Турецкий гамбит рынка недвижимости. Комбинация начала разворачиваться и в России. Большой прогноз тенденций рынка и экономической составляющей
«Гамбит - …жертвовать малым
или меньшими интересами
для получения
стратегического преимущества..»
С осени 2024 г. года рынок недвижимости России, и, в частности, мы говорим о городе Уфе, начал напоминать некую аналогию событий, которые происходили на турецком рынке за последние полтора года.
Начиналось всё точно также, вполне прозаически, существовала программа господдержки, и все застройщики активно продавали квартиры местному населению в ипотеку, был определённый уровень цен, всё было хорошо, и добавлялся к этому ещё и поток инвесторов. На их рынке это были ещё и зарубежные инвесторы, которых нет у нас, но тем не менее именно составляющая инвесторов была и для нашего, рынка и для их рынка довольно хорошим подспорьем.
Дальше происходили те же самые события, что и происходили у нас в середине этого года. Думаю, ни для кого не секрет, что многие страны так или иначе вовлечены в политический конфликт, который сейчас происходит во всём мире, и Турция так каким-то образом же испытывает на себе экономические последствия этого, все прекрасно видят, что они принимают участие в переговорах, и так далее, и так далее. Поэтому вполне резонно, что и политическая составляющая также оказывает здесь серьёзное влияние на рынок.
Что происходило дальше: события повторяются практически один в один с теми, которые мы наблюдаем у нас, начиная с начала лета, а вот последствия, которых мы ещё не видим на нашем рынке можно спрогнозировать по тому, как повёл себя рынок там. Я более чем уверена, что эта аналогия сохранится.
Ниже примерная хронология событий, да простят мне зарубежные партнёры какие-то неточности, но я видела это так. Мы работаем с довольно крупными застройщиками, и не одним, они строили и строят качественные проекты, у которых не один проект, у которых есть серьезный отдел продаж, у которых есть всё то, что есть и должно быть у застройщиков на любом цивилизованном рынке. Конечно, мы здесь не говорим про каких-то маленьких застройщиках, которые строят исключительно за свой счёт маленький домик, им пришлось намного сложнее, а говорим именно о таких партнёрах и таких событиях, которые аналогичны нашему рынку. На самом деле у нас еще и довольно похожие законодательство в части строительства и продажи жилья.
Происходило это следующим образом: сначала в стране существовала господдержка и на фоне приближающихся выборов Реджепа Тайип Эрдогана было много дополнительных преимущества в этой господдержке. Отчасти, как я понимаю, она использовалась и в качестве составляющей предвыборной платформы. Он занимал и занимает активную политическую позицию также, но в какой-то момент господдержку сократили ровно точно также как у нас. Все точно также, как и у нас ждали, что после успешных выборов, если его переизберут, государственная господдержка также возобновится, и в неё будут также направлены дополнительные бюджеты.
Но этого не произошло ровно точно также как и у нас случилось то, что государство сказало «нет, господдержки в том виде не будет», точно также как у нас, застройщики немножечко посидели подождали, потом поныли, что их не хотят поддержать, погрустили…
И начали придумывать те самые формы новых типов продаж, ровно в том виде, в котором у нас сейчас они придумываются, так как многие идеи-то по сути стары как и рынок недвижимости, начиная с эпохи шалашей и саманных домиков: это рассрочка на сроки до 10 лет ( у нас уже есть предложение на 7 лет), это платежи траншами, это какие-то скидочно-процентно-акционные предложения – все тоже самое.. Да, в Турции ещё добавился миграционный аспект, связанный с ВНЖ, который практически большую долю потенциальных инвесторов отвернуло от их рынка, но у нас по факту инвесторов отвернул от рынка выросший уровень цен на новостройки, новостройка стоит полтора раза дороже чем вторичка. Для развитых рынков все то же самое. Новое жилье ценится выше.
И в какой-то момент наши рынки столкнулись с одним и тем же, вот как мы видим сейчас, на нашем рынке присутствует небольшое количество инвесторов, причём это именно инвесторы, которые не покупают с нулевым первоначальным взносом в ипотеку. С моей точки зрения, такие инвесторы, - не совсем инвесторы в классическом смысле, это просто те, которые пытаются воспользоваться возможностями, которые представляет государство. Да, это тоже хорошо, но, к сожалению, этой возможности у нас больше нет. Поэтому в период сложной ипотеки такие инвесторы они и исчезают.
Вот что происходило дальше. В Турции стало расти ставка Центробанка и инфляция начала буквально галопировать. Несмотря на то, что и застройщики, и прочее игроки испытывали определённые экономические сложности, цены на рынке недвижимости там выросли, по крайней мере у застройщиков они выросли практически в два раза, и не падают. Да, может быть они больше и не растут, но составляющая их себестоимость растёт, растёт также стоимость жизни для населения, о чем активная часть населения этой страны не раз там пыталась как-то заявить.
Инфляция и рост цен активно обсуждалось и обсуждается у них в кулуарах, и в каких-то средствах масс информации, и так далее, в итоге мы видим, что за эти полтора года ставка ЦБ достигла 50% и это реально., а не слухи. У нас, слава Богу, пока хотя бы даже и не 25%.
При этом продолжают расти цены, не все, именно поэтому я уверена, что нам не стоит ожидать снижение цен на рынке недвижимости в принципе. Также лучшее, что мы можем здесь увидеть — это акции, это отсутствие ежемесячного повышения цен застройщиками хотя себестоимость их также растёт.
Следующим этапом в той стране было также увеличение налоговой нагрузки и, так скажем, повышение стоимости услуг государства – точно также как у нас сейчас это происходит. У нас повысились все госпошлины, у нас со следующего года повышают часть налогов, то есть государство повышает собираемость налогов – вот абсолютно одинаковый сценарий по итогу.
Сейчас те покупатели, которые покупают там хорошие качественные объекты – это покупатели с белыми доходами, с хорошими доходами, с достаточным первоначальным взносом,которые могут хотя бы какую-то ипотеку себе одобрить, при этом одобрить большие суммы в ипотеку нереально. Примерно тоже самое мы видимо сейчас у нас, что если ты хочешь купить неважно что – новостройку или даже вторичку, а тем более если это новостройка по льготному кредиту, которые, слава Богу, у нас ещё немножечко есть, последние крохи остались. Ты должен иметь хороший первоначальный взнос, и ты должен уже практически иметь, если не белый доход, то хотя бы ещё какие-то вещи, подтверждающие твоё материальное положение, например, какое-то имущество.
Более того, сейчас мы ожидаем, что с нового года многие банки ещё сильнее ужесточат кредитную политику (куда уж сильнее). И в той же самой Турции всё было точно также: банки ужесточали кредитную политику.
Что происходило у застройщиков. Здесь есть очень интересное наблюдение, с одной стороны, у застройщиков немного снизились темпы строительства, там конечно ещё были геопатогенные факторы (землетрясение), когда на помощь поднялась вся страна. У застройщиков уменьшились штаты сотрудников, при этом оставшиеся сотрудники получили более высокую нагрузку.. Практика показала, что в любой стране почему-то активности это добавляет далеко не всем.
И у нас есть такие примеры. Если в таких случаях мы ожидаем от отделов продаж больше лояльности и активности, мы прекрасно видим, а уже не первый кризис мы проживаем и в России, что в такой ситуации реакции бывают двоякие: с одной стороны есть партнёры, которые становятся более лояльными, предлагает больше комиссии, пытаются проводить мероприятия. Но с другой стороны, мы понимаем, что когда у отдела продаж меньше реальных, а не теоретических кейсов, меньше реальных клиентов, определённые навыки теряются, и даже иногда хорошие сотрудники уходят из этих организаций, и нам становится с ними работать сложно. Примерно тоже самое мы наблюдали и там: повышается нагрузка на каждого сотрудника, при этом снижаются доходы, и сотрудники партнёров в любой стране начинают отрабатывать наши запросы как будто бы менее эффективно.
На нашем рынке, мы надеемся, этого не произойдёт, хотя бы потому что у нас нет языкового барьера. Но всё равно, одно из следствий кризиса всегда– это снижение качества контакта. В о определённых случаях. Повышение трудоемкости обработки каждого даже не очень реального запроса, и тем более, на порядок повышается у нас трудоемкость каждого реального клиента, которого мы довели до сделки. Далеко не каждый специалист как с нашей стороны, так и со стороны партнёра-застройщика, на нашем рынке тоже мы это сейчас наблюдаем, готов приложить в 2-3 раза больше усилий на вывод клиента на сделку, чем, например, это было год назад.. НЕ правда ли, это парадокс?
Что происходило далее. Далее начали вступать в силу все возможные виды рассрочек, например, сейчас мы видим предложение даже на 10 лет. Я уже писала статью по поводу возможностей и плюсов рассрочки для застройщиков, и мы понимаем, что с одной стороны, когда застройщик замахивается на 10 лет, ну, наверное, всё-таки у него не всё так плохо, и он просуществует эти 10 лет, и он понимает, что эти 10 лет он должен ту рассрочку контролировать для того, чтобы потом полностью передать права, уже чистые и юридически права, на квартиру покупателю.
Наши застройщики сейчас показывают нам то же самое, то есть разрабатываются рассрочки на пять и на семь лет. И на самом деле если зрить в корень, то рассрочка позволяет избежать давление банка на процесс продаж, и на застройщика, на его фин. модель, на его себестоимость, и так далее. Подобный кейс сейчас мы видим с агрегатором Сбера, который обязывает застройщиков проводить сделки через их агрегатор в случае выдачи ипотеки Сбера т при наличии их проектного финансирования – и давайте не будем скрывать, что это не нравится никому.
Ранее я уже писала в одной статье, приводила пример застройщика с северного Кипра, который просто живёт в большей степени за счёт таких рассрочек уже много лет, продает их, и преобладают рассрочки на сроки до 7-8 лет, поэтому по факту, если наши застройщики смогут по примеру наших зарубежных коллег и партнёров внедрить не просто рассрочку как продукт, но и рассрочку в своих внутренних процессах, включая сервисную составляющую пост-продажи. Это уже будут пост-продажи, когда клиент доплачивает, когда уже прошли эти семь лет и никто уже даже не помнит, к ак все начиналось) и уже даже люди сменились, которые продавали этому клиенту эту квартиру. Сейчас мы сталкиваемся с тем, что проходят 2-3 года и тоже никто ничего не помнит, никто ничего не знает. Так вот, в случае таких долгосрочных взаимоотношений, застройщик должен заранее предусмотреть сервисную составляющую, которая вступит в силу через 7-8 лет, когда у клиента завершится рассрочка.
Почему я об этом говорю. Потому что мы уже фактически столкнулись с этим на зарубежным рынке, когда меняются люди, когда нам заново приходится обновлять информацию, предоставлять документы клиента – потому что люди поменялись, процессы поменялись, законодательство поменялось, что-то ещё там поменялось. И вот мы видим, на что нужно обратить внимание нашим уважаемым партнёрам, потому что как бы кто что ни говорил, но это человеческий фактор и даже Домклик на недавнем форуме подтвердил, что без участия человеческого фактора, как бы ты не цифровизировал, как бы ты не алгоритмизировал сделки, а именно сделки вот с такими сложными схемами финансирования, они не могут происходить без участия человека.
Ну и по итогу что нас ждёт. Нас ждёт скорее всего дальнейшее повышение ставок Центробанка, соответственно ограниченная доступность ипотеки, как по примеру зарубежных коллег, покупка квартир людьми только которым нужно уже где-то жить, которым реально нужна квартира для жизни. Покупка с хорошим первоначальным взносами, покупка от людей с хорошими доходами или накоплениями. И надо понимать, что учитывая бурное развитие нашего строящего рынка за последние годы, а никто наверное не будет всё-таки этого отрицать, мы приходим к картине, я тоже однажды об этом писала, относительно насыщенного рынка. У многих людей уже есть жильё, и есть жильё уже качественное, не в сегменте хрущевок, панелек. При этом, на фоне повышения бремени его содержания, сейчас говорю о налогах, они так же у нас на имущество повышаются, на фоне повышения стоимости коммунальных услуг, владение избыточной собственностью многим начинает мешать. Не просто так есть такая фраза «бремя содержания» или «бремя владения» - именно бремя, потому, что когда у тебя много объектов и тем более если по ним ещё есть кредиты, на которые нужно делать страховки, нужно отслеживать, платить и так далее – это может стать действительно для кого-то бременем. Поэтому предположу, что покупатели ближайшие несколько лет не будут покупать по 2-3-4 квартиры, как это, например, было ранее. И те инвесторы, которые всё-таки остались на рынке, это будут инвесторы, которые будут вкладывать в ограниченные количество проектов.
Сейчас мы видим, что люди понесли деньги на вклады, поскольку заявлены высокие проценты, но предполагаю, что в какой-то момент всё-таки произойдёт отток этих вкладов. Возможно, его не получится сделать быстро, но рано или поздно этот момент наступит, и эти деньги все равно вернуться на рынок. Сейчас стимулировать этот процесс крайне сложно потому, что те люди, которые хранят деньги во вкладах – это консервативные инвесторы, и это люди с консервативным мышлением, поскольку они считают, что банковские вклады это один из наименее рискованных инструментов.
Что же касается работы застройщиков, то мне бы хотелось быть уверенной в том, что сроки сдачи проектов не будут затягиваться, что заявляемое качество отделки инфраструктуры наших проектов не будет снижаться. В принципе, мы этого не наблюдаем массово и в зарубежных рынках, но тенденция задержки сроков есть в северных регионах, где квартира больше используются для жизни, а тенденция снижения качества проектов наблюдается в курортных регионах. Мы уже слышим случаи, когда на фоне более узких продаж какие-то элементы отделки заменяются на что-то более дешёвое. И это при том при всём, что на турецком рынке существует в огромном изобилии все, что необходимо для обстановки, для ремонта, что, на нашем рынке представлено более узким количеством и спектром товаров.
Учитывая все вышесказанное, мы видим, что вот эта комбинация, которую я назвала Турецким гамбитом, она сейчас вступает, как ростки, в активную фазу, начинает развиваться в нашем рынке точно также, как это было на рынке Турции. Я надеюсь, ставка ЦБ у нас не достигнет уровня в 50%. Инфляция, как бы ни говорил ЦБанк, повышает цены на всё, начиная от бензина, заканчиваю продуктами, и так далее – это уже видно явно, и никто уже наверно не поверит в постулат о том, что ставка ЦБ была повышена для того, чтобы остановить инфляцию. Пока эта цифра только разогнала инфляцию и будет разгонять ее дальше,пример этому я уже описала выше.
Почему я взяла за аналогию формулировку Турецкий гамбит. Это шахматная комбинация, где ради стратегических интересов жертвуют интересами мелких фигур, то есть, когда мы отдаем пешку ради продвижения вперёд. Если же приводить эту аналогию на рынке недвижимости, то государство ограничило доступ к дешёвым ресурсам для людей с низкими доходами, для людей, у которых есть риски, что они не смогут платить ипотеку. Это я сейчас говорю о нулевых первоначальных взносах, когда нет культурны накопления, и есть риск, что при уменьшении дохода человек просто не справится с кредитной нагрузкой. Государство перестало спонсировать всех и вся субсидиями в ипотеку ради того, чтобы, наверное, упорядочить некоторые процессы. Не будем здесь говорить о них долго, это тема слишком обширная и спорная для многих.
Но то, что нашу экономику все равно ждёт какое-то, как я называю, увлечение нулей, мне напоминает следующий процесс. В какой-то момент вы приходите в магазин и видите, что колбаса уже стоит не 200 рублей, а 500 рублей. Вы сокрушаетесь, но через несколько дней вы привыкаете к ценнику в 500. Ко всем ценам добавляются цифры – ну как-то так устроена наша жизнь, что мы довольно быстро к этому привыкаем. И все, что измеряется в цифрах, начинает измеряться цифрами более высокого порядка. Поэтому скорее всего, эта тенденция ждёт и наш рынок, и многие мировые рынки. Мы видим это уже на примере нескольких рынков, и понимаем, что вряд ли, наверное, у нас будет как-то по-другому, поскольку мы полностью вовлечены в международные процессы. Повышение всего выгоднее многим, чем снижение всего, задумайтесь над этим. Повышение количества нулей для многих это потенциал роста, да, возможно надутого, но тем не менее.
И главное. Рынки недвижимости не стоят нигде, они не останавливаются никогда. Везде происходят какие-то сделки, везде происходят операции. Просто эти сделки становятся более трудоёмкими, их меньше, а работать приходится больше. И дабы сохранить то же самое качество проекта, возможно, застройщику придётся перелопатить большее количество поставщиков, а отделу продаж, - клиентов.
Есть и обратная сторона экономического вопроса, если вы обратите внимание на потребительские товары. Все рынки сталкиваются с уменьшением спроса, с уменьшением продаж, все дилеры снижают в потребительских товаров свою доходность путём предоставлении скидок. В принципе, скидки можно отслеживать везде. То же самое касается рынка недвижимости, продуктов, одежды. Возможно, в целом, притязания на какие-то высокодорогие, люксовые товары нам всем придётся оставить. Но на самом деле так ли это нужно потому, что напомню, что эта статья имеет название шахматной комбинации, а цель шахматной комбинации – всегда прийти к победе, да и всегда приходить, в целом, к каким-либо положительным результатам, а не отрицательным. Именно об этом нужно думать, на это нужно настраиваться и понимать, что за все последние годы рынок недвижимости не останавливался никогда.
Нужно просто понимать, что сейчас он будет работать по-другому и его двигателями ближайшие год-два будут немножко другие процессы, и влияние ипотеки, которую много лет считали двигателем рынка недвижимости, будет намного меньше.
Автор: Андреева Елена, генералный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
Количество просмотров - 1067
