Обзор цен на дома и коттеджи в Уфе и Республике Башкортостан в апреле 2024 года
Средняя цена кв.м. по Респ. Башкортостан 55 294 руб./кв.м. выросла за полгода на 0,25%
в ГО Уфа – 72 646 руб./кв.м. изменилась на -11,94%.
во всех пригородах Уфы – 69 113 руб./кв.м. – снизилась на -20,02%. (с учетом объектов СНт и ДНП, предлагаемых к постоянному проживанию). Такая коррекция цены по сравнению с оченью 2023 года ( разгар типичного сезона) определяется тремя факторами:
- значительное увеличение количества частных застройщиков, появившихся и начавших строить под программы льготного кредитования
- холодная зима слегка охладила активность на рынке, в том числе на пригородном, застравляя снижать цены, а строителям даже понижая класс, площадь и качество,
- общее снижение активности рынка в силу экономических факторов
Методика: сплошная максимальная по имеющимся источникам и способам и трудоемкости обработки выборка объектов. Статистические и математические методы вычислений средних значений. В рамках представленной в источниках информации не всегда просто выделить сегмент дач и садов, пригодных или непригодных к постоянному проживанию, от домов на участках ИЖС и ЛПХ. В свете текущего законодательства, с учетом проживания регистрации и строительства жилых домов на участках дачного назначения, а также запланированного в законодательства уравнивания статусов садовых земель с землями населенных пунктов, фактического постоянного проживания граждан в пригородных СНТ, и позиционирования собственниками объектов такого типа как пригодных к постоянному проживанию, в выборку включены садовые и дачные территории с домами, пригодными для круглогодичного проживания. Для объектов, где в такой возможности есть сомнения, произведено отсечение выборки по цене объекта (удалены крайне дешевые).
Основные тенденции последнего года:
- большинство объектов сегмента – также жилье для постоянного проживания, и после изоляции 2020 года восприятие части объектов для временного проживания (дач) поменялось на постоянное. Отсюда еще сложнее вычленить из выборки «совсем» сады.
- вслед за новостройками и вторичной, цены сегмента стала расти, как альтернативного типа объектов для жизни
- исторически средняя цена сегмента была ниже вторичного рынка в 2-2,5 раза. Именно это давало возможность, продав квартиру городе, купить в пригороде дом в 2 раза большей площади в сегменте эконом. Соотношение в целом сохранилось и сейчас. Было бы странно, если бы на фоне такого роста городского рынка не вырос в цене пригородный. Именно как альтернатива для проживания.
- но темп роста сегмента все-таки ниже, чем у городских квартир, и тому есть несколько причин. Не все реально готовы к жизни в пригороде, даже если и мечтают об этом. Программы господдержки, такие как сельская ипотека, значительно уже и сложнее, чем господдержка для городского многоэтажного жилья, а обычных ипотечных программ меньше, и условия сложнее. Средняя цена хорошего объекта для постоянного проживания в целом выше, купить его сложнее, и это тормозит рост цены.
- смешение сегментов домов, коттеджей (бизнес-класс) для постоянного проживания и домов и дач в зонах земель СНТ осложняется (хотя смысл этого для граждан скорее позитивный) тем, что границы ГО Уфа сложнее, чем территория между реками, мостами или трассами. Северные зоны огромных СНТ уже в черте ГО, а южные исторические поселки – Уфимский район. Для кого-то это значимый фактор.
Республика Башкортостан. Средние цены и структура предложения по типам и основным городам Респ. Башкортостан.
В выборке по Республике Башкортостан около 10319 объект – дома, коттеджи и дачи, включая условно пригодные к постоянному или длительному сезонному проживанию. Предложение довольно обширно, однако по некоторым районам республики ограничено. Это свидетельствует не об отсутствии его в районе, а о рекламных предпочтениях собственников.
Из них жилых домов, за исключением типичных дач и объектов для сезонного использования – около 9622. Эта цифра не является точной, так как при позиционировании объектов часто преувеличиваются потребительские характеристики. С точки зрения городского жителя, большая часть объектов условно пригодна к постоянному проживанию, имеет высокий моральный и физический износ элементов построек, и не отличается стилем и вкусом.
Общий объем предложения по всем типам объектов:
1 221 176,64 кв.м. (площади жилых домов)
57 538 049,5 тыс. руб.
126 545 соток, в составе объектов экспозиции. В выборку не входят участки без домов на них.
Средняя цена объекта в экспозиции – 5 876 026 руб. Цифра уменьшилась примерно на 4,8 млн. руб. по сравнению с 2023 годом.
Без учета Уфы и пригорода, крупных городов РБ – 6437 объектов, 45 495 руб./кв.м..
Средняя площадь дома – 125 кв.м.
Средняя площадь участка в составе объекта экспозиции – 13 соток.
Диапазон площади дома - от 16 до 953 кв.м.
Диапазон площади участка – от 1 до 70 соток.
Цена кв.м. с учетом земли – от 2 до 361 тыс. руб., включая дачи.
Диапазон стоимости объекта – от 80 тыс. руб. (более дешевые варианты заброшенных садов отсечены) до 100 млн. руб. Пока это самый дорогой объект в данной выборке, находится в Иглинском р-не, с. Акбердино.
В структуре предложения представлены индивидуальные типовые жилые дома, таунхаусы, дачи, коттеджи (бизнес и премиум класс). Позиционирование отличий дома от коттеджа условно, домами обычно называют более старые постройки, не всегда выполненные из кирпича. Однако, позиционирование в объявлениях иногда условно и субъективно.
Цены в некоторых городах Республики Башкортостан
Средняя цена кв.м. в сегменте домов и коттеджей с учетом земельного участка по Республике (кроме Уфы) составляет 48 847 руб.
Цены и средние значения по РБ в зависимости от площади дома и участка
Цены на дома и коттеджи в г. Уфа
В выборке по г. Уфа и район 1293 объекта, включая частично пригодные к проживанию дачи
- 136 666 кв.м.
- 9 395 581 тыс. руб.
- 13 705 сотки
Средняя цена объекта в экспозиции ГО Уфа – 7 266 497 руб.
Средняя площадь дома – 106 кв.м.
Средняя площадь участка в составе объекта экспозиции – 8 соток.
Диапазон площади дома - от 10 до 600 кв.м.
Диапазон площади участка – от 1 до 33 соток.
Цена кв.м. с учетом земли – от 4,9 до 152 тыс. руб., включая дачи.
Диапазон стоимости объекта – от 248 тыс. руб. до 45 млн. руб.
Средняя цена кв.м. в сегменте домов и коттеджей с учетом земельного участка в г. Уфа (черта ГО) составляет 71 560 руб.
Цены и средние значения по районам ГО Уфа (включены сады и дачи, только пригодные для постоянного проживания) наиболее востребованные районы, выборка включает также топовые поселки района
Цены на дома и коттеджи по некоторым районам Республики Башкортостан.
В силу ограниченной информации по некоторым районам, для уточнения средних цен вы можете ориентироваться на соседние. Особенностью объектов в районах РБ является небольшое количество дачных и садовых объектов.
Структура предложения по Республике Башкортостан, районы с достаточной выборкой
Общее зонирование по классам с точки зрения отдаленности от г. Уфа
Перечень населенных пунктов и коттеджных поселков для настоящего анализа разбиты на 3 категории. Стоит отметить, что данное деление весьма условное, и, учитывая неоднородность застройки, материалов, проектов и т.п. цена кв.м. часто зависит не от локации и площади, а еще и от множества иных факторов.
Класс А – поселки, на объекты в которых в силу расположения и инфраструктуры отмечен наибольший спрос: Уфа и ближайший пригород, Дема, Баланово - Ново-Александровка, 8 Марта, Михайловка, Тихая Слобода, мкр. Сафроновский, Акбердино, Жилино, Зинино, Нагаево, Цветы Башкирии, Зубово, Нижегородка (Уфимского р-на), Чесноковка, Алексеевка, Кузнецовский Затон, Цыганская поляна, Акманай, Аэропорт, Лебяжий, Дуслык, Искино, Локотки, Максимовка, Миловка.
Класс Б. Поселки в пригороде Уфы, Уфимском районе и некоторые другие: Бурцево, Бизилевка, Дорогино, Князево, Грибовка, Гуровка, Блохино, Бурцево, Подымалово, Кириллово, Кляшево, Нурлино, Суровка, Шмидтово, Шипово, Карпово и Иглино и т.д.
Класс С – прочие районы РБ.
По возможному способу и комфортности использования мы разделили объекты на:
- дома площадью до 80 кв.м. с земельным участком. Сюда входят дачи и недорогие дома эконом-класса.
- дома от 80 до 120 кв.м. с участком. Это более комфортные объекты как для проживания, так и для отдыха комфорт-класса.
дома от 120кв.м. в ближайшем пригороде, от 110 кв.м. в классе Б и С.
В данной классификации отсечены самые дешевые дачи и сады.
Авторское зонирование «Зоны интереса» пригородов Уфы по принципу интереса покупателей для постоянного проживания и транспортной доступности. Это принятые в Уфе так называемые «направления». Во внимание принимаются участки под жилую застройку (ИЖС, малоэтажное строительство, под строительство таунхаусов и сблокированных домов). Зонирование описано ориентировочно (номер зоны установлен не по рейтингу интереса, это разбивка карты с точки зрения восприятия покупателя).
Средние значения и диапазоны представлены в таблице ниже
Ориентировочное расположение зон интереса представлено на карте. 
Прогноз сегмента и новые тенденции индивидуального домостроения на 2 полугодие 2024 года:
Прогноз по активности сегмента на 2024 года в целом позитивный. Покупателей строящегося привлекают хорошие ставки по ипотеке, а так же большой выбор частных застройщиков, с которыми можно обговорить индивидуальные условия. Также доступны программы для самостоятельного строительства с использованием кредита с хорошей ставкой, однако по ним строительство должно быть завершено за год, и с нашей точки зрения, в нашем климате это весьма рискованное предприятие
Такие программы фактически активизируют и вторичный рынок малоэтажки. Приток потенциальных покупателей типично в теплый сезон будет в сегмент дач.
Прогноз по цене –рост цены на строящиеся проекты, сильно зависящий от изменения цен на строительные материалы ограничение в площадях объектов, активизация на рынке земельных участков благодаря спросу на них под строительство. Зимнее снижение будет компенсировано сезонной активностью, а также высокой ипотечной конкурентоспособностью сегмента в этом году. Низкий спрос на готовые дома постройки начала века площадью выше 250 кв.м. ввиду высоких цен и стоимости содержания.
Автор: Андреева Елена,
Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ
Оценщик, аналитик САКРН, независимый эксперт рынка
Контакты: (347)299-14-14, +7909-349-14-14, expert-russia@mail.ru
Уфа, ул. Кирова 31. Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ, www.expert-russia.ru
Источник публикации: www.expert-russia.ru
Количество просмотров - 183
