Что происходит на рынке загородного жилья Уфы. Общие тенденции - в интервью Генерального директора Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ Андреевой Е.Я. в передаче ВЗГЛЯД на телеканале РБК-Уфа
- Какова динамика спроса на загородное жилье в этом году и какой ценовой сегмент популярен больше всего?
Конечно эконом-класс для постоянного проживания. Хочу отметить, что когда я говорю про загородную недвижимость, то имею в виду не многоэтажные дома, которые расположены за пределами привычной обывателю черты рек и районов Уфы, а про индивидуальную застройку – дома, коттеджи, и сблокированную – таунхаусы. Также есть категория объектов не для постоянного проживания, а для сезонного, или отдыха выходного дня - сады, дачи
Рынок всех перечисленных объектов в этом году не столь активен. Причины понятны. Объекты для постоянного проживания пользуются хотя бы каким-то спросом, как альтернатива покупке квартиры. Продав квартиру меньшей площади, можно купить дом большей площади. Сезонные объекты не являются целью первой необходимости, спрос на них сейчас очень ограничен.
Стоимость жилого дома с максимальным спросом - до 3-3,5 млн руб. Это конечно с учетом земли. Поскольку в земельное законодательство меняется, ужесточились некоторые условия, теперь нельзя размежевать землю на слишком мелкие наделы, тем самым удешевив долю земли в стоимости объекта в целом.
Ранее считалось, что доля постройки в общей стоимости должна быть около 80%, так как именно дом и его качества важны для проживания. Но с каждым годом доля стоимости земли в постройке увеличивается, а площадь постройки уменьшается, оптимизируется. Так участок не всегда можно размежевать на два. Поэтому сейчас доля стоимости земли в общей стоимости объекта в лучших местах достигает 50 %, если площадь дома небольшая.
- Если сравнивать с прошлыми годами, какой процент потенциальных покупателей квартир отказались от них в пользу загородного жилья либо земли?
Точную статистику привести не могу, особенно относительно земли – это не альтернатива квартире. В прошлом году и в этом акцент темы сместился на северную часть города, пригороды и Иглино. Там пока дешевле земля, общая стоимость дома сопоставима со стоимостью квартиры. В Южной части увеличения жилой площади исходя из общей цены достигнуть можно редко. В целом все равно полноценный загородный дом для постоянного проживания дороже квартиры.
Против загородного проживания и покупок действует также немало факторов. Дешевых объектов не так много, и не в тех направлениях. Это не всегда отвечает желаниям. Все хотят купить например в Нагаево дом за 2 млн руб, но там таких цен нет.
Ограничения в ипотеке в этом году также влияют на спрос, так как все минимальные ставки и господдержка доступны только рынку новостроек.
Если говорить о смене город на загород в целом, т.е. включая случаи, когда дом стоит дороже, есть доплата, то процесс идет в обе стороны. Некоторые хотят вернуться в город. Тяжело со школами детьми, не хватает общения и «ощущения города».
Факторы против загородного проживания можно и не называть: транспортные проблемы, ограниченная инфраструктура, трудозатраты на содержание дома и т.д. Но сейчас появились и плюсы – если дом правильно построн и оснащен, коммунальными затратами можно управлять, и стоимость комуслуг может быть ниже, чем в квартире, в денежном выражении. Но трудозатраты на благоустройство и содержание останутся все равно выше.
Поэтому сравнить и выбрать город или загород не всегда так просто как кажется.
- Если брать авторынок, то на фоне падения сегмента эконом-класса в условиях нестабильного курса и непростой экономической ситуации, то продажи авто премиум - класса напротив - растут. На рынке загородной недвижимости похожая ситуация?
Совершенно нет. Ситуация с машинами зависит от курсов валют прямо или косвенно. Даже стоимость ТО уже повысилась. Те, кто планировал покупатель машину, спешили, чтобы купить по старым ценам. Наш же рынок недвижимости не зависит от валют, и все попытки пересчитывать цены недвижимости в УФЕ ни к чему не приводят, кроме еще более длительных сроков продаж.
- Насколько легко сегодня купить земельный участок в Уфе и пригороде, где дешевле - дороже?
Земельные участки бывают разные, по виду назначения и категории. Если мы говорим о загородном ЖИЛЬЕ, то можем принимать во внимание только землю под Индивидуальное жилищное строительство и дачное строительство, которое также предполагает регистрацию и строительство ЖИЛОГО дома. Объектов в продаже много, все разные, лучшие места стоят от 800 тыс ,1 млн и выше за стандартный участок (8-10 соток), места попроще, а также проекты первичного рынка земли – от 500-600 тыс руб.
Проблема в том, что покупатель стал требователен к земле настолько, что помимо доог и электричества хочет видеть централизованные коммуникации, например, водоснабженение. Но загородный рынок индивидуального жилья обычно имеет локальные коммуникации. Их содержание и создание технически сложнее.
Такая тенденция возникла из-за взаимозаменяемости городского и пригородного жилья. Но подходы к разным типам объектов должны быть разные. А покупатель хочет, чтобы было также, как при покупке квартиры в городе
- Многие покупатели сейчас предпочитают из-за дешевой цены приобретать землю без инфраструктуры, получается ли у них действительно сэкономить средства в итоге?
Часто да, но здесь цель скорее иная. Электричество как правило есть везде, а дороги везде не очень). На покупку готового объекта нужна сразу большая сумма, ипотеку не всегда можно взять. А покупка земли позволяет как у нас говорят «строиться» постепенно, по мере возможностей. На самом деле земля – очень сложный объект инвестиций и не самый ликвидный. Однако собственность на землю, видимо генетически, дает какую-то уверенность. Как и собственность на недвижимость в целом. Стоимость же земельного участка все-таки меньше, чем иной недвижимости.
- Насколько целесообразно именно сейчас приобретать загородное жилье? Или все-таки лучше выждать до следующего года, когда все-таки начнется более активное движение на рынке недвижимости.
Не нужно путать покупки для жизни с инвестициями. У нас в городе все мешают в кашу, а надо исходить из целей приобретения. Невозможно поймать всех зайцев, даже если суметь погнаться за всеми сразу. В загородной недвижимости есть сильный и недооцениваемый фактор: мода и моральное и физическое устаревание объекта.
В городе происходит скорее наоборот. Из-за предпочтения микрорайонной (а не точеченой) застройки район сначала представляет собой большую стройплощадку, где рядом с готовым домом продолжает что-то строиться. Далее появляется инфраструктура, район становится как мы говорим обжитым, жить в нем комфортнее
В загородном сегменте индивидуальной застройки тип проекта дома - явление индивидуальное. Кому то он нравится, кому-то нет, тренды зависят и от экономической ситуации. Раньше строили дома по 200-400 кв.м., сейчас максимальный спрос на площади до 100 кв.м. и даже ниже. Технологии строительства и коммуникации с точки зрения экономичности также меняются
Сейчас заканчивается типичный сезон интереса горожан к загороду в целом, плюс общерыночное снижение цены. Для покупки объекта для себя момент довольно удачный – пока нет грязи, холода, можно успеть благоустроить дом или дачу под себя. Цены снизились, продавец торгуется по цене, так как иначе продажа может состояться только весной 2016. Новый сезон всегда начинается с новых надежд, в том числе и надежд на покупателя, который заплатит побольше. Но мы не можем сейчас предположить, как начнется весна 2016. Время тоже стоит денег, поэтому если есть потребность в постоянном проживании, то покупка сейчас довольно удобна, так как есть время до зимы. Если речь о даче – тоже, но чаще дачи выбирают весной, это скорее эмоциональные решения - последствия нашей долгой зимы. Но весной мало времени на выбор – либо вы не успеете посадить что-то вовремя..
Дома для постоянного проживания редко покупают зимой, так как снег многое скрывает, особенно если в доме не живут.
Интервью: Кирилл Кукош, шеф-редактор, ведущий новостей и программы ВЗГЛЯД телекомпании РБК - УФА
Количество просмотров - 1697
