Чудес на рынке недвижимости не бывает... Прямая линия с читателями газеты Бонус и портала Proufu главного 'Эксперта' города Уфы по недвижимости. Стенограмма вопросов и ответов в прямом эфире.
Чудес от рынка ждать не стоит
Будут ли расти цены на жилье? Как выгодно продать и вовремя купить квартиру? Как снизить риски при покупке строящегося жилья? На эти и другие вопросы ответила генеральный директор Сети агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ» Елена Андреева. Прямая линия прошла 27 июня в редакции портала Proufu.ru и газеты BONUS
- Будет ли в ближайшее время дорожать «вторичка»? Никита
- В этом году мы сильной динамики не видим, она чисто инфляционная или, если быть более точной, объясняется ростом потребительской корзины. С начала года рост составил около 3%, до конца года цена увеличится не более чем на 10%. В данной ситуации имеет значение кредитный ресурс – если банки снизят ставки по ипотеке. Но они пока, видимо, не готовы сильно их снижать, поэтому и сильной динамики не будет. Можно ожидать сезонного подъема осенью. Такие подъемы цен происходят традиционно в марте и августе. Собственники начинают выставлять свои квартиры по более дорогой цене, но это объяснить нельзя ничем, кроме как их желанием продать свой объект дороже.
- Когда выгоднее покупать и продавать жилье?
- Это самая любимая байка о недвижимости, что есть какой-то момент, который обязательно нужно поймать. На самом деле это возможно только в период резкой динамики. Сейчас, как я уже сказала, ее нет. И именно в таких условиях потребительское поведение, во время сезона, как правило, становится более нервозным. Люди ожидают, что цены на жилье повысятся весной или осенью и откладывают сделку. Продавцы начинают рассуждать так: «Вдруг надо подождать, а вдруг станет дороже, а вдруг что-то изменится…» Покупатель соответственно рассуждает прямо наоборот. Это чисто потребительское поведение, при отсутствии динамики чудес от рынка ждать не стоит.
Чисто косметически
- Хочу продать две квартиры: одну в Уфе, по улице Айская, однокомнатная, площадь 31,3 квадратных метра, санузел раздельный. Вторая - двухкомнатная хрущевка в Кумертау, площадь 45 кв м. Ремонт в обеих старый. Во сколько лучше оценить? И может быть ремонт лучше сделать сначала? Алла
- Смотря насколько старый ремонт. Иногда достаточно сделать чисто косметический ремонт, замазать какие-то огрехи, поклеить недорогие обои, и квартира уже будет выглядеть по-другому. Но, естественно, без фанатизма, потому что все равно, каждый после покупки квартиры что-то будет переделывать. Любой покупатель, когда приходит смотреть квартиру, половину не замечает, но общее впечатление, если будет нормальный ремонт, останется хорошим. Номинально в этом случае квартира быстрее продастся. Что касается стоимости, то вашу уфимскую квартиру в принципе можно продать где-то за 2,3-2,4 миллиона рублей. Оценить квартиру в Кумертау я, к сожалению, не могу, потому что у нашей компании там нет офиса, и мы местный рынок не изучаем.
- У меня одна вторая доли в квартире, пополам с сестрой. Могу ли я продать эту долю без ее согласия? Юлия
- У вашей сестры есть преимущественное право покупки на вашу долю. Поэтому вы должны выслать или передать своей сестре письменное предложение о продаже вашей доли по конкретной цене. Если она в течение месяца не изъявляет желание выкупить вашу долю по заявленной вами цене, то вы имеете право продать ее другим людям. У вас должно быть уведомление о получении ею вашего предложения. Если она не изъявит желания купить, вы можете продать свою долю в квартире, но не дешевле той цены, по которой вы предлагали купить ее вашей сестре.
Дачный вопрос
- Какие могут быть подводные камни при покупке загородного жилья? Стоит ли обращаться по этим вопросам в агентства по недвижимости? Денис
- Все зависит от того, какой объект вы покупаете, как он оформлен, каково назначение земли. Если объект оформлен как жилой дом, ему присвоен адрес, то там можно прописаться. Чтобы получить статус жилого дома, необходимо чтобы он соответствовал определенным требованиям. Необходимо получить акт осмотра кадастрового инженера. Если он оформлен как дачный дом, а земля – под сельхозназначение или под дачное строительство, то могут возникнуть проблемы. Иногда их можно решить, иногда нет. Если у вас есть сомнения по поводу того, обращаться или нет в агентства по недвижимости, то вы всегда можете прийти на консультацию. Она стоит, как правило, чисто символические деньги, и ее одной может быть достаточно.
Ипотека дешевеет к кризису
- С молодым человеком хотим купить жилье. Оформить ипотеку у нас нет возможности. Наличными у нас есть около 50% от стоимости. Есть ли какие-то государственные программы, за счет которых можно было бы оплатить жилье? Кристина
- Программы есть, но они все равно кредитные, просто с пониженными ставками. Совершенно бесплатно возможности получить жилье нет. А почему вы не хотите оформить ипотеку? 50% - это довольно большой первоначальный взнос. Есть, например, программа «Молодая семья», согласно которой вы можете, получить неплохие льготы по кредиту. Нужно просто попробовать, есть достаточно лояльные банки. У них, например, есть специальные программы, когда хотя бы один член семьи не достиг 35-летнего возраста. Если есть в семье маленькие дети, то это даст вам дополнительные льготы.
- Как вы считаете, стоит ли на данный момент брать жилье в ипотеку, или ждать снижения процентных ставок, а может быть снижения цен на рынке недвижимости? Евгения
- Снижение цен – это большая мечта многих, но это, к сожалению, происходит только в период кризиса, которого мы, наверное, больше не хотим. Снижение ставок по ипотеке может быть значительным лишь в том случае, если они снизятся на 1,5-2%. Пока это произойдет, могут вырасти и цены на недвижимость, поэтому желаемого результата потребитель может в итоге не получить.
Квартирная хозяйка
- Хозяйка заходит в квартиру, которую я снимаю, днем, когда я на работе. Бывали случаи, когда вещи даже мои перекладывала. Имеет ли она на это право, как решить грамотно решить вопрос? Алия
- Обычно такие вопросы прописываются в договорах, и в последствие в теории можно за нарушение его условий привлечь хозяина квартиры к административной ответственности. Но, скорее всего, дело закончится выселением: человеку проще найти новую квартиру, чем судиться по таким мелким вопросам. Агентство здесь тоже никак помочь не может: его функции завершается подписанием договора между арендодателем и арендатором. Поэтому в этой ситуации лучше, конечно, попытаться решить вопрос мирным путем.
- Я хочу продать квартиру. В Черниковке, дом старый двухэтажный, площадь 32 квадратных метра, но зато евроремонт. С виду дом совершенно непривлекательный, но квартира с евроремонтом у нас. Какую цену можно выставить? Андрей
- Сразу вам скажу, что мы никогда не устанавливаем цену, не посмотрев квартиру. Понятие евроремонта у всех разное, мы не видим ваш дом, ваш подъезд. Если дом старый, то негативно на цене может сказать тот факт, что он есть, например, в планах на снос. Этот фактор может быть определяющим. Если покупатель узнает, что дом будут сносить, он готов будет заплатить чисто за ваши квадратные метры, но никак не за ремонт. Однако может быть и по-другому. Человеку, например, просто понравится район, потому у него рядом живут родственники, и тогда он, будет готов закрыть глаза на то, что дом старый. Могу вам сказать лишь диапазон, в котором может варьироваться цена без учета ремонта, для типичного состояния квартиры в доме старого фонда– 55-57 тысяч рублей за квадратный метр.
- У родителей квартира в Уфе, я в ней не прописан и не живу. Могу ли я ее приватизировать, например, по какой-нибудь доверенности? Кирилл
- Вы можете участвовать в приватизации, только если вы будете там прописаны. Тогда родители смогут отказаться от своих долей в вашу пользу.
- В кирпичном доме квартиры дороже или нет? Антон
- При прочих равных условиях квартира может быть дороже, чем, например, в панельном доме, но буквально чуть-чуть – на 50-150 тысяч рублей.
- Какие налоги платить при продаже квартиры? Гузель
- Если квартира в собственности больше трех лет, то никаких. Если меньше, то есть два варианта. Первый это налоговый вычет, то есть цена квартиры минус миллион, и этот этой суммы вы платите 13%. Если были затраты на приобретение этой квартиры, то вы можете использовать схему «доходы минус расходы». Расходы на приобретения должны быть обязательно доказаны документально. Далее надо смотреть, где больше - если вы купили квартиру за 1,5 миллиона, а продаете за 3, то, конечно, лучше платить с этой разницы, налог меньше получиться. Есть еще третий вариант, связанный с налоговым вычетом на покупку, но его очень сложно рассчитать, потому что здесь все зависит от того, использовался ли этот вычет, какая официальная зарплата у этого человека.
- Еще одни вопрос, у меня в Уфе много родственников, которые снимают квартиры, но они никак не могут найти квартиру без посредников. Скажите, как правильно выбрать этого посредника, чтобы ему не переплатить? Некоторые риелторы берут до 50% от первоначальной стоимости.
- В данном случае вопрос, скорее, не в переплате, а в том, чтобы вы не заплатили за отсутствие результата. Есть фирмы, которые за чисто символическую плату в 2-3 тысячи рублей выдают клиенту список адресов, а он уже сам по ним должен ездить и подыскивать варианты. Где-то, например, могут быть двери закрыты, где-то помещение может быть уже сдано, а вы тратите свое время. В хорошей компании, сотрудники агентства сопровождают клиента, выезжают с ним по адресам и их работа заканчивается только после заключения договора аренды. 50% - это стандартная такса, когда клиента сопровождают вплоть до получения ключей. Столько стоит полный набор услуг риелтора. Если с вас спрашивают меньше, это повод задуматься о качестве работы фирмы. Снять квартиру в Уфе без посредников сейчас невозможно в принципе, потому что спрос по аренде у нас гораздо выше предложения.
- Я из Салавата, у меня трехкомнатная хрущевка – 55 квадратов, ремонт нормальный. Никак не могу разменять квартиру на две однокомнатные. Самое большое что предлагали – однокомнатная и комната в коммуналке. Скажите, реально ли мою квартиру разменять на две квартиры? Ольга
- Обычную трехкомнатную хрущевку в большинстве городов разменять на две квартиры нереально, обязательно нужна доплата. Если квартира получше, то, например, в Уфе, можно рассмотреть варианты с отдаленными районами, но в вашем случае вряд ли.
- Здравствуйте! Я живу в доме по улице Хабаровская. Тут вот рядом строится комплекс жилой «Седьмое небо». Застройщик хочет наш дом выкупить. Дом 50 квадратов, нормальный. Сколько он может стоить, какую цену я могу попросить? Рафаиль
- Вам, конечно, в первую очередь нужно найти с застройщиком некий компромисс. Стройка эта будет там в любом случае, насколько комфортно рядом жить решать вам. По закону застройщик должен предложить вам минимум квартиру площадью равной вашему нынешнему жилью или выкупить его по рыночной стоимости. Но, как правило, застройщики предлагают даже больше. Учтите, что они более лояльно относятся к жильцам, чем городская администрация, которая может предложить вам гораздо менее удобные условия.
- Собираюсь приобрести квартиру в новостройке. В договоре указано, что земельный участок, на котором строится земля, в аренде не у застройщика, а у другой организации. Условия – 50% взнос первоначальный, а на остальное рассрочка на полтора года. Не опасно ли приобретать такую квартиру? Константин, Стерлитамак
- Если вы заключаете договор долевого участия с регистрацией в регпалате, то в принципе это вас уже защищает. Но в любом случае вам необходимо понять, каким образом эти фирмы взаимодействуют, почему определенные функции застройщику возлагает на другую организацию, на каких условиях они работают.
- Я в прошлом году в наследство получила квартиру и сейчас хочу ее продать. Скажите, надо ли будет платить какие-то налоги после продажи и как долго их надо платить? Имеет ли значение то, что я была там прописана? Лиана
- Поскольку в право наследования вы вступили в прошлом году и три года еще не прошло, а затрат на приобретения недвижимости у вас не было, то согласно Налоговому кодексу, вам предоставляется стандартный налоговый вычет в 13% с суммы, превышающей один миллион рублей. Например, вы продаете квартиру за 3 млн. Значит налог 13% будете платить с суммы 3млн минус 1 млн руб стандартного налогового вычета при продаже. Были вы прописаны в квартире или нет, не имеет никакого значения. Даже если квартира была приватизирована после многолетнего проживания в ней, налоговые органы это в расчет не берут. Поэтому я бы вам рекомендовала подождать три года, тогда никаких налогов платить не придется.
Подготовила Наталья Федорова, корреспондент, портал Proufu.ru и газета BONUS
Количество просмотров - 1573
