Базовый обзор рынка коммерческой недвижимости Уфы и городов Республики Башкортостан и г. Уфа ноябрь 2025 года. Коммерческая недвижимость продолжает догонять цены на жилье, но не показывает большой активности

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.

Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Тенденции рынка Республики Башкортостан

Объем предложения с моя по ноябрь 2025 года остается относительно постоянным, следуя за сохранением экономической и политической ситуации.  Но за последние пару месяцев новые варианты появляются на рынке по причинам разным. Это и ожидания типичного сезона, и освобождение помещений из-за негативных решений арендаторов. В целом в экспозиции 5200 объектов в сегменте продаж и 8500 в сегменте аренды. При этом в городах РБ  предлагается 2580 и 4850 вариантов соответственно, при этом бОльшая часть предложения городов представлена в Уфе, в том числе в связи со сложившейся традицией наружней рекламы на объектах.  С ценами представлено 98% объектов.

Динамику изменения цен продаж коммерческой недвижимости в текущем экономическом можно проанализировать в таблицах ниже. Средние цены по типам показывают инфляционный рост, который аналогичен инфляционному росту цен на жилье. Однако цены на жилье пару лет назад стали выше цен на коммерческую недвижимость. И последняя пока остается ниже в целом, хотя  в последних строящихся проектах (новых жилых комплексах) цены намного выше среднерыночных на коммерческой вторичке. Как и на рынке жилья.. Сроки экспозиции высокие.  В большинстве городов республики ограниченный выбор в  экспозиции, ив целом фонд помещений в этих городах не пополняется. Несмотря на массовый рост жилищного строительства, пополнения фонда НЖП за счет первых этажей жилых новостроек, характерно только в самых крупных городах республики.

Даже в Уфе коммерция полноценно представлена далеко не в каждом литере нового строящегося жилого комплекса.  Наглядно распределение предложения показано на диаграммах ниже.

Цены предложения и структура по типам по аренде и продаже представлены по городам Республики Башкортостан в таблице ниже  

Отметим, что данные получены согласно ценам предложений, в части которых уже учтено снижение цены в процессе экспозиции. Однако в текущей ситуации к моменту выхода не сделку торг может составлять в сегменте продаж до 10%, в сегменте аренды – до 7%. Торг снизился из-за ощущения у собственников высокой инфляции затрат.

___________________________________________________________________________________________________

Уфа. Сегмент продаж.

Тенденции рынка города Уфы

Общий итог -  С весны 2025 года в сегменте коммерческой недвижимости Уфы ситуация и активность сильно не меняется.  Аренда, как и прежде, активнее продаж. На конец года собственники предполагают бОльшую активность, чем летом, поэтому предложение несколько выше. Выше также количество просмотров. Однако, большей активности сделок мешает отсутствие дешевого кредитования.

 Также сложности  испытывают инвестиционные расчеты. Так как прогноза существенного  роста цен пока нет. Требуется детальный анализ всего проекта и окружения. Типичные сроки окупаемости пока не подтверждаются. Но все так же сегмент коммерческой недвижимости сохраняет инвестиционную привлекательность  с целью сдачи в аренду, соответственно, сегмент ГАБ (готовый арендный бизнес) привлекателен для инвестора.  Динамика цен последних лет представлена в таблице. Коммерческая недвижимость дешевле жилой, и эта тенденция пока сохраняется и вряд ли изменится  в ближайшее время из-за все большего проникновения интернет-торговли и сервисов доставок.

Структура предложения в сегменте продаж и аренды по типам представлена в диаграммах ниже.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация, экономические страхи и ожидания

- повышение налогов и стоимости содержания

- доступность кредитования бизнеса, ставки и одобряемость

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

Наибольшую стоимость в сегменте продаж имеют помещения торговые и универсальные, с высокими потолками, с современной отделкой или возможностью ее сделать желательно с  наличием парковки. При этом коммерческая недвижимость по средним ценам все равно дешевле жилья.

Уфа. Сегмент аренды.

Сегмент сохраняет стабильность со средней активностью. Востребованы небольшие современные помещения.

Так же для аренды важно:

¾                 Экономическая целесообразность размещения бизнеса в локации объекта, проходимость

¾                 Тип планировки помещения, моральный износ помещения и здания в целом

¾                 Транспортная доступность и окружение

¾                 Условия аренды и зачета затрат объекта, стоимость коммунальных платежей;

¾                 Условия сохранения ставок и расторжения договора аренды;

¾                 Состояние и необходимость дополнительных вложений;

¾                 Физические, технические характеристики объекта, высота потолка стала в последнее время особо значимой;

¾                 Перспектива развития и застройки района. Перспективность вложений

Аренда. Прогноз сегмента.

Вероятно сохранение текущего тренда цены, средняя сезонная активность и ожидаемое замедление в январе -феврале. Также усложнены возможности финансовой оптимизации сделок.

 Сроки экспозиции типичных объектов, Уфа

Для большинства типичных объектов коммерческой недвижимости средние сроки экспозиции на рынке увеличились и составляют от 9 месяцев  и выше в продажах, для наиболее ликвидных – до 6 месяцев. Для больших площадей, объектов в требующем ремонта состоянии, менее привлекательных районов расположения - от 12 месяцев и более. Наиболее ликвидными являются помещения небольшой площади на «красных линиях».

В сегменте аренды ситуация всегда чуть лучше. Как и в сегменте продаж, цены предложений в аренде сейчас тоже отличаются от реальных цен сделок, торг может быть до 10-20% к ставке.

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного):

Продажа:

Аренда

Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости

Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости

В связи с типичным сезоном рынка, а также в целом ограниченным предложением, сроки экспозиции показывают уменьшение. Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж рассматривается в контексте стратегических инвестиций, у потенциальных покупателей нет четкого понимания развития экономической ситуации и развития бизнеса. Сегмент характеризуется низким спросом и инфляционной динамикой цены. Фонд пополняется медленно.  В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос и динамика, и ликвидность объектов выше

Примечание: в обзоре не учитываются помещения в типичных торговых центрах, работа с которыми производится исключительно силами управляющих компаний.

Автор: Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». Оценщик, независимый эксперт, сертифицированный аналитик САКРН рынка недвижимости России,  

Е. Я. Андреева, тел (237) 299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Количество просмотров - 318

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!