Сделки с недвижимостью по безналу: плюсы, минусы, неравенства. Комментарий ЭКСПЕРТ

По подсчетам компании «НДВ-недвижимость», с использованием банковской ячейки заключается около 95% сделок на рынке вторичной недвижимости. При переходе на безналичный расчет покупателям и продавцам придется осваивать непопулярную пока схему безотзывного аккредитива. ( В то время, как, например, в регионах России не особенно используют даже  ячейки … - комментарий от ЭКСПЕРТ)

Суть расчетов через аккредитив заключается в следующем: покупатель зачисляет деньги в размере стоимости квартиры на аккредитивный счет, продавец получает уведомление (письмо) от банка о поступлении денежных средств на счет. «В отличие от использования обычного расчетного счета, после зачисления денежных средств на аккредитивный счет покупатель в определенный период не вправе отозвать деньги со счета без согласия продавца (безотзывный аккредитив).

Продавец вправе получить денежные средства при выполнении определенных условий, аналогичных условиям доступа к банковской ячейке, –

предъявления в банк зарегистрированного договора или выписки из ЕГРП и др.», – рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов.

В данной схеме может участвовать как один банк, так и банк-покупателя и банк-продавца. По истечении срока действия аккредитива в случае не выполнения его условий (неполучения денег продавцом), денежные средства со счета вправе получить покупатель.

В принципе, такая схема аналогична применению банковской ячейки, в настоящий момент основное ее отличие – более высокая стоимость. Например, как рассказали «Газете.Ru» в Номос-банке, аренда банковской ячейки стоит в среднем 30-40 рублей в сутки, при этом цена не зависит от той суммы, которая закладывается в ячейку. Если уложиться в 10 дней (так чаще всего и происходит, заверили в банке), то расходы на аренду составят 400 рублей, за месяц – 1200 рублей.

Открытие аккредитива обойдется в 0,1% от суммы (не менее 1000 рублей). Также нужно оплачивать прием и проверку документов.

Например, в банке ВТБ 24 открытие аккредитива на 90 дней стоит 0,1% от его суммы, столько же надо будет заплатить за проверку документов. Соответственно, при покупке бюджетной квартиры за 5 млн рублей такие расходы составят уже 10 тыс. рублей. При этом при пользовании аккредитивом могут возникнуть и дополнительные траты, например, при увеличении его суммы, однако они будут уже меньше.

При этом в банке ВТБ 24 аренда сейфовой ячейки высотой от 4,1 до 6,9 см составит 940 рублей за месяц. Аренда ячейки побольше (высотой 30 - 39,4 см) обойдется в 2360 рублей за аналогичный срок.

Более выгодные условия на пользование аккредитивом можно получить, если сделка происходит с использованием заемных средств.

Тогда стоимость пользования аккредитивом в банке-кредиторе может быть сопоставима с арендой банковской ячейки.

Однако наибольшие расходы могут возникнуть, если продавец после продажи квартиры захочет забрать из банка наличные деньги.

Комиссия за обналичивание может составить порядка 1-5% от суммы снятия в зависимости от того, как быстро после совершения сделки продавцу потребуются деньги.

Например, если на счету лежит 5 млн. рублей (цена той же бюджетной квартиры), то минимальная комиссия может составить 50 тыс. рублей.

Из-за этой комиссии многие участники рынка заговорили об увеличении стоимости квартиры – предусмотрительные продавцы свои будущие расходы будут включать в стоимость.

«При таком виде расчетов требуются дополнительные денежные средства на оплату комиссии банка, которая составляет до 2% от суммы сделки. Не исключено, что

при введении обязательной формы расчетов по «безналу» в сделках с недвижимостью продавцы будут прибавлять сумму комиссии банков к стоимости квартир. (Причем в регионах эти суммы будут гораздо значительнее по отношению к цене квартиры, так как у банков тарифы везде равны, а стоимость квадрата в регионе в 3-5 раз дешевле, чем в Москве … - комментарий от ЭКСПЕРТ)

В то же время банки смогут получить дополнительный заработок за счет комиссионных отчислений», – говорит председатель совета директоров ГК «МИЦ» Андрей Рябинский.

Более того, безналичная форма расчета будет неудобна при альтернативных сделках, которых сейчас на рынке вторичной недвижимости большинство. Например, аккредитив может быть открыт только на имя продавца приобретаемой недвижимости, т.е. альтернативные сделки в данном случае исключаются.

Помимо этого, такая схема может отразиться на взаимоотношениях продавца и риэлтора. «Риэлторы зачастую получают свою комиссию с продавца, которая уплачивается им после проведения расчетов по сделке. Поэтому

риэлторы обычно присутствуют при раскрытии банковской ячейки продавцом и получают свои комиссионные «не отходя от кассы».

Перейти на новую схему расчетов им будет сложно, т.к. в таком случае риск остаться без своих комиссионных для риэлторов возрастает. Скорее всего, это отразиться на практике их работы с клиентами – либо они начнут брать свои комиссионные вперед, либо будут изыскивать другие способы гарантий своих интересов», – рассказал «Газете.Ru» директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.

По мнению банкиров, переход на безналичные расчеты при покупке недвижимости приведет к постепенному уменьшению количества сделок с намеренным занижением цены (это делается, чтобы уйти от налогов). (К тому же приведет и нотариальное удостоверение сделок. Поэтому «заниженцам» надо поспешить… - комментарий от ЭКСПЕРТ)

Особенность аккредитива состоит в том, что нужно указывать его назначение. То есть, если в договоре будет указана одна стоимости квартиры, а через аккредитив будет проходить другая сумма, этот факт будет сразу заметен.

Если на банк будет возложена надзорная функция за сделками с недвижимостью, то количество таких сделок можно будет сократить. Либо покупателям и продавцам придется искать новые, обходные схемы. По мнению риэлторов, именно это и произойдет. «Маловероятно, что нововведение сделает расчеты на рынке недвижимости более прозрачными. Наоборот, изменение схемы расчетов может еще больше увести рынок недвижимости в тень», – уверен Андрей Рябинский.


Читать полностью: http://www.gazeta.ru/realty/2012/06/18_a_4630685.shtml

Комментарий от ЭКСПЕРТ, Андреева Елена:

За заложенные в ячейку деньги банк, фактически, никак не отвечает. Более того, какая-то из сторон просто может не прийти в дату открытия ячейки,  в то время как сделка уже сдана в ФРС, и по истечении срока аренды ячейки произойдет либо возврат денег, либо….

Банк не отвечает и за то, что положено в ячейку. Если сами стороны это не проверили, пересчитали, пометили и т.д. В целом ячейка не сильно удобнее, чем безналичные расчеты.

Аккредитив же является, фактически, стандартным банковским счетом. Другое дело, что, например, у нас в Уфе не просто не принято его использовать. Слов таких народ просто не знает. А уж если мы, риэлторы, заикнемся о стоимости его использования 0,1+0,1% от суммы, если у нас 2 участника сделки  ( а если цепочка? хотя это тариф банка….). а если еще тариф нотариуса будет равен 1% от сделки, в отличие от  в десятикратные разы меньшей госпошлины Регпалаты

В целом вывод такой: пока не поздно, научиться и научить всех клиентов и риэлторов использовать безналичные «белые» чистые схемы  сделок без всякого рода «завышений, «шапок», скрыток и тому подобного.

Видимо, время у нас на это еще есть…

www.expert-russia.ru