«Жилищный шаг». Новые идеи рынка в покупке квартир с использованием совместных денег покупателя и арендатора. Интересно…
Нашла в интернет интересную схему покупки квартир в обход ипотеки, но с привлечением кредитных денег. Довольно часто арендаторы квартир спрашивают варианты, где с фиксацией цены на начальном этапе возможен последующий выкуп с учетом арендных платежей. Однако, собственнику это не выгодно. А выгодно было бы покупателю. На что рынок в итоге создал идею двух взаимовыгодных инвесторов.
Схема кажется сложной на первый взгляд, но вполне жизнеспособна. Главное – найти партнера по сделке. Может быть, такая схема научит наших граждан, покупающих-продающих-сдающих квартиры, вниманию к интересам другой стороны. Не говоря уже об умении быть финансовым партнером в сделке.
Даже если и нет – идея интересная.
Программа «Жилищный шаг».
Финансирование Покупателя по Программе Жилищный шаг» позволяет зафиксировать цену на момент покупки и защититься на весь период дальнейших накоплений от повышения стоимости жилья. Таким образом, Покупатель экономит на росте стоимости недвижимости, вкладывая изначально только половину суммы и используя рычаг в виде беспроцентного плеча.
Например, Покупатель вносит 50% первоначальный взнос на покупку квартиры стоимостью 4 млн. рублей, которая в силу инфляции уже через год подорожает.
Через год квартира будет стоить уже значительно дороже. Эффект рычага в данном случае заключается в участии не только предоставленных Покупателем 2 млн.руб, но и заимствованных средств, что позволяет получать выгоду от роста стоимости всей квартиры. Вложив 2 млн.руб, Покупатель экономит только на инфляции десятки тысяч рублей в год, что составляет сумму вдвое большую чем годовой прирост стоимости жилья. Возможность приобретения квартиры без 100% внесения собственных средств позволяет получать прибыль от роста стоимости недвижимости за счет использования заимствованных без процентов денег. Рентабельность такого приобретения оказывается достаточно высокой. При этом возврат заимствованных денег осуществляется без процентов и фиксированных платежей с учетом собственных возможностей.
Покупатель по Программе "Жилищный шаг" может предоставить для покупки квартиры 50% ее стоимости и более - 60%, 70%, 80% и т.д. Покупатель может получить без процентов недостающую сумму и не обращаться в банк за ипотечным или потребительским кредитом. На время расчета в квартире будет проживать Арендатор, предоставивший недостающую сумму, а Покупатель получит возможность возвращать деньги без процентов по своему графику с учетом собственных возможностей. Единственным условием Программы в таком случае является время расчета Покупателя - не менее 6 месяцев.
Суть в том, что для покупки квартиры объединяются усилия 2 участников – арендатора и покупателя. И если не хватает средств – то еще и банка.
Однокомнатная квартира в Москве
Стоимость – 4,1 млн.руб.
Ипотека:
Первоначальный взнос – 51% (2,1 млн. руб.)
Ипотечный кредит в банке на недостающую сумму 2 000 000 руб.
Срок кредита – 10 лет
Процентная ставка – 14% годовых
Платежи аннуитетные (стандарт)
Ежемесячные платежи по кредиту составят – 30 068 руб.
Переплата – 1 608 160 руб.
Общие выплаты банку за 10 лет – 3 608 160 руб.
Программа "Жилищный шаг":
Выплачивая ежемесячно точно такую же сумму, как и при ипотеке (30 068 руб.), Участник (Покупатель) вернет предоставленные деньги (2 млн.руб) за 5 лет 7 месяцев. При этом отсутствуют штрафы и санкции за просрочки платежей и досрочное погашение, а сроки и размеры выплат Покупатель определяет сам, исходя из своих возможностей. В случае с ипотекой Покупателя ждет переплата в течение 4 лет 5 месяцев по 30 068 руб. ежемесячно (1 млн. 608 160 руб.) И это без учета всевозможных комиссий и сборов сверх суммы кредита.
Кроме этого, в случае с ипотекой, Покупателю приходится намного больше переплачивать страховой компании по сравнению с Программой "Жилищный шаг". Во-первых, банк, в отличие от Программы, дополнительно требует страховать жизнь заемщика (примерно 1% от стоимости квартиры в год), во-вторых, по ипотеке Покупатель будет платить на 4,5 года дольше, и в этот период также необходимо страховать квартиру, титул и его жизнь (в сумме около 3% от стоимости квартиры в год). В общем, при ипотеке, в отличие от Программы "Жилищный шаг", переплата страховой компании составит 20% стоимости недвижимости за весь период, в данном примере - это 820 тысяч рублей, помимо выплат основной суммы и процентов банку.
Программа «Жилищный шаг» дает возможность приобрести квартиру огромному количеству людей, которых банки даже не рассматривают в качестве потенциальных заемщиков: иногородние, приезжие, люди без прописки в этом регионе, люди предпенсионного возраста и даже моложе, с «серыми» зарплатами, индивидуальные предприниматели, люди без гражданства РФ, наконец, даже те, кому религия не позволяет брать деньги в долг под проценты. Есть категории людей, которым банк не даст денег ни при каких условиях, несмотря на их заработок. Поэтому прежде чем рассчитывать проценты и выплаты по ипотечным кредитам есть смысл убедиться в реальной возможности получить такой кредит.
Пример с первоисточника:
Андрей работает в Москве, живет у родственников и откладывает деньги на приобретение своей собственной квартиры. На сегодня он отложил уже 1,6 млн.руб. и родители готовы оказать ему поддержку в размере 500 тыс.руб. Но этой суммы недостаточно для приобретения квартиры.
На тот момент (2010 год) стоимость однокомнатной квартиры в обычном панельном доме в пределах 2-3 станций от кольцевой линии метро в Москве составляла 4,1-4,6 млн. рублей. Таким образом, минимальная недостающая сумма для Андрея составляла около 2 млн.руб.
Андрей, узнав о Программе «Жилищный шаг», решил проконсультироваться о возможной альтернативе ипотечному кредиту при покупке жилья.
Его познакомили с Мариной, которая приехала в Москву из Липецка, и снимает квартиру в районе метро Сокол за 25 тыс. рублей в месяц. Она уже 2,5 года откладывает деньги на покупку своей собственной квартиры, но высокая аренда мешает ей делать это более эффективно. На сегодня Марина накопила уже 1 млн. 300 тыс.руб., которые она хранит на депозитном счете в Сбербанке под 9% годовых.
Организаторы Программы «Жилищный шаг» предложили Андрею и Марине объединить свои усилия. При этом цель Андрея – купить квартиру, а Марины – решить жилищный вопрос на период накопления, при этом по возможности использовать имеющиеся деньги более эффективно, чтобы быстрее накопить необходимую для покупки квартиры сумму.
При объединении средств Марины и Андрея получается, что для приобретения квартиры не хватает еще около 700 тыс.руб. Программа готова предоставить им эти деньги.
Объединив свои усилия, Марина и Андрей приобретают подобранную ими однокомнатную квартиру 4 млн. 100 тыс. рублей.
Таким образом, Программа "Жилищный шаг" добавила на покупку недостающие 700 тыс. рублей.
Между участниками был составлен договор, по которому собственником квартиры с момента покупки становится Андрей.
Марина на весь период расчетов вместе со своей семьей будет проживать в купленной квартире на очень выгодных для них условиях.
Пока Андрей выплачивает оставшуюся сумму, Марина проживает в данной квартире и вместо арендной платы, которая до этого составляла 25 тыс. рублей, в месяц выплачивает 10% годовых на предоставленную Программой сумму, что составляет 5834 рубля в месяц. При этом Марина не рискует быть выселенной на протяжении всего срока, пока Андрей выплачивает оставшуюся сумму, и стоимость ежемесячных платежей остается постоянной, несмотря на то, что на рынке жилья аренда повсеместно может повышаться.
Программа "Жилищный шаг" и Марина получают гарантии возврата вложенных средств. Гарантом всей сделки является приобретенная собственность.
По договору, Андрей, чтобы стать полноправным хозяином квартиры, должен вернуть предоставленную ему Мариной и Программой сумму без процентов, выплачивая ее с учетом собственных возможностей и формируя свой индивидуальный график платежей, который может изменяться. При этом не предусматривается обязательность фиксированных ежемесячных платежей.
Программа "Жилищный шаг", предоставив 700 тыс. рублей, пока Андрей выплачивает оставшуюся сумму, регулярно получает 10% годовых, что составляет 5834 рубля в месяц (их платит Марина, вместо аренды).
В Итоге Андрей экономит время и нервы, которые он потратил бы при оформлении документов и выплате ипотечного кредита. Андрей может позволить себе рассчитаться за квартиру не за 15 лет, как в случае при ипотечном кредите, а гораздо быстрее, благодаря тому, что он экономит, не переплачивая проценты банку в размере 2 млн. 554 тыс. 873 руб. А насколько скоро он рассчитается и заедет в квартиру зависит только от его финансовых возможностей. При этом Андрей защищен от инфляционного повышения стоимости квартиры и лишь выплачивает оставшуюся сумму уже приобретенной квартиры, которая, со временем будет только дорожать. При этом Андрей всегда может, без каких-либо санкций, рассчитаться досрочно. Это намного выгоднее и надежнее для Андрея, чем вкладывать деньги, например, в строящийся дом, где все риски ложатся на покупателей квартир согласно действующему законодательству.
Марина, выступая партнером Андрея, получает возможность экономить на аренде 19 166 рублей каждый месяц, которые она может добавить в свой семейный бюджет и продолжать откладывать на покупку своей собственной квартиры. И если Андрей, к примеру, рассчитается за квартиру в течение 5 лет, то Марина сэкономит за это время
1 млн. 149 960 рублей. С учетом повышения стоимости аренды жилья на рынке эта выгода будет еще больше. Кроме этого, весь период расчетов Андрей будет постепенно возвращать средства Марины, предоставленные на покупку.
На возвращаемые Андреем деньги она может получать дополнительные прибыли, на пример размещая их на депозите в банке .
После того, как Андрей рассчитается и вернет Марине вложенную сумму, она может объединить усилия уже с другим участником Программы.
Программа "Жилищный шаг", вложив в сделку свои средства, на протяжении всего срока расчетов получает 70 тыс.руб. в год. И если Андрей, к примеру, рассчитается за квартиру в течение 4 лет, то Программа заработает 280 тыс.руб. Она помогает участникам приобрести жилье, выполняя тем самым социально-полезную функцию.
Участники Программы: Андрей и Марина, взаимодействуют напрямую друг с другом, осуществляя все расчеты исключительно между своими банковскими счетами. Благодаря этому повышается надежность механизма, а участники могут открыто и прозрачно контролировать весь процесс.
Для каждого из участников предусмотрен выход из Программы в случае форс-мажорных обстоятельств.
В данном примере Марина выступила в качестве Арендатора, предоставив 32% стоимости квартиры - 1 млн. 300 тыс. рублей. Размер этой суммы будет влиять на сумму ежемесячных платежей Арендатора. В данном примере при 20% - 9834 руб, при 40% - 3000 рублей. Чем больше сумма, предоставленная Арендатором на покупку, тем меньше сумма Программы и, соответственно, меньше процент ежемесячных арендных выплат. Покупатель и Арендатор, имея вместе всю необходимую сумму (100%), могут осуществить покупку квартиры без участия привлеченных средств. В этом случае Арендатор будет проживать в квартире бесплатно весь период расчетов. Программа добавляет деньги только тогда, когда средств самих участников недостаточно.
Основное отличие Программы состоит в том, что в случае с ипотекой Марина взяла бы на себя долгосрочное долговое обязательство со всеми сопутствующими штрафами и санкциями за просрочки платежей и риском лишиться жилья в случае неплатежеспособности. При покупке жилья в ипотеку людям преподносят, что они живут в своей собственной квартире, но фактически это не так. Достаточно пропустить несколько платежей, как банки незамедлительно дадут знать – кто на самом деле имеет право распоряжаться квартирой. Таким образом, платежи по ипотечному кредиту являются «принудительной формой выплат». Марина потеряла бы гибкость своей жизни и свободу, а также душевный покой.
При покупке жилья по Программе «Жилищный шаг» Марина откладывает и накапливает деньги для себя с учетом своих возможностей, никакие долговые обязательства и фиксированные ежемесячные платежи к этому не принуждают. Выйти из сделки Марина может в любое время, ничего не теряя. И даже помимо этого Программа обладает доступностью, несравнимой с жесткими требованиями банков к заемщикам…..
Вот такая интересная схема…
С моей точки зрения она, безусловно, имеет ряд ограничений:
- фиксировать цену покупки задолго до того, как квартира фактически освободится, выгодно лишь долгосрочному инвестору, либо на «дне цен». С другой стороны, смотря как считать. Если кто-то (покупатель) ценит свое время так же, как и деньги, то…
- не учитываются временные изменения рынка, возможность появления новой застройки, типов квартир.
- взаимные платежи сторон в итоге зависят от их порядочности, о чем я упомянула еще в начале статьи
- использовать эту тему выгоднее тем, кому сложно взять ипотеку
И наконец: где такие партнеры, арендатор и покупатель найдут друг друга?
Источник информации, части текста и темы для размышления: http://trustpeople.ru
Количество просмотров - 4335
