Застройщики вновь не должны дольщикам неустойки и штрафы

26.04.2024
Правительство ввело очередной мораторий на финансовые санкции в сфере долевого участия в строительстве. Таким образом власти решили поддержать застройщиков в период высокой ключевой ставки. Об основных положениях данного документа читайте в новой статье Олега Сухова.

22.03.2024 года официальный интернет-портал правовой информации pravo.gov.ru опубликовал постановление правительства РФ № 326 от 18.03.2024 года об особенностях применения неустойки, штрафа, пени за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. С этого дня оно и вступило в силу.

В принципе, в постановлении правительства № 326 от 18.03.2024 года нет ничего нового. Похожие нормативные акты уже вводились в период коронавирусной эпидемии (постановление правительства РФ от 02.04.2020 № 423) и в начале СВО (постановление правительства от 26.03.2022 года № 479). Новое постановление № 326 практически повторяет предыдущие и вводит мораторий на взыскание финансовых санкций по договору долевого участия в строительстве до конца текущего года.

Мораторий на неустойку
Напомню, что в соответствии с частью 6 статьи 5 федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – закон № 214-ФЗ), если дольщик не вовремя внесет платеж по ДДУ, то он уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В свою очередь, если застройщик нарушит срок передачи участнику долевого строительства помещения, то он уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Если же дольщиком является гражданин, то строители выплачивают неустойку в двойном размере (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ).

В соответствии с постановлением № 326 эти нормы фактически не действуют с 22.03.2024 года по 31.12.2024 года. Иными словами, в этот промежуток времени неустойка за нарушение дольщиком срока внесения платежа по ДДУ, а также за нарушение застройщиком срока передачи объекта дольщику не начисляется и, соответственно, не взыскивается.

И, кстати говоря, уже есть первые судебные решения по этому поводу. Так, застройщик в соответствии с договором долевого участия в строительстве обязался передать гражданину жилое помещение не позднее 30.09.2023 года. Однако строители до сих пор так и не передали квартиру дольщику. Гражданин подал в суд и, в числе прочего, потребовал взыскать с застройщика неустойку за период с 01.10.2023 года по 27.03.2024 года. Суд частично удовлетворил требования физического лица и взыскал неустойку с 01.10.2023 года и по 22.03.2024 года. Свое решение судья мотивировал тем, что силу п. 1 постановления № 326 в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве не включается период, исчисляемый с 22.03.2024 года до 31 декабря 2024 г. включительно (Решение Никулинского районного суда города Москвы от 27.03.2024 по делу N 2-3213/2024).

При расчете убытков не учитываются убытки, причиненные в период с 22.03.2024 года по 31.12 2024 года включительно
Здесь тоже все предельно ясно. Согласно закону, сторона по ДДУ (и неважно, кто это – застройщик или дольщик) обязана возместить в полном объеме другой стороне причиненные убытки сверх неустойки. Чаще всего подобные убытки возникают у дольщика в связи с нарушением застройщиком срока передачи квартиры. Ведь пока строители тянут резину и не передают объект, гражданин скитается по съемным квартирам, арендует жилье и несет расходы по аренде и оплате коммунальных платежей.

В соответствии с постановлением № 326 данная норма также не действует с 22.03.2024 года по 31.12.2024 года. И если человек потребует возместить такие убытки, то судья, опираясь на постановление № 326, откажется взыскать их за период с 22.03.2024 по 31.12.2024 года. Во время прошлого моратория суды, кстати, так и поступали (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 13.07.2023 по делу N 33-10546/2023).

Мораторий на проценты по закону о долевом участии в строительстве
В период с 22.03.2024 года и по 31.12.2024 года не начисляются (и естественно не взыскиваются судом) проценты, которые полагаются дольщику при одностороннем расторжении договора вследствие неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, а также существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства и так далее (ч. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ). Точно также не начисляются и не выплачиваются гражданину проценты в случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств на депозит нотариуса.

Мораторий на штрафы и пени по закону о защите прав потребителей
Согласно части 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Это, так сказать, любимая дольщиками норма, которую широко применяют суды при вынесении решений в пользу граждан в случае нарушения застройщиком их прав. Увы, но согласно все тому же постановлению № 326 штрафы, предусмотренные законом № 2300-1, не начисляются за период с 22.03.2024 и по 31.12.2024 года включительно. Во времена прошлого моратория суды также отказывались взыскивать штрафы по закону о защите прав потребителей (Апелляционное определение Магаданского областного суда от 24.05.2023 по делу N 2-783/2023, 33-434/2023, Решение Люберецкого городского суда Московской области от 24.01.2024 по делу N 2-311/2024(2-12281/2023 и т.д.). Так же будет и сейчас.

Отсрочка и запрет на исполнение в период моратория
Последний абзац пункта один постановления правительства № 326 от 18.03.2024 года фактически устанавливает запрет на принудительное взыскание в период моратория всех вышеперечисленных финансовых санкций. Так, если требования к застройщику уплатить неустойку (штраф, пени), проценты, возмещение убытков были предъявлены до дня вступления в силу постановления № 326, то ему (застройщику, понятно) предоставляется отсрочка в оплате до 31.12.2024 г. включительно. Если же банки получат исполнительный лист после 22.03.2024 года, то они вообще не должны исполнять подобные требования (Апелляционное определение Московского областного суда от 15.05.2023 по делу N 33-15865/2023, Апелляционное определение Московского областного суда от 28.06.2023 по делу N 33-17640/2023 и так далее).

Размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций
Пункт 2 постановления № 326 указывает, что, если штрафы, пени и неустойки, предусмотренные вышеуказанными нормами закона № 214-ФЗ, начисляются в период с 01.07.2023 до 31.12.2024 года, то они рассчитываются исходя из ключевой ставки Банка России на день исполнения обязательств, но не выше 7,5% (ставка на 01.07.2023). В связи с этим не очень понятно, какие есть исключения и каким образом могут начисляться до 31.12.2024 года финансовые санкции по ДДУ, предусмотренные ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2 и 6 ст. 9, а также подлежащие уплате с учетом ч. 9 ст. 4 закона № 214-ФЗ, если в п.1 правительство объявило на них полный мораторий с 22.03.2024 г.?

Гораздо логичнее было бы предположить, что в период моратория продолжат начисляться пени и неустойки, не указанные в п. 1 постановления № 326. Например, постановление промолчало о неустойке, которая взыскивается с застройщика, если он нарушит срок сдачи МКД, признанного в соответствии с ГрК РФ уникальным объектом (ч. 2.1. ст. 6 закона № 214-ФЗ).

Ну и наконец, вишенка на торте. Согласно пункту 3 постановления особенности, установленные пунктами 1 и 2 постановления № 326, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня его вступления в силу. Это значит, что при расчете неустоек и процентов за период с 1 июля 2023 года до 22 марта 2024 года к этим ДДУ также применяется ключевая ставка в размере 7,5%.

Выводы
Итак, подведем итоги. Период с 22 марта по 31 декабря 2024 года включительно не учитывается при расчете убытков за нарушение обязательств по ДДУ, начислении неустойки за просрочку передачи объекта дольщику, начислении процентов из-за расторжения договора или нарушения срока возврата средств дольщику, а также при расчете штрафа по закону о защите прав потребителей. При этом в ходе расчета неустоек и процентов за период с 01.07.2023 года по 22.03.2024 года применяется ключевая ставка в размере 7,5% (по состоянию на 01.07.2023 года).

Далее, если требования уплатить финансовые санкции (неустойка, штраф, пени, проценты и возмещение убытков) предъявлены к исполнению застройщику до 22.03.2024 года, то девелоперу предоставляется отсрочка по оплате до 31.12.2024 г. включительно. Если исполнительный лист с вышеуказанными требованиями был уже направлен в банк, то банку (или иной кредитной организации), где находятся счета строительной фирмы, запрещается исполнять его в период моратория и списывать деньги.

Кстати, вынося решение о взыскании с застройщика штрафов и неустойки после 22.03.2024 года, суды уже вовсю штампуют строителям отсрочку исполнения решения в части взысканных неустойки и штрафа до 31.12.2024 года включительно (Решение Солнцевского районного суда города Москвы от 28.03.2024 по делу N 2-748/2024).

Вроде бы все ясно. Правда непонятно, что будет с исполнительными листами, направленными не в банк, а в службу судебных приставов. Постановление не установило прямого запрета ФССП на исполнение уже вынесенных решений судов, да и вообще никак не упомянуло про службу судебных приставов. По-видимому, оно считает, что банки будут отказывать в исполнении по исполнительным листам, полученным не только от дольщиков, но и от судебных приставов? Ну что ж, посмотрим, как все будет происходить на практике.

Источник https://www.irn.ru/articles/42230.html

Количество просмотров - 248


В этом разделе мы публикуем все новости и полезности и храним архивы новостей и статей с 2008 года
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала