Итоги сентября 2015 года на рынке недвижимости г. Уфы. Предварительный обзор.

В ближайшее время мы разместим серию очередных аналитических обзоров по сегментам рынка. По многочисленным просьбам размещаем предварительные итоги, пока кратко и без цифр.

Вторичное жилье. Рынок после некоторого периода активности с наступлением холодов стал спокойнее. Тем не менее, теперешняя ситуация лучше, чем весною 2015 года. Снижение цен на вторичном рынке продолжается, но очень медленно. Вместе с умеренной активностью это удобно тем, кто совершает альтернативные сделки с жильем.

Такое медленное восстановление активности на самом деле благотворно. Продавцы не смогут найти повода, чтобы решить, что осень могла бы стать необходимым или достаточным условием к повышению цены или даже нежеланию поторговаться. Теперь однокомнатную квартиру в Уфе можно купить и за 1700 - 1800 тыс руб (в дальних районах Черниковки), и в целом снижение рынка по типовым 1-3 комнатным квартирам уже составило 500 тыс. Однако мы считаем, что снижение будет медленно продолжаться до тех пор, пока типовая однушка будет стоить менее 2 млн руб в СРЕДНЕМ по городу. А это значит, что средняя цена вторичного рынка приблизится к 60 тыс руб/кв.м.

Глобализация рынков, информационных войн, политических и экономических тенденций делает и наш рынок зависимым от них сейчас настолько, что управлять ситуацией, или даже анализировать ее, ориентируясь только на отрасль и смежные с ней – нереально и уже даже нельзя. Если ранее мы говорили, что простое население не рассуждает стоимостью у.е. или баррелей нефти, акций или газа, и это было так, то разговоры о мировых кризисах, миллионах мигрантов и войнах не остаются незамеченными. Нервозность населения и социальное беспокойство на высоком уровне, и с этим приходится считаться и рынку недвижимости и ипотечным банкам. По большому счету никто из участников рынка не может отказать сколько-нибудь значительного влияния на указанные тренды. Правильнее было бы не ждать, когда будет лучше, или «как когда-то тогда», а принять ситуацию как новые реалии рынка, требующие новых методов, технологий, социальной значимости наших действий и терпимости.

Новостройки. Между застройщиками замечена большая конкуренция, объектов много, но и появляются новые. В то же время количество покупателей больше не становится. Но снижения цен в сегменте ждать не приходится - застройщики к этому не готовы, только к акциям и индивидуальным условиям по отдельным клиентам. И почти все отмечают, что снижение рентабельности не даст им начать осваивать новые проекты в будущем.

На одном из форумов застройщиков Уфы была поднята тема избыточности квартир на рынке новостроек конкретных относительно типовых проектов. И будущей их избыточности на вторичном рынке квартир, как сейчас это наблюдается в Инорсе, который чуть раньше застраивался активно.

Здесь мнения разделяются, так было почти во всех новых районах. Об этом я часто писала под темой изменения статуса и привлекательности районов города в связи с их застройкой, на протяжении наших аналитических исследований это особенно заметно в динамике не только цены, но и количества квартир в экспозиции по районам города.

Но то, что в Уфе не хватало и не хватает проектов бизнес-класса, в последние годы все заметнее. Но не то, чтобы покупателям нужны большие площади, скорее им нужно что-то концептуально иное. Рынок хочет чего-то нового, это назрело и изнутри, и из-за указанных выше внешних факторов. Кто сделает прорыв, как когда-то питерская компания «Легенда», придумавшая те самые смарт-квартиры. И что это будет?

Избыточность предложения обычно компенсируется снижением цены. Если же снижения не будет, по потенциалом роста продаж у застройщиков может быть только повышение доходов населения или гармонизация экономической и политической ситуации. Учитывая снижение вторичного рынка, стоит задуматься, не станут ли привычные новостройки Уфы слишком дорогими даже при неповышении цен застройщиками на высоких этапах стройки. Либо сами концепты должны измениться настолько, чтобы уровень цены воспринимался адекватно.

Ват такая загадка для застройщиков.

Ипотека. В сентябре количество заявок в банках несколько увеличилось, но количество выдач реальных кредитов увеличилось значительно меньше. Заемщики получают больше отказов, одобряются суммы меньше, чем необходимо.

Дома и коттеджи. В этом сегменте наблюдаются лишь отдельные сделки в недорогом сегменте. Повышение стоимости рекламы вместе с себестоимостью постоянных поездок еще сильнее осложнит ситуацию в сегменте. Многие небольшие агентства недвижимости, по словам клиентов, сразу отказываются оказывать услуги по продаже загородных объектов. Крупные агентства могут получить значительную долю рынка тогда, когда собственникам станет понятно, что сроки экспозиции объекта более, чем в 1.5 года, особенно, если в доме не проживают хотя бы летом, приводит к совокупному рыночному «износу» не менее, чем на 30% от стоимости объекта. Скоро витуация в сегменте будет напоминать рынок машин, на котором выезжающая из автосалона новое авто дешевеет сразу на 20%. К сожалению, конкуренция и избыток объектов вместе с недостатком покупательской активности и платежеспособности прямо показывает нам аналогию. По некоторым районам пригородов ситуация проявляется сильнее, по иным меньше, но в целом за год экспозиции реально оцененный в начале загородный объект должен потерять не менее 20-30% стоимости, переоцененный еще больше..

На рынке квартир эта цифра меньше – до 10-20%.

Земельные участки в пригородах продаются только для целей строительства и постоянного проживания. Инвесторы поняли, что земля не слишком ликвидный и простой объект инвестиций. Зона максимального спроса - 400-600 тыс руб за 10 соток не далее 15-20 км от Уфы для постоянного проживания.

Сады и дачи. Как и в центральных регионах России, у нас отмечено сильное снижение спроса до минимума. Много новых проектов, избыток постсоветских садов. Есть также и такое мнение: старые советские сады, по сути-то давно морально и физически устаревшие, не говоря уже об эстетике и примененных технологиях строительства и коммуникаций, были дороги и понятны «тому» поколению. Сейчас это поколение достигло того возраста, когда физически уже не справляется с их содержанием. А вот молодому поколению, их детям и внукам, нужно совсем иное.Даже если хочется покопаться на грядках.

Что будет с этим сегментом дальше, непонятно. Пока в экономике не все гладко, народ конечно будет продолжать сажать картошку и ягодки. Но после, возможно, стоит подумать о «ре-концепте» некоторых наиболее приближенных к городу территорий. Сносить огороды уж точно будет проще, чем частный сектор в черте города.

Аренда жилья. Предложение выше спроса, и чем выше, чем дороже категория объекта. Хотите сдать квартиру –делайте уступки по цене приличным арендаторам. Превращение квартир в хостелы – новое для Уфы, и видимо мало кто этому рад, кроме приезжих арендаторов. Цена койко-места при этом не дешевле аренды комнаты. Минус периода – появление злостных неплательщиков аренды, выгнать которых из квартиры сложно. Обычно это приезжие «издалека». И агентств-информационщиков, о которых уже не хочется писать в который раз. Плюс ситуации - в выборе объектов в категории комфорт+ и выше. Собственник местами начинает уже даже ценить аккуратного и исправно платящего арендатора. А для сдачи хорошей квартиры понимает необходимость правильной и платной рекламы. Но то, что это наконец-то «свершилось», сказать еще нельзя. Ситуация в развитии.

Автор:

Количество просмотров - 1765

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!