки. Однако спрос на типичные сезонные объекты, и особенно в СТТ, который вернулся в 2020 году, не находит финансовой кредитной поддержки. Для большинства банков загородный объект - «кот в мешке», ликвидность и качество которого сложно прогнозиуемо. Несколько лет назад ставки ипотечных банков делались на недорогие объекты, а это часто объекты деревянные. Цена определяла будущую ликвидность в случае дефолта. Стратегически это решение оправдалось лишь в части случаев, так как будущая ликвидность в массовом сегменте с высоким уровнем износа объектов требует коррекции ликвидационной стоимости. Однако это решение стало приоритетным для так называемых «массовых» банков, ориентированных на клиента эконом-класса. Другим решением для банков, ориентированных на клиентов «бизнес-класса», можеть быть ориентация на объекты более высокой ценовой категории и качества строительства. Такие объекты покажут чуть меньшую ликвидность в случае дефолта заемщика, но меньшую подверженность износу или ценовой реакции на инфраструктурные изменения. В итоге с помощью коррекции процентной ставкой кредита, общие риски банка могут стать меньше стратегически, а не в краткосрочном сезоне или периоде экономического цикла.
Во 2 полугодии 2020 года ожидается сохранение тенденции по объектам для постоянного проживания без роста средних уровней цен.
Автор: Андреева Елена, генеральный директор Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ», оценщик, независимый эксперт рынка, (347)299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru
Источник публикации: www.expert-russia.ru
Ориентировочное расположение зон интереса представлено на карте.
Количество просмотров - 1073
