Риэлторский практикум. Обменные операции на рынке недвижимости: возвращение старой технологии. Рекомендации для опытных риэлтеров. Часть 6
18.05.2009
Риэлторский практикум. Обменные операции на рынке недвижимости: возвращение старой технологии. Рекомендации для опытных риэлтеров
Часть 6. Продолжение.
Каков должен быть размер базы обменных объектов, чтобы она могла предоставить риэлтору минимальный выбор необходимого количества объектов.
В обменных цепочках, как правило, присутствуют 1,2 и 3-комнатные квартиры. Соответственно, она должна быть репрезентативна и по количеству квартир каждого вида, и по некоторому минимальному классификационному набору характеристик, позволяющему классифицировать каждый вид.
Попробуем применить математический аппарат для расчета оптимального количества объектов в базе.
Попробуем применить математический аппарат для расчета оптимального количества объектов в базе.
Уровень достоверности, или вероятность, с которой мы найдем в такой базе объект, достаточна в размере 95%. Практика также показывает, что в течение, например, года, в результате сезонности объем базы обменов может изменяться в диапазоне +-200 объектов . При этом зададим размер определения искомого размера базы с отклонением не более 20 объектов ( 20 объектов – это максимальное количество дополнительных объектов для обмена, которыми можно быстро пополнить базу в случае необходимости, если имеющиеся объекты не подходят по указанным покупателями характеристикам. Или по-другому: по каждой заявке клиента реально и можно подобрать и успеть обработать максимум 20 объектов. Свыше – уже слишком трудоемко в течение срока договора). Расчет идет для города-миллионника.
Формула для расчета оптимального размера выборки, основанного на данных достоверности и доверительного интервала:
где
· N — искомый объем выборки ( т.е. нашей базы объектов);
· g — дисперсия признака, ожидаемое среднее отклонение результатов от ожидаемого среднего значения ( т.е. размер нашей базы в течение года может колебаться на +-200 объектов);
· z — коэффициент уровня достоверности (1,96 (или 2) — для 0,95, 3 — для 0,99);
· d — уровень достоверности ( максимум 20 объектов с заданными характеристиками , которые мы в крайнем случае можем подыскать).
Подставляя значения в формулу, получаем: 40000х4:400 = 400.
Т.е. необходимо и достаточно иметь в базе 400 объектов.
Если бы при этом мы хотели получить уровень достоверности в 0.99 ( т.е. в такой базе мы почти со 100% вероятностью найдем искомый объект), то количество необходимых объектов в базе составило бы 3500. Но, если бы нас устроила точность +/-50 дополнительных обменных объектов, которые нам бы было легко найти на рынке при необходимости, то в заданных условиях достаточно было бы иметь всего 65 объектов в базе. Но на нашем рынке 50 объектов – это слишком много.
Определение необходимого и достаточного объема выборки происходит на основе опыта и конкретного регионального рынка.
Размер необходимой базы практически не зависит от размера рынка. В мегаполисе с населением более 1 млн. чел. и в уездном городе с 35 тыс. жителей при построении базы, репрезентативной ( достаточной) по одинаковому числу параметров, потребуется иметь одинаковое количество объектов. Почему же указано, что расчет делается для города – миллионника? Потому, что разброс в количестве +-200 объектов в обменной базе и количество потенциальных объектов для клиента в 20 реально в городе-миллионнике. Но, с другой стороны, при расчете размера базы, всегда нужно учитывать специфику конкретного города, склонность собственников к обменам и активность обменных операций в нем
Объем базы зависит только от числа параметров, по которым мы желаем добиться репрезентативности. Указанная математическая формула расчета действительна для двух основных классификационных признаков, на рынке недвижимости это в первую очередь количество комнат и тип дома. Добиться репрезентативности по пяти параметрам (например, количество комнат, тип дома, состояние, район, привлекательность этажа) в одном населенном пункте можно лишь в базе из 1000-1200 объектов. Иными словами, в базе такого размера вы найдете объект с пятью жестко заданными клиентом характеристиками с вероятностью 95%. Но обмены, как правило, происходят с однотипными квартирами, поэтому мы и учитываем небольшое количество основных параметров.
Это был вариант практического применения математической статистики.
Как в частных случаях подбирать недостающие объекты.
Если для окончательной стыковки цепочки часто не хватает одного объекта с определенными характеристиками, то мы в своих поисках можем выйти за пределы обменной базы. Если среди обменных вариантов нужного объекта нет, то можно найти такой объект среди неликвидных объектов на продажу-альтернативу ( конечно, речь идет не о чистых продажах).
Объект на чистую продажу может только замыкать цепочку.
Собственника «альтернативного» объекта, так как он изначально не был настроен на обмен, а был настроен на альтернативу, можно мотивировать уже состыкованной цепочкой, т.е. сроками.
Если такой объект требуется в середине цепочки, обязательным условием его привлечения является соответствие следующего по цепочке объекта пожелания нашего вышеуказанного «альтернативщика».
Но при этом он не должен быть уже в сложенной цепочке альтернатив, так как вы просто сорвете такую цепь.
Продолжение следует…
Автор: Андреева Елена
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
Количество просмотров - 1708
