Итоги рынка загородной недвижимости Уфы. На вопросы журнала «Жилой дом» - Коммерсант ответила Андреева Е.Я.. генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
Итоги рынка загородной недвижимости Уфы. На вопросы журнала «Жилой дом» - Коммерсант ответила Андреева Е.Я.. генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
1. Что сейчас происходит на рынке продажи-покупки земли? Наблюдаются
ли изменения в сравнении с аналогичными предыдущими периодами?
А.Е.: Сейчас можно смело констатировать факт, что основной сезон покупок и продаж закончен. Тем не менее, в 2011 года он был более активен, чем в 2010 году. Как правило, состояние рынка недвижимости, страхов, опасений и кризисных ожиданий, характеризуют более всего два сегмента рынка – элитная недвижимость и загородная. В типовом жилье это проявляется меньше, так как при любой экономической ситуации жить-то где-то надо. А вот загородная недвижимость – объект далеко не первой необходимости, и покупают ее только когда отсутствуют внешние неблагоприятные обстоятельства.
И в 2011 году такие покупки происходили, в отличие от предыдущих лет. Если сравнивать с 2009-2010, то тогда тенденция была обратная. Многие, поняв все плюсы и минусы загородного быта, пытались эти объекты продать, причем по завышенным ценам. Собственник формировал цену не исходя из спроса, а исходя из произведенных затрат и желаемой прибыли. Это в корне не верно для рынка недвижимости. Покупателей по таким ценам не было. Да и в принципе не было, так как происходили кризисные явления. Это способствовало тому, что цена постепенно снижалась. В этом году спрос на загородное жилье появился, но покупатели. В отличие от продавцов, покупатели смотрят на цены более адекватно. Они не готовы переплачивать за коттедж для проживания в два или три раза больше, чем за аналогичную по основной площади квартиру. Поэтому основной диапазон покупателей был в пределах 5 млн.руб., если говорить о коттеджах в пригороде для постоянного проживания.
2. Как часто землю приобретают частные лица, чтобы начать
строительство загородного дома?
А.Е.: На землю спрос был. И именно для застройки, так как иных целей не бывает. Главное для людей – транспортная доступность и коммуникации, если они покупают для строительства коттеджа под постоянное проживание. И природа – если для отдыха выходного дня.
3. Какие районы популярны?
А.Е.: Некоторое время назад мы изменили принцип составления нашей аналитики по загородной недвижимости, распределив географию продаж на 3 класса:
Класс А– поселки, на объекты в которых в силу расположения и инфраструктуры отмечен наибольший спрос: Уфа и ближайший пригород, Дема, Баланово - Ново-Александровка, 8 Марта, Михайловка, Тихая Слобода, мкр. Сафроновский, Акбердино, Жилино, Зинино, Нагаево, Цветы Башкирии, Зубово, Нижегородка (Уфимского р-на), Чесноковка, Алексеевка, Кузнецовский Затон, Цыганская поляна, Акманай, Аэропорт, Лебяжий, Дуслык, Искино, Локотки, Максимовка, Миловка.
Класс Б. Поселки в пригороде Уфы, Уфимском районе и некоторые другие: Бурцево, Бизилевка, Дорогино, Князево, Грибовка, Гуровка, Блохино, Бурцево, Подымалово, Кириллово, Кляшево, Нурлино, Суровка, Шмидтово, Шипово, Карпово и Иглино и т.д.
Класс С – прочие районы РБ
По возможному способу и комфортности использования мы разделили объекты на:
- дома площадью до 70 кв.м. с земельным участком до 8 соток. Сюда входят дачи и недорогие дома эконом-класса.
- дома более 70 кв.м. с участком более 8 соток. Это более комфортные объекты как для проживания, так и для отдыха бизнес-класса.
Конечно, наиболее популярны те районы, которые находятся вблизи транспортных развязок.
4. Средняя стоимость земли .
А.Е.: Средняя стоимость сотки земли в собственность под ИЖС в поселках класса А- 50 тыс. руб. Средняя стоимость в Республике Башкортостан – 24,4 тыс руб\кв.м. Рост с начала 2011 года составил 4,65%. Средние цены квадратного метра объектов эконом-класса выше средней цены объектов бизнес-класса также в силу того, что в пригороде Уфы дома и коттеджи застраиваются на земельных участках средних размеров около 10 соток. Поэтому доля цены земли является определяющей в эконом-сегменте. А в сегменте бизнес-класса стоимость объекта, как правило, несколько завышена и определяется собственником субъективно исходя их личных предпочтений и затрат. В силу больших площадей таких объектов, полностью включаемых в продаваемую площадь, но, представляющих большую долю технических помещений, средняя цена их ниже, чем с эконом-сегменте аналогичного класса.
В районах республики, наоборот, часть площадей (например, веранды и бытовки) не включаются по обмерам БТИ в продаваемую площадь, в деревянных домах во внимание принимается размер основного жилого теплого сруба. Поэтому средняя цена квадратного метра выше.
При этом общая цена объектов пригорода Уфы значительно выше в силу иного назначения – постоянного проживания, и в силу наличия инфраструктуры.
5. Спрос на загородные дома, растут ли цены, можно ли сделать прогноз
на ближайшие полгода-год?
А.Е.: Спрос будет в любом случае, как и предложение. Как минимум, потому, что Уфа застраивается за пределы рек. Например, строительство объездной дороги в Затоне сделает и проживание в частном секторе удобнее, и на ул. Ахметова разгрузит от постоянных пробок. Сейчас активно застраивается Южное направление, Демское, Затонское. Но основным фактором, который, может серьезно сдержать этот процесс, является ограниченная пропускная способность мостов и дорог. Сейчес, помимо цены наличия иной инфраструктуры, это основной фактор, делающий проживание в ближайшем пригороде, сложным. Второй фактор – это строительство инфраструктуры в поселках. В ближайшие полгода роста цен ожидать не стоит, так как это внесезонье. Чем сложнее будет зима, тем позже начнется сезон покупок – март, апрель. Но самые активные движения загородный сегмент показывает летом – когда удобно ездить, выбирать, когда у продавцов позитивные ожидания относительно рынка и они удерживают цены. Но пока цены на загородном сегмента не столь низки для многих покупателей. Поэтому особого роста не стоит ждать и в следующем году. Рост коснется наиболее популярных мест с ограниченным предложением при условии благоприятной экономической ситуации и составит не более 5-6 %, что, по большому счету, значительно ниже даже инфляции.
По вопросам приобретения земельных участков, коттеджей или дач вы можете обратиться к
специалисту по загородной недвижимости офиса «ЭКСПЕРТ» на Проспекте Октября, 11,
Бишарову Анатолию, тел (347)299-29-01
Пока снега не слишком много, но грязь на дорогах уже замерзла, покупка загородных объектов остается удобной. Отсутствие обильной зелени может и не украшает объект в рекламе, но дает возможность рассмотреть особенности продаваемых объектов поподробнее. И, в силу завершения сезона, купить подешевле.
Количество просмотров - 1769
