Малоэтажное строительство в Уфе: что мы хотим видеть, и что видим в реальности. Комментарий Андреевой Е.Я., САН «ЭКСПЕРТ» для журнала «Недвижимость», г. Екатеринбург
Малоэтажное строительство в Уфе: что мы хотим видеть, и что видим в реальности. Комментарий Андреевой Е.Я., САН «ЭКСПЕРТ» для журнала «Недвижимость», г. Екатеринбург.
1) Как покупатели недвижимости и все заинтересованные лица относятся к малоэтажному строительству, сколько покупателей предпочитает именно эти проекты.
А.Е: Пока в нашем городе малоэтажное строительство имеет специфику – такие объекты располагаются исключительно в пригороде. Людей такие варианты привлекают ценой, и, гораздо реже, новизной предложения. Так как в основном это небольшие микрорайоны, в которых застройщики пытаются создать хотя бы какие-то конкурентные преимущества. Несмотря на то, что во всех подобных районах есть и хорошее транспортное сообщение, и инфраструктура, на первый взгляд на стадии строительства они не столь привлекательны.
Поскольку эти объекты строящиеся, нужно учитывать еще и специфику покупателей первички. Здесь есть и риски строительства, и вопросы инвестиций. Но из-за доступной цены такие объекты покупаются уже на начальной стадии строительства.
Строятся также у нас поселки индивидуальных домов. Но они, как правило, еще дальше от города. Покупают их пока все-таки для загородного отдыха. Возможно, впоследствии, уже после проведения коммуникаций и «тестирования» в реальных условиях, покупатели и созреют до постоянного проживания в них.
Помимо инфраструктуры, нужно отметить еще один важный момент. Это регистрация в г. Уфа. Далеко не все строящиеся объекты дают такую возможность.
2) Какие технологии строительства и стройматериалы предпочтительны для покупателей, а какие – удобнее для застройщиков. Каркасно-панельное строительство, в частности.
А.Е: У нас в силу климатических условий ценятся, конечно, кирпичные дома. Видела лично дома, построенные по каркасному типу из плит. Пока они не производят впечатления надежных и долговечных. Памятуя последнюю морозную зиму, покупатели обращают на это внимание тоже.
3) Стоимость такого жилья и предлагаемый рынком разброс цен.
А.Е: В среднем, стоимость квадратного метра по таким предложениям варьируется от 20 до 30 тыс. руб за кв.м. Поскольку квартиры в пригороде покупаются неплохо в силу цены, застройщики постепенно, по мере готовности дома, повышают цену. По индивидуальному жилищному строительству домов из бруса цены бывают и ниже – от 15 тыс руб\кв.м., однако горожанам нужны все-таки дома с полноценной инфраструктурой и коммуникациями.
Помимо этого, много объектов в рамках программы малоэтажного строительства строится в городах Республики Башкортостан Фондом жилищного строительства РБ. Это Салават, Стерлитамак, Туймазы, Иглино, Учалы, Давлеканово и т.д. Цены также варьируются от 20 до 30 тыс руб\кв.м. Но в домах вне пригородов Уфы преобладает чистовая отделка, а не черновая .
4) Выльется ли желание правительства решить жилищную проблему за счет малоэтажки (существует программа "Свой дом" для бюджетников, во многих регионах подписаны различные соглашения и т.д.) в реальный БУМ? Что этому способствует, а что препятствует? Когда начнется рост продаж?
А.Е: Не понимаю, почему все путают рынок свободных продаж с льготными программами для бюджетников и малообеспеченных. Конечно, программы для бюджетников оттягивают часть спроса, но, как правило, у данной категории приобретателей бывает недостаточно средств для действий в рамках рынка свободных продаж квартир. Так как льготное жилье всегда значительно дороже. Поэтому и влияния на рынок мало. Больше негатива – пропагандируется практически дармовое жилье, в то время как среднерыночная цена в 1,5 раза выше. А народ вымещает недовольство на риэлторах и рынке частных продаж. В итоге у частных собственников цена все равно не снижается, так как спрос есть. А народ опять ищет виноватого.
Малоэтажное строительство не вызовет бума по многим причинам. Но многое зависит от конкретного региона. Если говорить об Уфе, то малоэтажка строится в основном за реками, поэтому эти квартиры не настолько популярны, ими интересуются только из-за их низкой цены. Но это цена на этапе строительства, а строящееся жилье приобретать готовы далеко не все. Мало кто пока желает массово переселяться практически за город, хотя эти районы и считаются чертой города. Так как транспортная доступность все-таки важна.
Другая проблема – недостаточная развитость инфраструктуры. Надо бы ее создавать вначале, а не потом. Коммуникации также приходится подводить.
Что способствует? Конечно, нехватка земель в черте города. Необходимость относительно дешевого жилья. Но ни о каком буме говорить нельзя, все такие формулировки –это просто желание журналистов раздуть «горячую тему». Конечно, правительство пытается активно привлекать внимание к этой теме. Но все льготные программы доступны лишь ограниченной категории граждан. А строительство малоэтажки пока оказывает очень незначительное влияние на рынок. Пока она присутствует только на первичном рынке. Но чтобы приобрести такую квартиру, у человека должны быть условия для проживания и обозримые сроки сдачи. Пока же такие объекты мы рассматриваем исключительно как подсегмент строящегося жилья по доступным ценам. Большинство же нуждается в готовом жилье, чтобы начать жить (например, предварительно продав комнату или малосемейку), в комфортном жилье.
Также у госструктур есть идея развивать миграцию в более мелкие города, где строительство таких объектов дешевле, а коммунальные мощности недогружены. Но пока мы видим желание людей жить именно в мегаполисах.
5) Поддерживаете ли вы мнение, что быстровозводимые конструкции будут набирать популярность? Что станет с кирпичным и деревянным строительством?
А.Е: В зависимости от климатических условий региона. И по принципу « на безрыбье и рак – рыба». Так как люди планируют на долгие годы, и, покупая строящееся жилье, не хотят ежегодно заниматься подновлением фасадов и т.п. Быстровозводимости тут мало. Нужна долговечность и надежность. Кирпичные дома в регионах, аналогичных нашим, с холодной зимой, всегда буду цениться. Пока быстровозводимые конструкции типа каркасных, сборных, щитовых и т.д., у нас больше применяются в постройках для загородного отдыха. Так как нет десятилетий статистики их надежности и дополнительных затрат ан поддержание и ремонт.
6) Производители панелей и прочих материалов говорят, что строить можно по цене около 10 тыс. рублей за квадратный метр (без земли и коммуникаций). Конечная же цена обычно превышает 30 тыс. Как эта проблема решена в Европе, реально ли изменить ситуацию в России?
А.Е:В Европе климат мягче, строители аккуратнее, согласования объектов проходят по-другому, и традиции также другие. Сравнивать сложно. Когда такие цифры называют, это, скорее всего, рекламные уловки – стоимость только самого материала. А еще есть работы, разрешительная документация, всякие согласования, подведение коммуникаций и земля, как вы сами же и отметили. Что и формирует окончательную цену.
Как решить проблему – наверное, искать резервы не только в стоимости материалов, но и в других составляющих себестоимости.
7) За последние годы в стране появилось множество заводов, производящих быстровозводимые конструкции, стоит ли им рассчитывать на "светлое будущее" или крупные заказы достанутся единицам? Как выстроить производителям маркетиновую политику в посткризисных условиях?
А.Е: Интегрировать свои новые конструкции в старые постепенно. Не замахиваться сразу на многоэтажки, пока нет статистики надежности этих конструкций и их реакции на особенности климата и эксплуатации. Люди все равно не поверят сразу в то, что одновременно дешево, красиво и надежно. Пока стоит ориентироваться на загородные дома и дачи, тем более, что последнее «всероссийское потепление» способствует развитию этого сегмента.
8) В плане «малоэтажки» преуспевают несколько российских регионов. К примеру, в Башкирии есть примеры не только государственно-частного партнерства, но и просто поселки бюджетного типа («дом за миллион»), предприятия строят коттеджи сотрудникам. За счет чего появляются лидеры, почему другие регионы не перенимают их опыт?
А.Е: Все это – в ведомстве госструктур, а не частных лиц. По договорам подряда, конечно, привлекаются частные компании. Пока мы не видим, что это все развивается настолько, чтобы внести сколь бы заметное влияние на жилищную проблему. А за дешевизной часто скрывается плохое качество.
Также отмечу свое частное наблюдение. Те люди, которые долгое время, или даже из поколения в поколение жили в частных домах, относятся к таким «быстрым» постройкам скептически. Так как на опыте знают все точки уязвимости. Те же, кто привык жить в городских квартирах, не готовы начать жить в частном доме, содержать который и дороже и сложнее. В итоге – низы не могут, верхи не хотят. Получается, что покупаются такие дома как варианты летних дач, либо в них может производиться выселение некоторых категорий граждан в пригородах крупных городов. Согласитесь, что и молодой семье с маленьким ребенком и одним работающим, такой объект не по силам. Думаю, особенно хорошо поймут меня те, кто жил в частном доме.
Возможно, в тех регионах, которых « не перенимают опыт», это все хорошо понимают, либо нашли иной вариант решения проблемы.
Количество просмотров - 1913
