Расшифровка. Андреева Елена: смена ключевых драйверов рынка жилья в 2026 году
Доля нераспроданных квартир в Уфе — 41%: как работать застройщикам?
На фоне возможного ужесточения условий семейной ипотеки участники рынка недвижимости ищут новые драйверы развития отрасли
Эти вопросы обсудили на круглом столе РБК – Уфа (https://ufa.rbc.ru/ufa/17/04/2026/69e225649a794768e9353e2c)
Генеральный директор федеральной сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева рассказала, что в ближайшем будущем ожидается смена драйвера. В частности, семейную ипотеку заменит комплекс факторов, связанных со снижением ставки ЦБ.
В этой статье автор более подробно изложит суть сказанного на круглом столе, а по ссылке выше можно посмотреть запись трансляции круглого стола
Еще год назад на аналогичном круглом столе спикеры выражали надежру на какие-то решения в части семейной ипотеки, которые помогут рынку в продажах жилья, особенно новостроек. Изменения в СИ произошли, застройщики всячески поощряют спрос, но теперь стало очевидно: семейная ипотека — это заканчивающийся ресурс, многие эту возможность использовали.
Еще в прошлом году такая версия высказывалась мною на аналогичном круглом столе, хотя и не была воспринята слушателями, надежда на государство у застройщикв оставалась. Но если бы дело было только в семейной ипотеке.
Напомню, что тема круглого стола началась с того, что у застройщиков почти половина квартир в сдающихся в этом 2026 (!) году не распродана. И это уже системный фактор.
В истории рынка жилья на разных этапах были разные драйверы продаж. Напомню. Сначала это было в принципе появление оборота частного жилья, но с массовым развитием ипотеки в 2005-2006 году начал развиваться современный рынок, и на тот момент именно ипотека была его драйвером.
Далее стали появляться новостройки, они были намного дешевле, проекты казались современнее, а также это драйвер сформировал тогда типаж местного инвестора, покупающего на начале стройки, продающего на сдаче дома. Это драйвер, как вместе, так и без ипотеки, жил на рынке почти 20 лет. И лишь в 2025 году его значимость померкла. И то в это до сих пор не верится, так как куда еще вкладывать для сохранения денег. Неизвестно. Однако, новостройки сейчас дороже вторички, сроки, ремонты, поэтомызалог успешных инвестиций в них, - правильный выбор проекта, и наличие еще одной цели, помимо чисто инвестиционной. Например, если что, для детей, и т.п.
После периода инвестиций в новостройки на первое место вышли дела семейные - МСК и семейная ипотека, которая двигала рынок новостроек и ИЖС, и как следствие, продаваемой до этого вторички, с 2022 года и по 2025. Но вот и этому периоду приходит завершение, так как этот драйвер вкупе с проектным финансированием и дополнительными методами стимулирования продаж, созданными на базе СИ, привел к серьезному росту цен. В то же время ужостчена банковская политика, а в госбюджете средств для дальнейшего финансирования этого нет. Что дальше? И дело ли только в семейной ипотеке и ценах.
Стоит не забывать и про медленно, но все-таки снижающуюся ставку ЦБ, которая тящит за собой все: кредиты дешевеют, вклады становятся менее выгодными, переток денег казалось бы очевиден но. Цитирую «ставка ЦБ как погода, ощущается по разному», В этой фразе заключена весьма значимая аналогия между субъективными ощущениями и фактами.
Ставка ЦБ снизится рано или поздно, вероятнее всего, к середине осени, и рынок, имеющий так называемую генную память, еще помнит ставку по ипотеке 10,4%, да и хотя бы 12%, как будто ждет этого. И рынку пока кажется, что когда она достигнет такого уровня, рынок «попрет» опять. Вот только на деле «ощущаться» эта ставка будет по другому, хотя цифра будет такая же
Я абсолютно уверена, что такого активного рынка, как три-четыре года назад, больше не будет. Так как цены сильно выросли, условия одобрения ужесточились, но главное даже не в этом. Рынок насыщен. Насыщен предложениями настолько, что все уже почти признали факт, который звучит не политкорректно: а для кого строят и возводят такие объемы жилья? Кто целевая аудитория и как обеспечить сбыт. Так как в статистике даже не участвуют дома, которые только начали строить, там понятно, что распродан минимум.
Мои прогнозы сбываются, как сбылся уже «турецкий гамбит» и темы круглого стола годичной давности. Даже если мы будет рассуждать о доступной ипотеке через полгода, потенциал покупателей внутри региона иососбенно города специфичен. Надо понимать, что молодое поколение, выходящее в ЦА по покупке, - это дети сегодняшних 45-50-летних, которые выросли на идее « у нас не было, поэтому обеспечу все детым». И у этого поколения обычно уже есть где жить. Инвестиционный потенциал тоже невысокий, сдавать в аренду некому, предложение переполнено на счет предыдущих инвесторов «флиппинга». Так что делать, есть ли позитивный прогноз, и каковы тесамые драйверы 2026-2028.
Конечно, прогноз, хоть и не сильно оптимистичный , есть, драйверы есть всегда. Надо искать пути, а не тупо сидеть ждать возвращения прошлого рынка. Семейная ипотека будет создавать определенный ручеек в общем объеме продаж, но ни она, ни ипотека в чистом виде, не станет глобальным драйвером. Таковым может стать дальнейшее снижение ставки Центробанка. Вклады будут невыгодными, рыночная ипотека будет дешеветь. Но у застройщиков слишком много нераспроданного жилья, и необходимы дополнительные способы поддержки продаж — в том числе стимулирование накоплений, аренда с правом выкупа, реновация жилого фонда.
Про реновацию стоит разговаривать отдельно, Уфа к ней не готова, это отчасти насильственный метод, который к тому же несет большую нагрузку на бюджет. Одно дело, когда дома реально аварийные, другое дело, когда мы говорим о плановой замене старого жилого фонда на новый. Это кстати тоже одна из идей инвестирования, или причин смены жилья, когда вроде бы есть где жить, но. Идея это закладывается в умы новыйх поколений, но вот незадача, им для счастья нужно гораздо меньше метров в принципе, не говоря уже о цене кв.м. Одно другое компенсирует, рынок уравновешивает факторы экологично ситуации. Вот только строить такое менее выгодно, а жить не всем комфортно, поэтому закон пытается ограничить минимальную площадь квратр.
Стимулипровние накоплений. Вспомнили, что накопительные кооперативы это хорошо. Надо бы было чуть раньше, тогда бы сейчас уже был накоплен потенциал покупки. Но раньше ЖНК были конкурентами банков. Учить накапливать сложнее, чем придумать схему с нулевыми первоначальными взносами, но последствия таких решений начинаем уже разгребать. Поэтому на рынке должны быть альтернативы ипотеке. Рабочие и массовые.
Этот комплекс мер способен поддерживать рынок в рабочем состоянии. И "Авито Недвижимости" подтверждает спрос на вторичку, и увеличение количества альтернативных сделок. Напомню, что именно альтернативные сделки (читай по другому, обмены), двигали хотя бы немного рынок в самые глухие кризисы. Так как конкретные жизненные ситуации это суть возникновения спроса. А вот ипотека, новостройки и вклады - это НЕ СУТЬ СПРОСА, а только одни из инструментов, не присущи истинному содержанию причины и мотивации. Именно продолжающаяся жизнь и естественные, а не искусственные процессы в ней лежат в корне. А вот объем возникновения этих новых процессов не спасает даже МСК, СИ и технический прогресс.
Если смотреть широко, то многие страны развивали перенасыщенный предложением рынок за счет беженцев и мигрантов, как в хорошем, так и в плохом смысле. Сомневаюсь, что наш регион готов к этому, создать сюда поток из-за климата можно только в случай очень крайних ситуаций. Вспоминается фраза из мультика «А мы пойдем на север, а мы пойдем на север»
В первичной недвижимости, конечно же. ипотека остается ключевым драйвером: доля ипотечных сделок остается на уровне 80%. Но недостаток истинного спроса пока компенсировать нечем. В целом рынок будет продолжать такое же движение, в момент хорошего снижения ставки ЦБ мы, конечно же, увидим определенную активизацию на рынке. Генная память и ориентир по ставке ЦБ сработают, но не так, как возможно, многие надеются. Повторюсь, так как рынок насыщен, предложение избыточно.
Что еще важно? Смена жилого фонда как объектов капитального строительства это одо. НО как видится, ожидает нас большее глобальное изменение, вынужденно или из-за развития технологий, пока сказать сложно, Пока в последние годы массово строились высотки по 30-35 этажей, не все оценили плюсы и минусы, как ранее было с жилью горожанина в частном дома. Так и тут в будуем нас ожидает некоторый откат и расслоение спроса на разные типы конструкций домов. А то и вовсе значительное изменение подходов к проектам уже не с точки зрения этажност и планировки (этому причина сугубо экономика проекта), а с точки зрения энергоэффективности, иных коммуникаций. Ибо в век насыщенного рынка конкурировать нужно будет чем-то еще, помимо цены и площади. Но это перспектива скорее 10- летия. Она изменит и подход к инвестированию. Оно и так становится более сложным, длительным, требующим рассмотрения сценариев и параллельных целей. Поэтому смотрим в корень потребности, размера и динамики целевой аудитории и их подходов к жизни.
Автор: Андреева Елена, генеральный директор Сети АН ЭКСПЕРТ
Количество просмотров - 16
