С Днем Риэлтора друзья! Почему риэлторам Уфы нужно объединяться. Сколько агентов по недвижимости необходимо нашему городу или эффект Push-up
Рынок недвижимости последний год пребывает в ситуации умеренной активности и продолжающегося тренда на снижение среднерыночных цен. Если предыдущий кризисный период закончился разворотом ценового тренда, то сейчас такого не предвидится. Вторичный рынок продолжает снижаться, а доходы населения не растут, растут скорее расходы.
Самое интересное, что в текущий момент сложно оценить ипотечный потенциал рынка. Большая часть сделок на рынке в последние два года были с использованием ипотеки. Учитывая вполне определенное количество домохозяйств в городе и ограниченный миграционный поток, вероятнее всего, в 2017 году банки столкнутся с меньшим количеством потенциальных заемщиков, за право выдать ипотеку которым придется побороться.
Соответственно, изменилась структура сделок на рынке, которую осуществляют риэлторские агентства. Какие-то из них предпочитают работать с новостройками от застройщиков, при этом испытывая конкуренцию со стороны отделов продаж самих застройщиков, какие-то – только со вторичкой. Далеко не секрет, что изрядная доля клиентов по нашей рекламе попадает и напрямую к застройщикам.
Несмотря на, казалось бы, большие цифры количества объявлений на таких сайтах как Авито или Циан, база реальных объектов вторичного рынка Уфы вполне понятна и легко считается.
В разные периоды рынка количество объектов в экспозиции меняется. И по динамике этого изменения можно прогнозировать его развитие. Количество предложений в районе или микрорайоне показывает его «подвижность», но и может свидетельствовать о каких-то проблемах в этом районе, ввиду чего люди хотят уехать из него.
В основном сегменте вторичного рынка г. Уфы представлены квартиры в жилом фонде около 6000 многоквартирных жилых домов. Средне статистически, по итогам последних 5 лет, продается 1 квартира на 1 многоквартирных дом. С учетом всех типов (1,2,3-комнатных в этом доме). В более мобильных районах, особенно только что построенных, на дом продается конечно же больше квартир, если были инвестиционные покупки, ну а в некоторых домах города бывает не продается и ни одной квартиры.
В текущий момент на рынке квартир чуть меньше, чем 6000, но для примерного расчета будет использовать эту цифру. Итак, сколько риэлторов нужно нашему рынку?
Средняя эффективность риэлтора находится для вторичного рынка в пределах 10-15 объектов для большинства агентов, работающих именно на вторичном рынке. Учитывая современные технологии, а также самоорганизацию, это может быть и 20 объектов. Итого мы получим около 300 сотрудников при высоких сроках экспозиции и более низком количестве запросов, чем в более активные годы. Это при реальной отработке каждого звонка, присутствии на каждом показе, выполнении системы «3 звонков» и в целом развитии агента, полном вовлечении его в жизнь компании и т.д. и т.п.
При большом количестве запросов и коротких сроках экспозиции это 450 агентов, в работе у агента будет в такие периоды меньшее количество объектов на каждый момент времени (объекты уходят , продаются быстрее). Добавим к этому рынок новостроек, где КПД агента относительно ведения количества объектов (читай-жилых комплексов, а не квартир) и загородный рынок, на котором круглогодично может работать далеко не каждый (дороги, бензин, расстояния), мы получим эффективное количество агентов - около 600. По крайней мере, мне кажется, что для нашего города, особенно при микрорайоном способе работы специалиста, этого было бы достаточно. Конечно, всех «какбы риэлторов», которые на самом деле имеют основную и постоянную работу в другой сфере, мы не считаем членами своей профессии.
К слову, количество агентов в агентствах Башкирской Гильдии Риэлторов чуть меньше – около 500. Остальной резерв - частнопрактикующие риэлторы.
В более активные годы количество агентов может увеличиваться, что мы и наблюдали на протяжении последних 20 лет. Также на количество профессиональных агентов влияет открытость или закрытость рыночной информации. Типичный показатель этого – открытость информации о новостройках для потребителя, которая приводит к уменьшению эффективности агентов, работающих с новостройками, и повышение требований к их КПД и умению работать с большим количеством комплексов.
Повышение качества работы и эффективности агентов возможно не только внутренними способами агентств.
Помимо собственно внутри рыночной конкурентной среды, есть и межотраслевая конкуренция. Защищать интересны своей профессии и отрасли относительно влияния смежных отраслей должно профессиональное сообщество. Это может повысить возможности и емкость рынка для работы риэлторского сообщества. Типичный пример – коллективное взаимодействие с банками или застройщиками.
Искусственное раздувание статистики по количеству агентов на рынке НЕ интересно самому же риэлторскому сообществу. Потому совсем нет цели показать в составе Башкирской Гильдии Риэлторов тысячи агентов. Зачем? Кому это надо? От этого эффекта, который кроме как «эффектом Push-up» не назвать, совершенно нет толку, кроме непонятно кому нужной «пыли в глаза». Это не показатель эффективности отрасли, не социально значимая цифра, которыми гордятся иногда некие ведомства. У нас другое.
Ценность риэлторской услуги и противодействие конкурентной игре ценами на услуги, результатом которой следует только демпинг и снижение воспринимаемой ценности услуги в глазах потребителей – требуемый результат такого взаимодействия профессиональных участников. И противодействие снижению реального качества (зачем хорошо работать, если цена низка).. Но отрасли стратегически этот демпинг не нужен точно.
Любой мало-мальски «высше»-образованный человек вспомнит из курса экономики, что результатом демпинга является ВСЕГДА снижение чистой прибыли и качества товара даже при увеличении количества сделок. Ну а избыток полуспециалистов, «низкоквалифицированных и высокомотивированных одновременно», и приводит к этому самому демпингу. Ненужная возня, раздражающая целевого потребителя и вызывающая ненависть к отрасли в целом.
Push-up c мнимым количеством чего-либо обычно не приносит результата, и долгосрочный эффект такого подхода аналогичен тому самому «пузырю цен», который так рьяно пару лет назад обсуждали относительно недвижимости
Давайте уже строить цивилизованный рынок в отрасли и защищать ее интересы и интересы участников Башкирской Гильдии Риэлторов
В следующей публикации я представлю сводную статистику по количеству объектов в экспозиции от участников рынка.
Автор: Андреева Елена, ведущий аналитик рынка недвижимости Уфы
Ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ
Источник: www.expert-russia.ru
Количество просмотров - 2048
