Елена Андреева. Цены на жилую недвижимость в Уфе ждет продолжительная «легкая болтанка». Часть 1. Посвящена тем, кто ждет роста на рынке жилой недвижимости.
04.09.2008
Представьте, корабль в открытом море. Того и гляди, кажется, что он перевернется, вас мучает «морская болезнь», хотя и ветер-то не сильный, и волна-то не захлестывает, и вообще погодка средненькая. Причем, вы прекрасно знаете, что он не перевернется, но все-таки продолжаете бояться. Такая ситуация в море называется « болтанка»….
Примерно то же происходит на рынке недвижимости Уфы. Боимся то ли роста, то ли ждем падения цен.
Первая часть статьи для тех, кто боится роста цен. Что касается роста цен, то практически все уже поняли, что настоящая рыночная и общеэкономическая ситуация не благоволит и не способствует росту цен на недвижимость, потому что:
- покупательной способности граждан, выраженной в суммах имеющихся реальных средств, на рынке практически не наблюдается. Конечно, реальные сделки совершаются, но их не очень много и это сделки-альтернативы. Т.е мы сначала продаем «свое» скромное, добавляем чуть-чуть годами скопленных «кровных» и покупаем «нору» побольше и получше, либо две жилплощади. Причем, 90 % таких сделок происходит с участие ипотеки, о которой ниже;
- ипотеку получить сейчас все сложнее и сложнее. Необходим уровень доходов, накапливается бюро кредитных историй, банки ужесточают условия выдачи и повышают процентные ставки. В настоящей экономической ситуации вообще должно бы было ожидать еще большего повышения ставок. Но отсутствие потока клиентов и конкуренция банков просто вынуждает их ставки не повышать и предлагать все новые и новые преимущества. Насколько позволяет судить опыт работы Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» многие банки информационно «оторваны» от понимания ситуации на рынке недвижимости и проблемах наших общих клиентах, и нуждаются в наших рекомендациях, многие из которых внедряют в практику.
2006 год был годом активного спроса и покупок недвижимости. Большинство потребителей, обладающих либо средствами, либо возможностью платить ипотеку, уже приобрели свою недвижимость. Недвижимость – не машина, которую модно менять раз в 2-3 года. Основное место проживания меняют обычно не чаще 1 раза в 10 лет. А если учесть, что многие сделки произошли с использованием ипотечного кредита, средний срок которого в тот год составлял 10 лет, то очевидно – платежеспособная с точки зрения покупки недвижимости, категория населения уже более года радуется купленному жилью и нового пока не планирует.
Оставшаяся же часть потенциальных приобретателей выражают собой надолго отложенный, ввиду отсутствия средств, спрос, и принимать их во внимание как возможный фактор роста цен нельзя.
Еще в начале 2008 года мы думали, что такой потенциальный спрос на недвижимость периодически «выплескивается», накапливаясь частями за 6-9 месяцев. Это действительно происходит, но не в тех объемах, которые могли бы серьезно повлиять на уровень цен.
Развитие сегментов рынка недвижимости долгое время подкрепляла интерес инвесторов (краткосрочных до года – спекулянтов, долгосрочных) и потребителей.
Год 2006 был «годом вторичного жилья».
Первая половина 2007 года – время «первичного жилья» и начала работы большинства застройщиков по ФЗ 214 «О долевом строительстве», развивается рынок коммерческой недвижимости.
Во второй половине 2007 года особенно оживленным был рынок земельных участков и коттеджей.
Начало 2008 года – бум организованных коттеджных поселков и частных жилых домов и дач.
Недвижимость большинством из нас воспринимается, как практически единственная в своем роде вещь «2 в 1», являющаяся «нерушимой - недвижимой» инвестицией.
Недвижимость – единственная вещь (сравните с машинами, которые за 3 дня использования дешевеют на 20-50%, мебелью, одеждой и т.д.), которая за средний срок использования не теряет в цене сама по себе, а даже стабильно растет, за счет сделанного ремонта и общего удорожания цен.
Помимо этого, в большинстве из нас жив природный инстинкт «накопительства». И это ощущение «это у меня есть», вместе с модой и массовой идеологией «быть не хуже, чем сосед», приводит нас к постепенному приобретению и дачки-огородика (или загородного особняка, если у вас иной уровень платежеспособности), и гаража, и даже инвестиционной квартирки для подрастающих детей в строящемся на «нулевой стадии котлована» доме. Ибо недвижимость в сознании нашем пока нерушима. Так как даже если чуть и подешевеет, то потребительские свойства уж точно сохранит гораздо лучше, чем всякие иные вложения и имущества.
О динамике развития сегментов рынка уже было сказано выше. Появлялись новые предложения, и потребители, следуя общей тенденции, поддерживали неудовлетворенным начальным спросом рынок. Вопрос же сейчас состоит в том, что большинство сегментов уже развито, предложение объектов качественно и сегментировано исходя из имеющихся предпочтений.
Если новый рыночный сегмент недвижимости не получит бурного развития, то и общий уровень активности рынка (количество покупок недвижимости) останется низким или средним.
Нам пока сложно спрогнозировать, что это может быть за сегмент. Причем рассматривать здесь зарубежную недвижимость и недвижимость в курортных местах нельзя, так как в силу отдаленности, иной ментальности, иного законодательства, эти сегменты вне нашего контроля, и повлиять на их динамику нашим точечным спросом в общеевропейском, например, масштабе спроса на недвижимости в Испании или Болгарии, мы никогда не сможем.
Тем более, что, например, в Испании, цены снижаются, причем ощутимо, на 20% за 2008 год.
Возможно, когда-либо у нас появятся так называемые «доходные дома», где все квартиры сдаются в коммерческий найм. Но рынок найма жилья у нас и так ненасыщен и активен лишь в сезоны. И если даже вдруг, какой иной сегмент рынка появится, то изменениям в большую сторону подвергнутся только цены на недвижимость в этом сегменте. На первом этапе. А затем активизируется предложение, уравновесит спрос и скорректирует цену.
Так произошло с рынком земельных участков под Уфой. Купленные в прошлом году за 1,5 млн. руб. 10 соток сегодня быстро можно продать не дороже 1 млн руб. в среднестатистическом случае. Более того, появление 5 поселков, где есть управляющая компания, где развита инфраструктура, сделает этот бизнес непривлекательным в ближайшие 3-4 года. Все захотят жить в цивилизованных условиях, с управляющими компаниями, с охраной, с вменяемыми, адекватными соседями.
Проблемы инвестиционной привлекательности недвижимости.
Активность рынка и рост цен во многом в 2006 году были обусловлены присутствием большого количества краткосрочных инвесторов (спекулянтов), желающих быстро и много заработать на росте цен. Затем в начале 2007 года произошел большой «выброс» таких инвестиционных квартир, который и скорректировал на понижение средний уровень цен, так как основной спрос к тому времени был почти насыщен. Те инвесторы, которые не успели продать квартиры, перестроились на долгосрочные инвестиции, в том числе на сдачу в аренду. Произошел качественный переход из «спекулянтов» в «долгосрочных инвесторов».
В настоящий момент инвестиции в жилую недвижимость не кажутся особенно привлекательными даже в среднесрочном периоде, и на рынке происходят текущие сделки, вызванные насущными проблемами граждан.
Итог: спрос на жилую недвижимость во всех ее видах, включая землю под ИЖС, ниже предложения, существующая ситуация чуть «ниже» равновесной.
Тенденция роста цен подкрепляется только инфляционными процессами. Но абсолютный рост на 3-5 процентов в год ниже абсолютного уровня инфляции в 2 раза, то есть в итоге цены снижаются, медленно, но верно.
И здесь можно говорить уже не о краткосрочной (до 1 года) тенденции, а о тенденции среднесрочной, так как рынок демонстрирует такую динамику, или вернее, ее отсутствие, уже почти 2 года.
Автор: Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
Количество просмотров - 1677
