Год в ожидании падения. АиФ выяснил, почему стоимость жилья так и не обрушилась за год

Когда год назад кризис только начинался, эксперты всех мастей предсказывали резкое падение стоимости жилья. Мол, ипотека рухнула, спрос сильно снизился, и поэтому квартиры подешевеют. Сначала все действительно шло к тому, но теперь ситуация стала меняться.

Уфимцы, успевшие уже «привыкнуть» к ценовой планке больше  50 тысяч рублей за квадрат, с удовлетворением смотрели, как «ценник» стал опускаться. Однако «социальным» метр так и не стал.

За последний квартал цена квартир неуверенно, но пошла вверх. Аналитик агентства недвижимости «Эксперт» Айгуль Степанова связывает это с двумя факторами. Во-первых, рынок постепенно начинает оживать, сделки совершаются чаще. Во-вторых, это связано с сезонностью.

- Небольшое повышение стоимости квартир связано с тем, что в последний квартал люди активнее начинают искать квартиры, чтобы к Новому году успеть решить квартирный вопрос. В январе-феврале традиционно будет снижение спроса, возможно, и цен. Вообще, рынок недвижимости подвержен цикличности: весной и осенью всегда оживление, а летом и зимой спад, потому что люди больше озабочены другими проблемами, - говорит Айгуль Степанова. - Исключение произошло только в этом году, но это связано с кризисом.  Но как долго продлится такая ситуация? Возможно, это очередной небольшой выплеск покупательной способности, которые периодически были и в кризис, и скоро он иссякнет. И тогда мы можем ожидать нового «ценового дна».

Загородная недвижимость перестала пользоваться спросом, ее цена дешевеет, а покупателей нет. Так как загородное жилье -  не первоочередная, не насущная покупка. Также почти нет желающих приобрести комнаты.

Упадет - не упадет

Весь год стоимость жилья медленно, но верно снижался. По данным компании Rain Group, на начало декабря средняя цена квадратного метра в  Уфе составляла 37, 65 тысяч рублей. Цены квартир в новостройках, по сравнению с январем 2009 года заметно снизилась – на 15, 37%, потому что еще в начале года цена колебалась от 52, 74 тысяч рублей (центр города) до 38, 78 тысяч рублей (на окраинах).

Причин этому несколько, и все они вытекают одна из другой. Финансовый кризис на Западе начался как раз с кризиса ипотечного. В нашей стране банки тоже резко перестали выдавать жилищные кредиты, а ведь большая часть покупок совершалась именно на заемные средства.

Покупательская способность людей резко снизилась – денег стало в разы меньше, и спрос на жилье упал. А законы рынка просты – вслед за падением спроса падает и предложение. Застройщики оказались в крайне щекотливом положении – с одной стороны и так не хватает средств для работы, так и впервые за много лет люди перестали стоять в очереди у дверей офиса, чтобы приобрести жилье. Пришлось идти на крайние меры – весной многие квартиры отдавались очень дешево, строительным компаниям нужны были наличные для текущих расчетов.

Также по выгодной стоимости можно приобрести квартиру у субподрядных организаций. Многие компании за поставку строительных материалов или произведенные работы получали вместо денег квартиры в новом доме, своеобразный бартерный. Поэтому не удивляйтесь объявлениям типа: «Квартиры дешевле, чем у застройщика».

Как отмечают аналитики компании Rain Group, за прошедший год спрос на жилье был довольно низкий по сравнению с предыдущими периодами. Покупатели в основном

Кроме того, люди перестали доверять застройщикам – сейчас квартиры в домах, которые готовы менее, чем на половину, продать трудно. Покупатели ищут варианты там,  где дом находится на последних стадиях строительства.

Хотя те, кто не боится связываться с долгостроем, могут сэкономить – стоимость квадратного метра дешевле.

Проверенное жилье

По словам Айгуль Степановой, большая часть сделок, совершаемых сегодня в Уфе – это обменные операции. Т.е. худшее(меньшее) жилье меняется на лучшее с доплатой и реже наоборот. Чистых продаж и покупок жилья практически нет (не больше 10% от общего числа операций). Во-первых, на фоне годичного снижения цены продавать квартиры было и трудно и  невыгодно, поэтому люди идут на это только в случае крайней необходимости. А во-вторых, фактическая недоступность ипотеки и снижение доходов делают покупку жилья для многих невозможной. Но спрос остается, так как люди даже в кризис вынуждены решать личные вопросы, поэтому в ход идут «сложносочиненные» операции по обмену.

- Люди по-прежнему стремятся улучшить свои жилищные условия, поэтому сейчас в основном мы занимаемся обменами. Найти 400-600 тысяч рублей для единовременной доплаты за разницу в стоимости квартир реальнее, чем получить в банке ипотеку и платить ее 10 лет, - говорит Айгуль Степанова.

Большая часть предложений вторичного жилья сегодня состоит из хрущевок, панельных домов и домов улучшенной планировки, построенных в начале 2000-х годов.  Квартиры в высотках, сданных год-два назад (например, в микрорайоне «Южный»), на рынке практически не встречаются – собственники не торопятся по дешевке «скидывать» жилье.

- В основном люди продают квартиры в новых домах в трудных ситуациях. Например, когда не могут выплачивать ипотеку. Но вот покупатели хотят купить именно новые квартиры в хороших районах. В итоге такие новые квартиры могут быть подвержены ценовому росту в первую очередь. А вот насчет роста цен в старых хрущевках и панельках быть уверенными сложно. Так как до кризиса цены на них уже начали падать ввиду того, что люди просто не хотели покупать старое. Сейчас же они пользуются спросом лишь из-за того, что они меньше и по площади, и дешевле в пересчете за квадратный метр и по общей сумме. С рынка фактически уже выбраны дешевые варианты, и собственники не хотят дешево продавать уже жилье и в старых домах, - отмечает Айгуль Степанова.

На рынке вполне уместен торг, обычно покупателю удается уговорить продавца снизить конечную цену квартиры на 5-10%, особенно если жилье долго находится в базе обменов агентства, либо обладает низкой ликвидностью ( плохое состояние, не престижный район).

Что же дальше?

Эксперты уверены – дальнейшего снижения цен на жилье ждать не стоит. Во-первых, новых строек не начинается, значит через пару лет возникнет дефицит с новыми площадями. Соответственно, цена первичного жилья снова начнет расти.

- Уже сейчас основную долю предложений составляют дома, строительство которых осуществляется за счет средств бюджета, сейчас они близки к завершению. Подобного рода строительство наблюдается в центральной части города, Зеленой Роще, в районе Проспекта Октября. В отдаленных же районах – Деме, Инорсе, Затоне, Черниковке и Сипайлово – новых построек практически нет, - считают в Rain Group.

ВРЕЗКА

Как упали цены в новостройках

Источник: компания Rain Group

Врезка

Цены по Башкирии

Здесь указана средняя цена квадратного метра по республике (по данным выборочного наблюдения за фактическими ценами сделок)

Источник: Башкортостанстат

Источник статьи: АИФ

Количество просмотров - 1897

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!