Ипотека. Итоги года. Конференция на эту тему с участием банков, застройщиков и агентств недвижимости прошла в ИА Башинформ. Организатор - Ипотечное бюро К. Фазлыевой. Мнение Андреевой Е.Я. было высказано на тему доступности ипотеки для населения.
Андреева Е.Я., генеральный директор Федеральной Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. "Доступность ипотеки для жителей Уфы и Республики Башкортостан":
В настоящий момент наша компания сотрудничает примерно с 35 банками. И видим, что увеличивается количество сделок с ипотекой вне зависимости от участия в этом процессе брокеров. В массовом сегменте эконом и эконом-плюс это около 80% сейчас, в прошлом году было 70. С одной стороны, это говорит все-таки о доступности ее как способа для покупателей недвижимости, и с другой – о том, что динамика рынка недвижимости держится на заемном капитале.
Тут может быть 3 вывода:
Либо уровень жизни НЕ растет,
либо стоимость заемного капитала снижается, НО ставки не падают, может быть в восприятии идет снижение. Т.е. психологически люди привыкли к ипотеке.
либо сейчас на рынок вышли с накоплениями заемщики определенного социального слоя, накопив суммы только первоначальный взнос.
Поскольку квартиры не покупают раз в 2-3 года, последнее вероятно. И целом объем рынка с точки зрения количества сделок без учета миграции можно просчитать из статистических данных по количеству населения, семей, среднему сроку владения квартирой. Для нас это все-таки не меньше 10 лет. Статистика показала, что средний срок ипотечного кредита сейчас - около 14 (!) лет.
Но стоит разделять доступность ипотеки в Уфе и в РБ, даже если сделать такой расчет.
Причины в Республике Башкортостан:
- мало банков
- меньше доходы
Особый фактор – иная технология работы в банках в глубинке, так называемый человеческий фактор, в том числе и по восприятию риэлторов как партнеров, а не как лишнее звено в пищевой цепочке эволюции
В Уфе на доступность ипотеки влияет скорее доход и возможность платить, так как банков и банковских программ очень много.
Если раньше влиял фактор малого количества аккредитованных новостроек, то теперь ограничений меньше.
БОльшую значимость стали оказывать зарплатные проекты. Заемщик не может выбирать за работодателя банк, обслуживающий ЗП
Также тенденция не только Уфы, но, по моим наблюдениям, городов-миллионников – снижение востребованности услуги ипотечного брокериджа. Реклама банков массированная, и клиент часто идет в банк сам, получает одобрение на сумму, и лишь потом ищет объект. Какие я тут вижу проблемы:
- клиент лишается наших преференций и скидок
- не всегда правильные ожидания от рынка
- более длительный подбор объекта
- к брокеру обращаются проблемные клиенты
- сотрудники банка сейчас уже могут примерно ориентировать заемщиков по средним ценам, но не по наличию объектов на рынке.
Если раньше мы рассылали базу объектов , то сейчас предлагаем банкам выгрузку нашей базы с фото техническим файлом. Что бы позволило сотрудникам банка каждый день пользоваться обновленной базой с новыми объектами без выходя за пределы банковской интранет-сети. Но пока внедряется сложно.
Другая проблема: не всегда заемщик готов обратиться к риэлторам. Доступность сервисов и сайтов бесплатных объявлений высока. Банки же признают, что сделки от риэлторов для них проще и быстрее. Но мы практически не можем переориентировать клиента, если он пришел уже одобренный, в том числе у него одобрена и ограничивающая его сумма.
Мы столкнулись в практике со злоупотреблением частными маклерами - использованием брендов известных банков. К заемщику, который «засветился» при поиске, начинают приходить лица «от банков» и предлагать те же риэлторские услуги.
В целом в сегменте стандартного жилья доступность ипотеки ограничивается лишь соотношением доход заемщика\цена кредита. Среднестатистические суммы кредитов в целом тоже выросли, от 1 млн. руб
Со стороны банков самые большие сложности возникают из-за задержек по срокам и внезапных изменений сумм кредита. Мы знаем, что банк оценивает риски, в том числе видимо возникающие внезапно. Но банк должен понимать, что снизив сумму, он ломает всю цепочку сделок, в итоге может не состояться ни одна, либо клиент в срочном порядке уйдет в другой банк.
Загородная недвижимость: здесь доступность ипотеки меньше, так как с каждым годом расширяется список применяемых технологий строительства. И рынок ограничивает минимум программ под подрядное строительство, когда до момента постройки и узаконения построенного в собственность, предметом залога может быть только земельный участок. Большинство таких покупателей - в сегменте эконом-класса, они сначала продают имеющееся жилье и е них уже есть потребительские кредиты. Возможно, стоит рассматривать кредитование строительной компании, мы пытались работать в этом направлении, но это тоже сложно. Банкам нужны простые залоги, а на рынке загородное недвижимости, в отличие от стандартизированного вторичного рынка жилья, происходит развитие технологий, и в целом снижается ценовой уровень. Поэтому для банка это высокие риски. Потребительская ценность постройки в том числе из-за моды, смены строительных технологий снижается примерно та же, как падает стоимость машины, после того, как она выехала от дилера.
В заключении.
Коммерческая недвижимость. Здесь динамика позитивная. Раньше банки ориентировали программы под кредитование юрлиц, и это было ошибочно. Крупный бизнес не будет оформлять типичную ипотеку, скорее оформит корпоративный кредит, кредитную линию. А мелкий бизнес всегда оформляет помещения в собственность на физических лиц. Доступнее стала ипотека для ИП
.....
Количество просмотров - 2234
