Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Уфа май 2022 года. Жилье дорожает, дорожает и коммерция, хотя в апреле и мае не продается ин жилье ни коммерция. Аренда более стабильна

07.06.2022

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.

Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Тенденции рынка Республики Башкортостан

В сегменте весной 2022 года продолжается низкая активность. Объем предложении снизился на 20%. В целом в экспозиции 3200 объектов в сегменте продаж и 4048 в сегменте аренды. С ценами представлено 90% объектов. Подобное снижение экспозиции связано с ожиданиями изменений.

Динамику изменения цен продаж коммерческой недвижимости в текущем экономическом можно проанализировать в таблицах ниже. В некоторых городах республики отмечено повышение средней цены некоторых подсегментов, больше всего это касается именно сферы продаж. «Инфляционный парадокс» рынка недвижимости всегда заключается в том, что даже при серьезнх кризисах различного генеза, если присутствует высокая инфляция в экономике, цен растут даже на фоне снижении покупательной способности. И потом вряд ли снижаются. Это произошло в 2020-2021 годах с рынком жилья,   и во 2 полугодии 2021 года с рынком продаж коммерции.. Собственник рассуждает, что если все цены выросли, то и его недвижимость подорожала. Но покупателю и арендатору важнее возможность помещения генерировать доход, поэтому по части объектов восприятие цены покупателем и продавцом диаметрально противоположны.

В городах республики значительных изменений по ценам и объемам предложения нет. Так и фонд нежилых помещений в них почти не меняется, и часто даже не эволюционирует в тех смыслах и видах, что эволюционирует в г. Уфа.. Активность в сегменте продаж минимальна, общество полго как экономических, так и политических страхов для начала бизнеса. В сегменте аренды акивность также низкая.

Тенденции рынка города Уфы

На ближайшие полгода активность сегмента сохранится, особого движения в сегменте не будет, основной виток инфляции уже произошел, но рост цен в сегменте продаж далее уже необоснован.

Уфа. Сегмент продаж.

КН Уфа май22 динамики.png

Диагр КН Уфа май22 динамики.png

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- политические страхи и ожидания

- возникшие за последние 2 года условия работы по отраслям

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

КН Уфа май22 продажи стрра предл.png

Наибольшую стоимость в сегменте продаж имеют помещения торговые и универсальные. Все подсегменты показывают инфляционный рост. Торговые и офисные помещения имеют наиболее высокую цену квадратного метра, но представленные на рынке производственно-складские помещения показали наибольший инфляционный рост, так как цены на них психологически были минимальные.

КН Уфа май 22 продажа районы цены.png

Диаграмма для наглядности:


КН Уфа май 22 ДИАГР продажа районы цены.pngКН Уфа май 22 ДИАГР продажа районы цены 1.png

КН Уфа май 22 ДИАГР продажа районы цены 2 график.png 

Уфа. Сегмент аренды.

Сегмент сохраняет стабильность. С низкой активностью. Стоимость кв.м. как и прежде, формируется в первую очередь местоположением объекта относительно потоков потенциальных потребителей, развитость района расположения с точки зрения целевого сегмента бизнеса с учетом произошедших ограничений и изменений, большого роста не показывает.

Так же для аренды важно:

- Тип планировки помещения, локация, современность типа

- Условия аренды и зачета затрат объекта, стоимость коммунальных платежей;

- Уровень проходимости потенциальных потребителей, места их концентрации;

- Условия сохранения ставок и расторжения договора аренды;

- Состояние и необходимость дополнительных вложений;

- Физические, технические характеристики объекта, высота потолка стала в последнее время особо значимой;

- Перспектива развития и застройки района.

КН Уфа май22 динамики аренда.png

КН Уфа май22 продажи стрра аренда.png

Диагр КН Уфа май22 динамики аренда.png

КН Уфа май 22 ДИАГР продажа районы цены аренда.pngКН Уфа май 22 ДИАГР продажа районы цены аренда 1.png

Стоимость аренды помещений по районам и типам:

КН Уфа май 22 АРЕНДА районы цены.png


Аренда. Прогноз сегмента.

Вероятно сохранение текущего тренда цены, типичная для сезона активность за счет видов бизнеса, активизирующихся в летний или осенний период.

Сроки экспозиции типичных объектов, Уфа

Для большинства типичных объектов коммерческой недвижимости средние сроки экспозиции на рынке увеличились и составляют от 9 месяцев в продажах, для наиболее ликвидных – до 6 месяцев. Для больших площадей, объектов в требующем ремонта состоянии, менее привлекательных районов расположения - от 12 месяцев и более. Наиболее ликвидными являются помещения небольшой площади на «красных линиях».

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного):

Продажа:

Номер

Наименование фактора

1

Местоположение объекта относительно бизнес-инфраструктуры, развитость района расположения с точки зрения целевого сегмента бизнеса

2

Перспектива развития и жилой застройки района

3

Стоимость содержания и налоги, размер кадастровой стоимости и дата ее установления

4

Соответствие современным техническим и стилистическим трендам

5

Физические, технические характеристики объекта, в том числе под типы бизнеса

6

Уровень инфраструктуры и транспортной доступности

7

Инвестиционная составляющая и ценовая динамика сегмента

8

Условия продажи и финансирования

9

Состояние и необходимость дополнительных вложений

10

Наличие дополнительных улучшений и построек

Аренда

Номер

Наименование фактора

1

Местоположение объекта относительно бизнес-инфраструктуры, развитость района расположения с точки зрения целевого сегмента бизнеса

2

Уровень проходимости потенциальных потребителей, места их концентрации

3

Условия аренды и зачета затрат объекта

4

Состояние и необходимость дополнительных вложений

5

Условия сохранения ставок и расторжения договора аренды

6

Парковка, транспортная доступность

7

Физические, технические характеристики об

8

Перспектива развития и застройки района

Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости

Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице

Тип поправки

Диапазон значений +-

1

Поправка на местоположение

Согласно средним ценам по районам города

2

Поправка на состояние и ремонт

До 20%

3

Поправка на перспективы развития района

До 20%

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции

Доля

До 6 мес

3%

От 6 до 12 мес

20%

более 12 мес

77%

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции

Доля

До 3 мес

2%

3 - 9 мес

20%

более 9 мес

78%

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Для больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 12 месяцев.

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж рассматривается в контексте стратегических инвестиций, у потенциальных покупателей нет четкого понимания развития экономической ситуации, и они хотя оставаться в кэш. Сегмент характеризуется низким спросом и динамикой цены, предложение превышает спрос. В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос и динамика и ликвидность объектов выше

Примечание: в обзоре не учитываются помещения в типичных торговых центрах, работа с которыми производится исключительно силами управляющих компаний.

Автор: Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». Оценщик, независимый эксперт, сертифицированный аналитик САКРН рынка недвижимости России,   Е. Я. Андреева(347), тел (237) 299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru


Количество просмотров - 116


В этом разделе мы публикуем все новости и полезности и храним архивы новостей и статей с 2008 года
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала