Обзор рынка коммерческой недвижимости Уфы и городов Республики Башкортостан и г. Уфа в марте 2024 года. Коммерческая недвижимость дешевле нового жилья

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.

Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Тенденции рынка Республики Башкортостан

В конце 2023 – начале 2024 в сегменте продолжается умеренная активность, которая выше в сегменте аренды. Объем предложении с осени вырос на 20%. В целом в экспозиции 3750 объектов в сегменте продаж и 5033 в сегменте аренды. С ценами представлено 90% объектов. Подобное повышение экспозиции связано с изменением форматов современного бизнеса, глобальным изменениям к форматам , и даже геометрии помещений..

Динамику изменения цен продаж коммерческой недвижимости в текущем экономическом можно проанализировать в таблицах ниже. Средние цены по типам показывают небольшое изменение, в том числе из-за инфляции. Сроки экспозиции высокие. В большинстве городов республики ограниченный выборв экспозиции, ив целом фонд помещений не пополняется, мало новых строек , где бы появлялись помещения новых форматов..

Цены предложения по аренде и продаже представлены по городам Республики Башкортостан в таблице ниже

Уфа. Сегмент продаж.

Тенденции рынка города Уфы

На ближайшие полгода активность сегмента сохранится, особого движения в сегменте не будет, основной виток инфляции уже произошел, последовала далее и коррекция цены вниз, но рост цен в сегменте продаж пока не обоснован. Самый интересный вывод - цена коммерции стала ниже цены жилья, хотя коммерческих помещений нужного формата под конкретные требования, как правило, крайне не хватает.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- экономические страхи и ожидания

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

- возникшие за последние 2 года условия работы по отраслям

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

Наибольшую стоимость в сегменте продаж имеют помещения торговые и универсальные, с высокими потолками, с современной отделкой или возможностью ее сделать желательно с наличием парковки. Самый главный вывод сезона аналогичен рынку жилья - новые помещения в новостройках с иными конструктивными данными (высота потолков, большие открытые пространства, широкие входы и лестницы, намного дороже, чем в более старом фонде.

При этом коммерческая недвижимость по средним ценам стала дешевле жилья. Это показатель того, что бизнес сложно идет на решения вкладывать в бизнес, и создавая его, и покупая помещение. Возможности кредитования сильно ограничены

Уфа. Сегмент аренды.

Сегмент сохраняет стабильность со средней активностью. Востребованы небольшие современные помещения. Стоит отметить развитие коворкинга как идеи более, чем как типа помещения. Фонд коммерческой недвижимости пополняется новыми помещениями медленно

Так же для аренды важно:

¾                 Тип планировки помещения, локация, современность типа

¾                 Условия аренды и зачета затрат объекта, стоимость коммунальных платежей;

¾                 Уровень проходимости потенциальных потребителей, места их концентрации;

¾                 Условия сохранения ставок и расторжения договора аренды;

¾                 Состояние и необходимость дополнительных вложений;

¾                 Физические, технические характеристики объекта, высота потолка стала в последнее время особо значимой;

¾                 Перспектива развития и застройки района.

Стоимость аренды помещений по районам и типам:

Аренда. Прогноз сегмента.

Вероятно сохранение текущего тренда цены, средняя активность, активизация сезонных видов бизнеса..

Сроки экспозиции типичных объектов, Уфа

Для большинства типичных объектов коммерческой недвижимости средние сроки экспозиции на рынке увеличились и составляют от 9 месяцев в продажах, для наиболее ликвидных – до 6 месяцев. Для больших площадей, объектов в требующем ремонта состоянии, менее привлекательных районов расположения - от 12 месяцев и более. Наиболее ликвидными являются помещения небольшой площади на «красных линиях».

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного):

Продажа:

Аренда

Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости

Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Для больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 12 месяцев.

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж рассматривается в контексте стратегических инвестиций, у потенциальных покупателей нет четкого понимания развития экономической ситуации и развития бизнеса. Сегмент поддерживает движение в части импортозамещения и прихода на рынок новых компании взамен «санкционных». Сегмент характеризуется средним спросом и динамикой цены. Фонд пополняется медленно. В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос и динамика, и ликвидность объектов выше

Примечание: в обзоре не учитываются помещения в типичных торговых центрах, работа с которыми производится исключительно силами управляющих компаний.

Автор: Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». Оценщик, независимый эксперт, сертифицированный аналитик САКРН рынка недвижимости России,  

Е. Я. Андреева, тел (237) 299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Количество просмотров - 552

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!