Елена Андреева. Цены на жилую недвижимость в Уфе ждет продолжительная «легкая болтанка». Часть 2. Посвящена тем, кто ждет падения цен на рынке жилой недвижимости.
05.09.2008
Вторая часть размышления адресована тем, кто ждет падения цен на недвижимость.
Долгое время мы не могли убедить наших клиентов и широкий круг читателей портала www.expert-russia.ru в том, что агентствам недвижимости не выгоден сильный рост цен на недвижимость как таковой, а выгодны любые процессы, которые активизируют количество совершаемых на рынке сделок.
Так как агентство недвижимости зарабатывает не на перепродаже снаценкой (мы же -не розничная торговля квартирами), а на оказываемой нематериальной услуге.
Причем, можно подумать, что чем дороже жилье, тем дороже услуга ( так как она стоит сейчас 2 % от стоимости объекта).
Но в реальности, за последние 4 года, в течение которых цены выросли в 3 раза, стоимость риэлторских услуг упала в 3 раза – с 6 до 2 %. Итоги равны. Увеличению же количества сделок в настоящий момент может служить падение цен, благодаря которому квартиры могут стать доступнее гражданам.
Большая часть продвинутых граждан сейчас ожидает именно падения цен, аргументируя как «сколько можно», «пора», «цены завышены». Действительно, с точки зрения покупательной способности, цены высоки.
Но так ли реально сильное падение ?
Cреднерыночная цена на рынке недвижимости начинает формироваться с предложения (выставления на продажу объекта недвижимости). Т.е. некто хочет продать недвижимость по цене, которую сам считает правильной, адекватной, рыночной.
Далее действует рыночный механизм спроса-предложения, корректирующий цену и формирующий цену реальной сделки.
Она сейчас ниже цены начального предложения в среднем на 10%, то есть в результате торга снижается на 10%.
Но большинство продавцов (а мы уже указали на то, что в основном совершаются альтернативные сделки и «чистых» и инвестиционных продаж почти нет) не хотят снижать цену. Они финансово, физически и психологически не готовы к этому, так как за продажей следует покупка, как правило, более дорогая. При этом им проще взять потребительский кредит, чем ипотеку, если разница небольшая (до 300 тыс. рублей).
Такие продавцы будут упираться до последнего в снижении цены, и это – основной фактор того, что из-за превышения предложения над спросом падают не цены, а количество сделок на рынке. Потребитель впадает «в режим ожидания» лучших времен. Плюс всегда думает о высоком темпе инфляции, которая « съедает» его деньги.
Фактор страха. По уже давно не оправдываемой рынком инерции народ опять чего-то боится. Этот страшный зверь «а вдруг» (я продам дешево, а потом ка-а-ак все подскочит, и я не куплю) мешает им в итоге вовремя совершить выгодную сделку.
И причина тому - неосведомленность, нежелание анализировать ситуацию и глобальное недоверие к риэлторам и всея вселенной под названием российская экономика и политика.
Безоглядное перекладывание мировых тенденций на наши российские реалии. Несомненно, ипотечный кризис сказался и на нашем рынке. Но причины его в США и вся предшествующая ситуация на рынке, как то удовлетворенный спрос, доступное и разнообразное жилье, простейшее оформление кредита и зависимость ипотечных ставок от ставки рефинансирования (читай, от вероятности рецессии и экономического спада), принципиально другие. На нас же сказалось скорее отсутствие кредитных средств, уже являющееся исключительно следствием, чего и в помине не было в причинах ипотечного кризиса в США. Аналогичные примеры приводят с обрушением цен в Японии, Казахстане. Но анализировать всегда надо причины, а не следствия.
Стоимость стройматериалов, энергоносителей и рабочей силы. Эти цифры демонстрируют рост, вне зависимости от всех прочих аргументов. Прослеживающийся последние годы демографический кризис дал следствием кадровый голод во многих сферах.
Стоимость, себестоимость строительства растет, соответственно, с учетом спроса, застройщики будут строить то, что выгодно (обеспечивая себе желаемую норму прибыли) и хорошо продается.
Дебаты на тему: сколько же должно стоить жилье ?
Пока никто не смог с точностью установить те факторы, которые однозначно определяют «нормальность, адекватность» или «ненормальность» цены. Существует, правда, один западный подход, согласно которому стоимость покупки должна окупаться 10 годами сдачи в аренду. Исходя из этой простой арифметики (а квартир в аренду у нас всегда не хватало), стоимость жилья у нас завышена в среднем на 20%, и должна составлять, по данным аналитиков Сети агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ» около 40 тыс.руб. за кв.м.
То есть это и есть «дно», куда могут откатиться цены на жилье в Уфе в случае кризиса на рынке ипотеки (банковского кризиса).
Переток покупателей из сегмента в сегмент.
Люди сейчас предпочитают более комфортное новое жилье. Но если темпы строительства сократятся (а это может произойти в настоящее время и из-за общего удорожания кредитов и отсутствия кредитных средств, и из-за снижения инвестиционной привлекательности России, и из-за проблем фондового рынка, вследствие чего снижение рыночной капитализации акционерных компаний снижает доступность для них кредитных ресурсов, повышая их цену), спрос, который все-таки присутствует на рынке, перейдет в другие сегменты, уравновесив или даже превысив предложение, и снова « подтягивая» цену в сегменте вверх.
В заключении, отмечу, что мы рассматривали ситуацию на рынке жилой недвижимости Уфы. Возможно, во многом она будет неприменима к другим регионам и из-за обычаев делового оборота, и динамики рынка, и уровня жизни и т.д. и т.п.
Конечно, мы ожидаем некоторого небольшого снижения цен вследствие продолжающейся среднесрочной коррекции скачка 2006 года и больше общеполитических тенденций, происходящих сейчас в России. Но инфляция, которую государство пока не в силах остановить, скомпенсирует падение. Кстати, недавно правительственные органы России выдвинули интересную идею о том, что ипотека может служить лекарством от инфляции. Но пока ничего не может сделать ипотеку доступней для наших клиентов. Рынок недвижимости в ближайшее время ждет слабая «болтанка», сопровождающаяся «общефизической» вялостью покупателей квартир.
Автор: Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» Количество просмотров - 1673
