АиФ.Что нам стоит больше строить? Есть ли у Башкирии резервы, чтобы увеличить количество возводимого жилья
Недавно глава Башкирии заявил о необходимости менять подходы к строительству. Поставлена задача – в полтора раза увеличить объёмы ввода жилья, строить крупные комплексы с детсадами, школами, больницами. Справится ли с такой нагрузкой строительная отрасль республики, каковы резервы её роста, кто будет создавать социальную инфраструктуру в новых жилых массивах? Эти и другие вопросы мы задали чиновникам, застройщикам и экспертам рынка недвижимости во время круглого стола организованного «АиФ-Башкортостан».
Не так страшен эскроу
По словам заместителя председателя госкомстроя Башкирии Артёма Ковшова, республика традиционно занимает 6-7 места среди регионов России по вводу жилья. В масштабах Приволжского ФО мы на втором месте после Татарстана: за 10 месяцев сдано более 1,7 млн квадратных метров, что на 7% больше аналогичного периода прошлого года. До конца года общий объём должен вырасти до 2,3 млн «квадратов», планируется сохранить его и в 2020 году, после чего должен начаться рост. Основная часть построенного жилья - индивидуальное, впрочем строительные компании, несмотря на удорожание материалов и изменения в законодательстве, связанные с переходом на эскроу счета, в сравнении с 2018 годом. увеличили объемы на 22%. В то же время, некоторые небольшие строительные компании решили уйти с рынка.
- Механизм работы с эскроу счетами пока обкатывается на крупных застройщиках: по ним у нас опасений нет, банки сами ищут сотрудничества с ними, - пояснил Артём Ковшов.
- Практика показывает, что у застройщиков, работающих по эскроу счетам, квартиры покупают охотнее. Это гарантия того, что компания работает прозрачно, вовремя сдаёт объекты. Доверие потребителей - большой плюс, особенно на фоне историй обманутых дольщиков, - уверен управляющий региональным операционным офисом банка «Открытие» Айдар Зубаиров.- Да, не все застройщики могут получить кредиты, поскольку не всегда могут доказать финансовую состоятельность. Кроме того, выдача кредитов в рамках проектного финансирования означает, что банкам придется взять на себя массу контрольных функций, а нормативная база Банка России под данную работу только создается. Мы готовы рассматривать и запускать программы льготного ипотечного кредитования для аккредитованных объектов, возводимых при участии банка. Конечно, замещение средств дольщиков на кредитные ресурсы банков может привести к удорожанию жилья. Зато теперь эти деньги будут расходоваться только на строительство, эффективность вложений повысится и себестоимость квадратного метра изменится в лучшую сторону.
- Процесс перехода на эскроу- счета не быстрый, уверен, мы пока ещё в начале пути. Об этом говорит статистика Минстроя России и Центробанка: пока лишь 7% от общего объёма строительства в стране ведётся по эскроу-счетам, - рассказал начальник отдела маркетинга группы компаний «Жилстройинвест» Иван Зорин.- Всего на них размещено порядка 34 млрд рублей, в Башкирии – 700 млн, при этом примерная стоимость 15 - этажки около миллиарда. Учитывая, что многие достраивают объекты по прежним договорам долевого участия, мы лишь через 1,5-2 года поймём, сколько застройщиков начнут заходить в эскроу – счета. Реальные результаты увидим не ранее 2023 года.
Ставка на эконом
По мнению участников дискуссии, увеличить объёмы строительства могло бы создание механизма стимулирования спроса.
- Не в наших силах резко снизить стоимость квадратного метра, зато мы создаём выгодные условия для приобретения жилья в ипотеку, в Башкирии действует программа жилстройсбережений, позволяющая получить ипотеку под 5-6%, программы Минстроя и продукты банков, всего около 28, - заметил Артём Ковшов. Среди других возможностей роста - реновация кварталов ветхого и аварийного жилья, застройка, Затона, Дёмы в Уфе. Важно строить больше комфортного жилья, а не штамповать типовые коробки.
Иван Зорин полагает, что в ближайшие годы крайне востребованным будет жильё эконом-класса. Одна из причин – большой фонд ветхих домов, жители которых не готовы покупать более дорогие квартиры.
- По статистике, уфимцев, с доходом от 60 тыс. рублей на человека, которых можно отнести к среднему классу, всего 11% или 132 тыс. человек, – сообщил он. – Исходя из этого можно прогнозировать спрос на 500-700 тыс. квадратных метров жилья комфорт-класса в год, остальное – за эконом-сегментом, где объёмы будут расти, поскольку на такое жильё гиганский спрос.
«Жилстройинвест» один из тех крупных застройщиков, который безболезненно адаптировался к изменившимся правилам долевого строительства. Компания работает на строительном рынке более 20 лет: сегодня она строит объекты по «старым» договорам долевого участия и по эскроу счетам. В нынешнем году будет сдан ЖК «Аристократ», в планах на 2020-2021 годы – построить ЖК «Символ».
- Мы стабильно строим одновременно 3 комплекса: где-то работа заканчивается, где-то начинается, поскольку предлагаем жильё бизнес-класса, где клиентская база стабильна, объёмы увеличивать, пока не планируем, - считает Иван Зорин.
Гендиректор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева уверена, что именно благодаря высокому спросу, республика сможет строить ещё больше жилья.
- В некоторых регионах непроданными стоят целые секции в новостройках, в Башкирии такого не было никогда, - полагает эксперт.- Пожелание застройщикам - улавливать потребительские предпочтения: многие сейчас, выбирая экономичное жильё, хотят видеть его с чистовой отделкой, развитой инфраструктурой, то есть многими атрибутами присущими бизнес-классу. Рынку нужны квартиры, столь же недорогие как студии, но с более интересными планировками.
Елена Андреева уверена, что в ближайшее время массового спроса на квартиры стоит ждать от молодёжи.
- У нас выросло поколение, которое совершенно по-другому относится к ипотеке, – отметила она. – Тех, кто постарше, серьезная кредитная нагрузка хоть немного, но коробит, то более молодые выросли на этой культуре. Для них ипотека на 22 года - это нормально. 19 – летний юноша приходит с готовностью взять кредит. Поэтому для таких людей нужно создавать интересные проекты, условия. О возможностях приобретения жилья, действующих программах следует рассказывать школьникам и студентам, чтобы те могли строить планы на будущее.
- У молодёжи не всегда есть деньги на первоначальный взнос по ипотеке, поэтому родители могут помочь им, оформив потребительский кредит на выгодных условиях, что упростит решение жилищного вопроса, - заметил начальник департамента продаж Банка ПТБ Олег Зайцев.
Выход в партнёрстве
Построить жилой микрорайон лишь полдела – его жителям нужны детсады, школы, поликлиники, всё то, что мы называем социальной инфраструктурой. Её наличие, в конечном итоге повышает привлекательность жилья. Варианты решения проблемы различны.
- Наши жилые комплексы уже располагаются в районах с развитой инфраструктурой, поэтому люди, покупающие здесь квартиры, сразу понимают, куда будут водить своих детей, - говорит Иван Зорин.- Кроме того, мы проектируем и строим внутри комплексов помещения для частных детских садов и школ. Они пользуются спросом у предпринимателей, развивающих этот бизнес: рынок частного образования сегодня один из наиболее быстро растущих. В этих частных детсадах очень приемлемые цены: люди, заезжающие в квартиры бизнес – класса могут позволить себе такие расходы. Наша компания готова прийти на помощь государству и готова предоставлять подобные помещения: проектировать их, реализовывать на льготных условиях, поскольку понимаем, что рентабельность детсада не сравнить с торговой точкой.
Компания-застройщик «Экомеханика» строит жильё в Забелье, сейчас у неё в работе 10 жилых групп общей площадью 58 тыс. квадратных метров в Романовке.
- Мы хотим, чтобы эта территория стала драйвером роста строительства жилья в Уфе, - говорит директор предприятия Владислав Куликов.- Она была проблемной из-за отсутствия инженерных коммуникаций, мы строим их на собственные средства. Мы сами проектируем социальную инфраструктуру, однако действующее законодательство не позволяет нам привлекать деньги клиентов на возведение соцобъектов. Решение проблемы видим в строительстве их на условиях государственно-частного партнёрства. Такие примеры в Башкирии уже есть, например, недавно построенная школа в микрорайоне «Яркий».
- Государство берёт на себя подведение магистральной инфраструктуры к будущим площадкам застройки, ведь застройщик просто не придёт в чистое поле, где нет никаких коммуникаций, - говорит Артём Ковшов.- Социальные объекты будем возводить исходя из особенностей объекта и возможностей застройщика: где-то их будет строить государство, а где-то застройщики, с последующей передачей объектов муниципалитету.
Заместитель генерального директора УГАИК Анжелика Ахметгареева считает, что при реализации участков под строительство, часть средств полученных от застройщиков могла мы целенаправленно идти на будущие социальные объекты.
- Это уже проверенная практика: город формировал бюджет куда отчислялась часть средств от реализации с торгов участков, к этому добавлялось республиканское софинансирование и в новых микрорайонах строились школы, садики, - заметила Анжелика Ахметгареева.
Иван Зорин согласен с тем, что в случае с каждым объектом необходимо рассматривать ситуацию индивидуально. Если есть возможность, застройщик может разработать проект, что уже недёшево, ещё дороже обойдётся магистральная инфраструктура.
- Башкирия на третьем месте среди регионов страны по дороговизне подведения сетей, но застройщики идут и на такие траты, поскольку мы понимаем: это повысит привлекательность их территории, то же и с социальными объектами: крупный жилой комплекс не сможет обойтись без школы или садика, - отметил Иван Зорин.- Застройщикам сейчас выгодно сдать объект, как можно быстрее реализовать жильё и приступить к новому строительству: ведь чем больше продал квартир, тем меньше банковская ставка по эскроу счёту. А вот расселять ветхое жильё, сейчас крайне невыгодно: законодательство не способно противостоять «потребительскому терроризму». Возможно после обкатки московской программы реновации, опыт удастся распространить на регионы.
Так или иначе, по мнению зампреда госкомстроя, резкого количественного рывка в строительстве не будет, что объясняется спецификой отрасли: подготовка к строительству занимает не менее года, сама стройка – от полутора лет.
- В следующем году мы должны создать юридическую базу для полноценной работы застройщиков, затем предстоит подготовить магистральную инфраструктуру, в 2022-2023 годах построить социальные объекты, там где потребуется. В результате, в 2023-2024 годы мы достигнем запланированного роста, - подытожил Артём Ковшов.
Автор текста: Роман ЯКИМЧУК
Источник: https://ufa.aif.ru
Количество просмотров - 1010
