Офис в Москве: правила съема

Наверное, было бы лишним говорить о том, насколько правильный выбор офисного помещения важен для любой компании, вне зависимости от её размеров и рода деятельности. Ведь, если человека встречают по одежке, то успешность, эффективность и будущие перспективы организации клиенты склонны оценивать, прежде всего, по местоположению, внешнему виду и отделке главного офиса. Более того, хороший офис ценен не только для облегчения внешних коммуникаций, но и добавляет компании престижа в глазах собственного персонала. Неслучайно, местоположение офиса в последние годы стало одним из ключевых пунктов, влияющих на решение, которое принимают потенциальные сотрудники при выборе того или иного места работы.

Таким образом, к выбору нового офиса необходимо подходить с особой тщательностью. Так, консультанты советуют, прежде всего, учитывать функции, которые будет выполнять искомое офисное помещение. "Если арендатор изначально ищет больше помещение под размещение сall-центра или back-офиса, на первый план, как правило, выходит арендная ставка, а также транспортная доступность, чтобы сотрудникам было удобно ездить на работу. Если же компания ищет представительский офис или помещение для штаб-квартиры, основное внимание уделяется престижному местоположению и презентабельности здания", - комментирует директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties Александр Новиков. По его словам, на сегодняшний день понятие "престижное местоположение" входит не столько близость к Садовому кольцу, сколько респектабельное окружение и сформированная деловая среда, а эти две характеристики уже встречаются и в поясе ТТК, например в ММДЦ "Москва-Сити". При этом параметр престижности особенно актуален для компаний, работающих с большим потоком статусных клиентов. В основном это банки, юридические и консалтинговые компании. Другим важным моментом является масштаб. Так, компания любого профиля, доросшая до внешнеэкономических связей, будет ориентироваться на высококлассное помещение и не будет экономить на аренде в ущерб имиджу. Важным моментом при этом является также качество работы управляющей компании. Так, консультант отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Ольга Сухарева, советует обращать внимание на то, является ли эта компания профессиональной или это собственное подразделение девелопера, а также на наличие опыта управления подобными объектами. Что касается инженерной оснащенности объекта, то "здесь каждый арендатор должен соотнести уровень арендной ставки, которую он платит и уровень благ, которые он получает", - поясняет директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb Алексей Чижов. Так, по данным руководителя группы аналитики офисных помещений Jones Lang LaSalle Натальи Боронтовой, базовые ставки в классе А внутри Садового Кольца и рядом с метро Белорусская и Маяковская на сегодняшний день составляют от 850 до 1000 долл. за кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов. В классе B+ эти цифры равняются от 650 до 850 долл. за кв. м в год. Что касается B-, то там арендные ставки варьируются от 450 до550 долл. за кв. м в год. Следует заметить, что величина арендных ставок также может варьироваться в зависимости от этажа на котором этот офис будет расположен. "Это зависит от индивидуальной ценовой политики каждого девелопера, но в целом существует тенденция увеличения арендной ставки на более высоких этажах на $20-60/кв.м в год. Это связано с такими факторами, как лучшие виды из окон и вопросы престижа", - объясняет Александр Новиков.

Сложно, но можно!

Однако, даже при таких ценах снять подходящий офис в Москве на сегодняшний день достаточно проблематично. Несмотря на ежегодный рост объемов вводимых офисных площадей, спрос пока все ещё значительно превышает предложение. "Найти офис готовый к въезду или готовый к отделке в Москве на сегодняшний день достаточно тяжело. Несмотря на высокое количество новых проектов, доля свободных помещений по классу А составляет 1,1%, а в зданиях класса В - 4%", - рассказывает руководитель департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько. Для сравнения, в третьем квартале 2007 года средний уровень вакантности на рынке офисных помещений в США составил 12.5 %, что является самым низким уровнем за последние шесть лет. В такой ситуации, когда фактически все качественные офисные помещения уже сняты по предварительным договорам аренды к моменту вводу здания в эксплуатацию, компании нужно искать офис как минимум за полгода до планируемого въезда. С покупкой офиса ситуация ещё сложнее. Обычно офисы покупают банки, финансовые и инвестиционные компании, производители какой-то продукции, то есть те, у кого есть свободные средства и необходимость в размещении офиса в определенном месте на долгосрочной основе, либо много специфических требований. По словам руководителя отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрия Юдакова, к числу таких требований могут относиться: большие потребности в электроэнергии, парковке, большая нагрузка на перекрытия, высокие потолки и т.д. В этом случае легче купить и реконструировать помещение. "В целом покупать или арендовать - каждая компания решает для себя сама. Если вы посчитаете арендные выплаты за 10 лет, и они окажутся выше стоимости здания, то будет выгоднее это помещение купить. При этом не стоит забывать, что арендные ставки индексируются от 3 до 10 процентов в год. Крайне выгодно покупать помещение, когда оно предлагается как недооцененный актив", - комментирует консультант департамента коммерческой недвижимости компании Paul's Yard Денис Морозов. В основном компании стараются арендовать офисные помещения. Последнее время часто можно встретить ситуацию, когда организации берут в аренду помещения, превышающие по размеру их потребности в офисных площадях, а в последствии сдают их в субаренду. Тем самым, они стараются обезопасить себя от переезда в случае расширения компании. Покупают же здания в основном банковские структуры и крупные производственные корпорации.

Каждому по потребностям

Чаще всего необходимость переезда в новый офис обусловлена расширением компании и ростом числа сотрудников, поэтому, рассчитывая, сколько квадратных метров вам понадобится в новом помещении, следует исходить из их предполагаемого количества, а также учитывать возможности для расширения. На сегодняшний день нормы по количеству рабочих мест на сотрудника определяются ГОСТами и другими нормативными документами, регулирующими санитарные условия труда, хотя российские и западные стандарты в этой сфере практически унифицировались. По словам Александра Новикова, расчетная площадь на одного сотрудника напрямую зависит от его должности. Если для рядового офисного сотрудника обычно выделяют 4,5-6 кв.м (на Западе до 8 кв.м), то кабинет руководителя составляет 35-40 кв.м. Свою специфику накладывают и исполняемые обязанности: секретарю нужно больше рабочего пространства (до 15 кв.м), чем рядовому служащему, ведь в него входит, помимо стола и компьютера, вспомогательная оргтехника, зона приема посетителей и т.д. Если сотрудник в течение дня активно пользуется архивами документов (например, в юридических компаниях), то они тоже входят в его рабочую зону, что может увеличивать ее до 30 кв.м. Сегодня ситуация на рынке такова, что многие компании, особенно российские, стремятся по возможности сэкономить на рабочем пространстве, так как арендные ставки находятся на очень высоком уровне и продолжают расти. В международных компаниях со сложившейся корпоративной культурой, как правило, используют более высокие стандарты, принимая во внимание то, что кадровая политика в значительной мере характеризует их репутацию на рынке труда в качестве работодателя. В отдельных случаях, когда компания быстро развивается и планирует существенно увеличить свой штат в течение одного срока аренды (обычно 5 лет), она изначально берет в аренду на 10-20% больше площадей, чем ей реально необходимо. Если она при этом не сдает лишние площади в субаренду, определенный период времени сотрудники чувствуют себя свободнее.


Источник: Арендатор.ру

Количество просмотров - 1527