Обзор рынка коммерческой недвижимости Уфы и городов Республики Башкортостан и г. Уфа май 2025 года. Коммерческая недвижимость продолжает догонять цены на жилье, но не показывает активности

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.

Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Тенденции рынка Республики Башкортостан

Объем предложения с  осени 2024 года снизился на 10%, не все объекты активно еркламируются на рекламных площадках, предпочитая наружную рекламу. В целом в экспозиции 3600 объектов в сегменте продаж и 6400 в сегменте аренды.  С ценами представлено 98% объектов.

Динамику изменения цен продаж коммерческой недвижимости в текущем экономическом можно проанализировать в таблицах ниже. Средние цены по типам показывают инфляционный рост, который аналогичен инфляционному росту цен на жилье. Однако цены на жилье пару лет назад стали выше цен на коммерческую недвижимость. И последняя пока остается ниже в целом, хотя  в последних строящихся проектах (новых жилых комплексах). Сроки экспозиции высокие.  В большинстве городов республики ограниченный выбор в  экспозиции, ив целом фонд помещений в этих городах не пополняется. Несмотря на массовый рост жилищного строительства, пополнения фонда НЖП за счет первых этажей жилых новостроек, характерно только в самых крупных городах республики.

Структура продаж по типам представлена на диаграммах ниже

 Цены предложения и структура по типам по аренде и продаже представлены по городам Республики Башкортостан в таблице ниже

Уфа. Сегмент продаж.

Тенденции рынка города Уфы

Общий итог -  экономическая ситуация формирует повышение цен вне зависимости от активности реальных сделок. Цена сделки формируется из цены предложения в процессе переговоров с учетом большого количества факторов, может значительно отличаться от цены начала экспозиции. Рост цены НЕ отражает повышения спроса и активности, демонстрируя яркий пример «эффекта храповика» на фоне общего роста цен, сравнения их собственниками с ценами на жилье и экономической окупаемостью в коммерческой недвижимости.

На ближайшие полгода активность сегмента сохранится, ограниченная активность. Инвестиционные возможности ограничены низкой ликвидностью как в сегменте продаж, так и в сегменте аренды. Как и в жилой недвижимости, инвесторам тут обольщаться не стоит.  Требуется детальный анализ всего проекта и окружения нового микрорайона  на 3 года вперед как минимум, а также готовность к таким срокам. Сегмент коммерческой недвижимости сохраняет инвестиционную привлекательность  с целью сдачи в аренду помещений в новых жилых комплексах микрорайонной застройки.  Период планирования при этом – не менее 5 лет.  Динамица цен последних лет представлена в таблице. Коммерческая недвижимость обычно медленнее жилья  реагирует повышением цены на инфляционные ожидания, и быстрее жилья впадает в стагнацию или замедленнее.

Данная таблица показывает очевидную ценовую реакцию.

Структура предложения в сегменте продаж и аренды по типам представлена в диаграммах ниже.

  Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация, экономические страхи и ожидания

- повышение налогов и стоимости содержания

- доступность кредитования бизнеса

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

- условия работы по отраслям, технические и санитарные требования

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

 Наибольшую стоимость в сегменте продаж имеют помещения торговые и универсальные, с высокими потолками, с современной отделкой или возможностью ее сделать желательно с  наличием парковки. При этом коммерческая недвижимость по средним ценам все равно дешевле жилья. Это показатель того, что бизнес сложно идет на решения вкладывать в бизнес, и создавая его, и покупая помещение. Возможности кредитования сильно ограничены.

Уфа. Сегмент аренды.

Сегмент сохраняет стабильность со средней активностью. Востребованы небольшие современные помещения.

Так же для аренды важно:

¾                 Экономическая целесообразность размещения бизнеса в локации объекта, проходимость

¾                 Тип планировки помещения, моральный износ помещения и здания в целом

¾                 Транспортная доступность и окружение

¾                 Условия аренды и зачета затрат объекта, стоимость коммунальных платежей;

¾                 Условия сохранения ставок и расторжения договора аренды;

¾                 Состояние и необходимость дополнительных вложений;

¾                 Физические, технические характеристики объекта, высота потолка стала в последнее время особо значимой;

¾                 Перспектива развития и застройки района. Перспективность вложений

Стоимость аренды помещений по районам и типам:

Аренда. Прогноз сегмента.

Вероятно сохранение текущего тренда цены, средняя сезонная активность.. В сегменте продаж активность низкая, кредитование практически недоступно. Также усложнены возможности финансовой оптимизации сделок.

Сроки экспозиции типичных объектов, Уфа

Для большинства типичных объектов коммерческой недвижимости средние сроки экспозиции на рынке увеличились и составляют от 9 месяцев  и выше в продажах, для наиболее ликвидных – до 6 месяцев. Для больших площадей, объектов в требующем ремонта состоянии, менее привлекательных районов расположения - от 12 месяцев и более. Наиболее ликвидными являются помещения небольшой площади на «красных линиях».

В сегменте аренды ситуация всегда чуть лучше. Как и в сегменте продаж, цены предложений в аренде сейчас тоже отличаются от реальных цен сделок, торг может быть до 10-20% к ставке.

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного): 

Рздел доступен в платной версии отчета.

Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости

Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице

Рздел доступен в платной версии отчета.

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Рздел доступен в платной версии отчета.

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Рздел доступен в платной версии отчета.

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж рассматривается в контексте стратегических инвестиций, у потенциальных покупателей нет четкого понимания развития экономической ситуации и развития бизнеса. Сегмент характеризуется низким спросом и инфляционной динамикой цены. Фонд пополняется медленно.  В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос и динамика, и ликвидность объектов выше

Примечание: в обзоре не учитываются помещения в типичных торговых центрах, работа с которыми производится исключительно силами управляющих компаний.

 Автор: Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». Оценщик, независимый эксперт, сертифицированный аналитик САКРН рынка недвижимости России,   тел (237) 299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Количество просмотров - 452

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!