Если не приватизирую квартиру - выселят?

Вопросы, которые сыпались как из рога изобилия при очередном прямом общении наших читателей с юристами, в этот раз касались, пожалуй, самого наболевшего: собственности. К тому, что она теперь есть, мы пока еще не привыкли, и, видимо, поэтому возникает столько сомнений. Прояснить сложившиеся ситуации помогала начальник отдела по работе с обособленными подразделениями Управления Федеральной регистрационной службы по РБ Ригина Фахретдинова.

– Здравствуйте! У меня такой вопрос: есть наследственная однокомнатная квартира, в которой у меня 1\5 доля, равняющаяся 19 квадратным метрам. Один из юристов сказал мне, что я могу продать ее за 1 млн. 700 тысяч рублей. Так это или нет?
– А свидетельство о праве на наследство вы уже получили?
– Пока нет. Никак не могу застать нотариуса, но я его получу в ближайшее время.
– Дело в том, что вы можете продавать только то, что находится в вашей собственности. И прежде чем продать что-либо, следует сначала оформить это в свою собственность. Если наследство вами получено после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то вам, прежде чем оформлять продажу доли, необходимо зарегистрировать свои права на нее. Вы вправе продать свою долю за любую сумму, какую только пожелаете. Только при этом вам необходимо учитывать одно правило: о праве преимущественной покупки. Те люди, которые состоят с вами в долях – сособственники – имеют право преимущественной покупки. Поэтому, прежде чем продавать ее какому-то третьему, постороннему, лицу вы обязаны предложить сначала тем, кто является долевиками наравне с вами, купить эту долю на условиях определенной цены, по которой вы и собираетесь продавать третьим лицам. Если они согласятся купить у вас долю по той сумме, какую вы укажете, то вы обязаны заключить договор купли-продажи с ними. Если же они откажутся, тогда вы вправе продать ее посторонним лицам. Имейте в виду, что вы будете продавать долю в праве, а не 19 квадратных метров квартиры. Если бы ваши метры были выделены в натуральном выражении – вы бы наследовали, например, комнату – тогда бы вы могли вполне самостоятельно распоряжаться ею. Долю вы также вправе продавать по любой сумме, за какую покупатель у вас ее купит, но прежде чем вы это сделаете, следует предложить ее другим сособственникам. Кто еще кроме вас является долевиком?
– Теща.
– Значит, у нее и есть преимущественное право покупки вашей доли.
– Она уже дала мне письменный отказ.
– Тогда ничто не мешает вам продавать вашу долю третьим лицам, и по той сумме, по какой вы предлагали ее теще.
– Благодарю, все понял.
– Добрый день, беспокоит вас пенсионерка. Мы с сыном прописаны вдвоем в квартире. Меня вот встревожили разговоры о том, что если я не успею бесплатно приватизировать свое жилье (а на платную приватизацию у меня потом, конечно же, денег не будет!), то меня из него выселят. А я боюсь оформлять в собственность, ведь тогда сын начнет квартиру делить, продавать… Как бы совсем без угла не остаться! Так правда ли это?
– Какие у вас есть документы на руках? Договор социального найма, ордер, может, еще что-то… Есть-есть – и ордер, и договор социального найма!
– Успокойтесь: никто этот договор расторгать не будет, и выселить вас никто не может. Выселение возможно только в судебном порядке и только в том случае, если вы не будете платить квартплату в течение достаточно долгого времени.
– Понятно, спасибо большое!
– У меня такой вопрос. Моя бабушка, когда еще была жива, прописала в свою однокомнатную квартиру внучку. В 2003 году бабушка умерла, внучка вышла замуж, прописала в эту квартиру и мужа с детьми. Там они не живут, сдают в аренду. Я – вторая внучка умершей бабушки, и та внучка, то есть моя двоюродная сестра, сказала, что от той квартиры моей маме полагается только 1\5 часть, да и то – только при продаже. А вот от аренды нам что-нибудь полагается? Моя мама от этой квартиры ничего не получила.
– Доход от сдачи имущества в аренду может приобретать только собственник. Если ваша мама не получала в наследство  эту квартиру, то, соответственно, сдавать в аренду или каким-то другим способом распоряжаться этой недвижимостью она не может. То есть нужно посмотреть: кому перешла эта квартира, кто теперь ее хозяин? Если она в личной собственности у вашей двоюродной сестры, то доходы от этого имеет право получать только она.
– А при продаже, значит, 1\5 все-таки полагается моей маме?
– Нет. Если право собственности по наследству уже перешло, то продавать нынешний собственник (ваша сестра) может без участия других родственников – единолично. Правда, они, если не согласны с порядком наследования, могут оспорить его в суде. Если вашей маме полагалась 1\5 доля в наследственной квартире, то она должна была ее получить. Либо она отказалась от участия в наследстве, либо просто пропустила полугодовой срок для вступления в наследство.
– А если бабушка не оставила завещания?
– Наследование бывает по закону и по завещанию. Если есть наследники по завещанию, то наследование по закону не производится. Возможна обязательная доля – в том случае, если у вашей бабушки были, например, иждивенцы. Но эту долю выделяет нотариус, и, я думаю, что ваша мама не входила в этот круг лиц: она наверняка была трудоспособной?
– Получала пенсию.
– То есть не была на иждивении у вашей бабушки. Таким образом, если вы не согласны с тем, как произошло наследование, вы вправе оспорить наследование в суде. Только имейте в виду: для этого должны быть веские основания.
– Хорошо, поняла.
– Беспокою по садовым вопросам. У нас некоммерческое садовое товарищество, я – член приватизационной комиссии. Участки нам были выделены в 1968 году, есть постановление Совмина об этом с мокрой печатью, есть акт о землепользовании. Но в 1991 году еще дополнительно было выделено 20 соток, и вот на них постановление есть, а акта нет. Так можем ли мы в таких условиях начинать приватизацию садовых участков? И еще один вопрос – о градостроительном заключении. Там ведь очень много нужно собрать подписей – аж 16 штук! Везде говорят об упрощенке. Как нам решить и это тоже?
– Прежде чем обратиться в регистрационную службу вам необходимо пройти этап оформления постановления в администрации города о предоставлении этого земельного участка всем членам вашего садоводческого товарищества, поэтому вопрос о том, какие необходимы для этого документы, следует задать работникам городской администрации. Полагаю, что решения и 1968-го, и 1991 года подходят, независимо от того – есть госакт или его нет. Основной документ в вашей ситуации – решение уполномоченного органа. Теперь о градостроительном заключении: при оформлении такого земельного участка в собственность нужно ли оно вам? Об этом также следует поинтересоваться в администрации города. Насколько я знаю, для таких случаев оно не требуется, потому что в статье 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» указан конкретный перечень документов, которые необходимы садоводческому товариществу для представления в администрацию. И среди них градостроительного заключения нет.
– И еще один вопрос: скажите, пожалуйста, годится ли общий план по межеванию для получения кадастрового плана? Или все-таки для каждого участка требуется отдельный план?
– Для того, чтобы зарегистрировать право каждого гражданина, нужен кадастровый паспорт каждого участка. Он может выдаваться разными способами: если участок был ранее учтен – на него могут выдать кадастровый паспорт без межевания. Этим  вопросом пока занимается Роснедвижимость, которая располагается в Уфе по улице 50 лет СССР, 30/5.
– Спасибо большое!

Автор: Анжелика ГИЗАТУЛЛИНА, Газета «Версия Башкортостана», № 37, 18 – 24 сентября 2009 года.