Недвижимость Уфы. Будет ли передел на рынке недвижимости Уфы? Мнение директоров агентств недвижимости.
07.09.2008
Долгое время агентства недвижимости (АН) Уфы варились в собственном соку. Недавно в Уфе открылся офис МИАН, появилось два федеральных АН, работающих по франшизе – ХИРШ и ДОМ.РУ. Активно работает по франчайзингу местная Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», которая объединяет уже 15 (!) офисов в Уфе и 7 по России.
Тем не менее, существенного передела рынка пока не произошло. Но кто знает, что будет через год ?
В отличие от обывателя, участники исследуемого рынка редко вместо словосочетания «агентство недвижимости» используют «риэлторская компания». Первое, как выяснилось, вовсе не обязательно подразумевает второе.
- Что означает слово «риэлтор»? Это не профессия. Это принадлежность к общественной организации по профессиональному признаку. Специалист по недвижимости, входящий в Российскую гильдию риэлторов, – это и есть риэлтор, - говорит Рустем Камалов.
Сколько их?
По данным генерального директора Сети Агентств Недвижимости «Эксперт» Елены Андреевой, по состоянию на 1 сентября 2008 года в Уфе работает 80 агентств недвижимости, притом, что на начало 2007 года было зарегистрировано 150 участников рынка, а аналогичный показатель в 2006 году был равен 250.
В то же время большинство экспертов не берется назвать точное количество участников рынка АН. Председатель ассоциации «Профессиональные участники рынка недвижимости» (АПУРН), генеральный директор компании «САН» Рустем Камалов обозначил диапазон, в пределах которого находится интересующий нас показатель:
- Можно сказать, что у нас работает 50 агентств недвижимости, а можно сказать, что 350. АН со стажем у нас не так уж много. Большую часть составляют так называемые «компании-карлики», которые время от времени уходят в тень, меняют имя и адрес. Если вы попытаетесь обзвонить агентства недвижимости по справочнику двухгодичной давности, то в большинстве случаев услышите: «Вы ошиблись номером».
К нам гости
К компаниям-лидерам участники рынка отнесли такие представленные в республике агентства, как Сеть Агентств Недвижимости «Эксперт», «САН», «Алгоритм», «Уфа-риэлти», «Факел», «Бюро недвижимости». Большие надежды связаны с приходом в столицу республики московской компании МИАН.
- Загадывать рано, но у МИАН есть все шансы стать «законодателем мод» на рынке недвижимости Уфы. Думаю, эта компания принесет новые стандарты качества, ведь столичный рынок АН опережает региональные рынки на три-пять лет, - говорит Рустем Камалов («САН»).
После прихода в Уфу франчайзинговых компаний ХИРШ и «Дом.ру», по словам участников рынка, передела не произошло – здесь зарабатывает тот, кто продает франшизу.
- Мы являемся представительством компании-франчайзера в регионе и поэтому оказанием риелторских услуг будут заниматься наши партнеры-франчайзи, - отмечает Рамиль Мухамадиев, генеральный директор «Дом.ру – Уфа».
Мы растем
Несмотря на то, что количество агентств недвижимости сокращается, объем рынка АН растет.
- Это происходит за счет увеличения оборота (сделок) на рынке недвижимости – повторные обращения, прирост клиентской базы... Правда, сейчас сложно говорить о значительном увеличении общего оборота сделок на рынке Уфы и РБ, - комментирует Елена Андреева (САН «Эксперт»). - К сожалению, риелторские компании не могут с нуля создать спрос не недвижимость и, как следствие, на свои услуги. Квартиры и дома стоят недешево, и решения о ее покупке принимаются годами. Также сказываются инфляция и общеэкономическая ситуация.
Тем не менее перераспределить существующий спрос на услуги в свою пользу можно - путем предоставления качественных услуг, дополнительных услуг, развитием услуг по новым сегментам рынка (коттеджные поселки, земля, дачи, гаражи).
Закон не писан
Отмена лицензирования коснулась и деятельности агентств недвижимости. Антон Багметов, коммерческий директор группы компаний «Алгоритм», отмечает, что в связи с этим все регулирующие функции легли на региональное представительство Российской гильдии риелторов – ассоциацию Профессиональные участники рынка недвижимости. «Чтобы стать членом ассоциации, нужно подтвердить квалификацию специалистов, предоставить рекомендации от компаний-членов АПУРН», - говорит Антон Багметов («Алгоритм»).
- Ассоциация ведет реальную работу по повышению цивилизованности рынка недвижимости Башкортостана, принимая во внимание «тонкие» моменты во взаимодействии участников рынка как с государственными структурами, так и с потребителями, а также мероприятия по повышению квалификации риелторов и обмену опытом, что с моей точки зрения является ее основной заслугой, - говорит Алексей Кудрявцев (МИАН).
Впрочем, отмечают участники рынка, членство в ассоциации наряду с весомыми плюсами дает немало хлопот.
- Работа ассоциированных участников рынка всегда «на виду». Мало того, что они платят регулярные взносы, тратят личное время, так еще и вынуждены постоянно отчитываться, получать оценки, замечания, - говорит Рустем Камалов («САН»).
А ты записался?
Сегодня у компаний-членов АПУРН есть возможность пройти добровольную сертификацию. По словам председателя ассоциации Рустема Камалова, в списке «добровольцев» - всего десять агентств недвижимости. Качество оказываемых этими компаниями услуг подтверждено Госстандартом, в котором прописаны все требования.
Обладатели сертификата утверждают, что прямой материальной выгоды его наличие не дает, но оно оказывает существенное влияние на доверие потребителя, который с каждым днем становится все грамотнее.
- Мы одна из нескольких сертифицированных по стандартам Российской гильдии риелторов компаний. В отличие от несертифицированных АН, мы страхуем свою профессиональную ответственность, и это обеспечивает дополнительную безопасность клиента. Хотя страховых случаев в нашей практике пока не было, - говорит Антон Багметов («Алгоритм»).
Сам себе регулятор
В ближайшей перспективе на базе Российской гильдии риелторов будет создана саморегулируемая организация. В начале 2008 года уже обсуждался проект законопроекта закона о риелторской деятельности.
В 2007 году появилось СРО оценщиков. Но ее работа пока далека от совершенства. Одна из причин этого – отсутствие законодательной базы. Создатели СРО риелторов учатся на чужих ошибках и опираются как на положительный, так и на отрицательный опыт других саморегулируемых организаций.
Построй-продай
Кроме того что агентства недвижимости объединяются друг с другом в различные ассоциации, они начинают активно сотрудничать с застройщиками.
- Заинтересованность застройщиков в работе с АН вызвана тем, что в сложившейся ситуации застройщики не могут самостоятельно продать свои объекты. Хотя во всем цивилизованном мире продают только те, кто профессионально занимается продажами, - говорит Антон Багметов («Алгоритм»).
Уфимские агентства недвижимости и строительные компании совместно реализуют объекты жилой недвижимости как готовые, так и строящиеся.
- Преимущества такого сотрудничества очевидны, - считает Алексей Кудрявцев (МИАН). - Застройщик продает квартиры за более короткий срок (получая стабильный финансовый поток и возможность реинвестирования средств), а также сокращает издержки, неизбежно возникающие при розничной продаже собственными силами, а АН (при условии выгодных для него условий продажи) получает прибыль, а также возможность привлечения дополнительных клиентов. Заметим, что если к продажам привлечено квалифицированное агентство недвижимости, покупатель также оказывается в выигрыше: эксперт агентства «ведет» клиента за руку от начала до конца, помогает выбрать квартиру, зная из опыта плюсы и минусы «обживания» квартир различных планировок, подбирает оптимальную схему финансирования покупки и так далее. В конце концов, компетентное агентство работает не с человеком, а с семьей и не с единичной квартирой, а с активами семьи, к чему мы и стремимся.
Рустем Камалов («САН») не разделяет оптимизма коллег: «Если застройщик, отчаявшись реализовать объект самостоятельно, продает его нам, то и агентству недвижимости будет реализовать его непросто».
Выживет сильнейший
Участники рынка отмечают, что мелких агентств недвижимости становится все меньше.
- Несмотря на то, что уфимский рынок нельзя назвать низкоконкурентным, такие процессы, как слияния и поглощения, для него пока не свойственны: укрупнения подобного рода, как правило, возникают на рынке при появлении существенного отрыва группы лидеров от компаний среднего эшелона, - говорит Алексей Кудрявцев (МИАН).
Рустем Камалов (САН) считает: «Единственное крупное «ядро», которое собирает вокруг себя мелкие компании и позволяет работать им под своим именем, - это Сеть Агентств Недвижимости «Эксперт».
Генеральный директор единственной всероссийской франчайзинговой сети АН, управляемой из Башкортостана, Елена Андреева отмечает: «Каждый офис независим, компания не владеет долями в уставных капиталах, присутствует свобода управления– вот основная идея франчайзинга». При этом руководитель САН «Эксперт» полагает, что лучшая модель работы на рынке недвижимости – так называемая «семейная модель».
- Это не означает, что в АН работает одна семья, - поясняет Елена Андреева. - Просто ключевые, директорские, менеджерские функции делегируются родственникам: жена, муж, брат, сестра, сват и так далее. На рынке недвижимости Уфы доминируют такие небольшие АН, с персоналом до 30 человек. Почему это происходит? В каждом офисе должен находиться собственник, так как контроль над бизнесом – главная и самая сложная работа менеджмента в недвижимости. Сотрудники не сидят в офисах постоянно, и всяческие системы электронного контроля, документооборота не работают так эффективно, как, например, система количественного учета товаров и чеков в супермаркете. Филиалы же контролировать еще сложнее. Помимо этого, открытие филиала препятствует применению упрощенной системы налогообложения, по которой работает большинство агентств.
«Белые» против «черных»
- Конкуренция среди АН Уфы идет в нескольких плоскостях. Во-первых, это здоровая соревновательная конкуренция между ведущими участниками рынка. Во-вторых, это по-прежнему борьба с «черными маклерами», которые препятствуют нормальному развитию рынка с оказанием некачественных услуг, - говорит Алексей Кудрявцев.
По данным Елены Андреевой (САН «Эксперт»), доля маклеров в Уфе – 70%, из них 80% - черные, то есть не зарегистрированные в Федеральной налоговой службе в качестве ИП (ИПБОЮЛ), следовательно, они ведут нелегальную деятельность, не платят налогов.
В то время как у АН примерно одинаковые цены на услуги, у черных маклеров они значительно ниже. За счет этого им удается «переманить» часть клиентов. Плюс, как считает Антон Багметов («Алгоритм»), «нелегалы» вредят репутации «белых компаний» - часто преступления, совершенные черными маклерами приписывают риелторскому сообществу.
Новые горизонты
Ни один рынок не стоит на месте. Какие области освоили агентства недвижимости за последний год?
- Во-первых, появились профессионалы, специализирующиеся только на коммерческой недвижимости. Только в этом году в республике была осуществлена первая сделка по лизингу коммерческой недвижимости. Следующий «новый» сегмент – аналитика рынка. И, наконец, активно развивается инвестиционный консалтинг, - говорит Рустем Камалов («САН»).
Полным ходом идет развитие рынка зарубежной недвижимости, всё более востребованной становится загородная недвижимость: земельные участки, коттеджные поселки, таунхаусы.
По прогнозам Елены Андреевой (САН «Эксперт»), в ближайшее время АН Уфы ожидает снижение количества сделок - стагнация спроса, которая длится полтора года, привела к уходу с рынка недвижимости непрофессионалов. Рынок будет развиваться, несмотря на мировой ипотечный кризис, так как существует большой неудовлетворенный спрос на жилье со стороны населения.
Автор: Мария Леонтьева
Источник предстоящей публикации в редактируемом варианте: http://www.business-magazine.ru/ufa/
Источник публикации в неотредактированном варианте: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
Количество просмотров - 1935
