Обзор рынка коммерческой недвижимости Уфы и городов Республики Башкортостан и г. Уфа апрель 2024 года. Коммерческая недвижимость безуспешно пытается догнать цены на жилье

Обзор рынка коммерческой недвижимости Уфы и городов Республики Башкортостан и г. Уфа апрель  2024   года. Коммерческая недвижимость безуспешно пытается догнать цены на жилье

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.

Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Тенденции рынка Республики Башкортостан

Объем предложении с весны вырос незначительно в сегменте продаж и довольно сильнов сегменте аренды. О причинах этого будет указано ниже. В целом в экспозиции 3900 объектов в сегменте продаж и 6500 в сегменте аренды.  В основных городах республики представлены отдельные цифры, в продажах это выборка около 1600, в аренде около 2600 вариантов. С ценами представлено 95% объектов.

Динамику изменения цен продаж коммерческой недвижимости в текущем экономическом можно проанализировать в таблицах ниже. Средние цены по типам показывают инфляционный рост, который пока не подкрепляетяся спросом. Сроки экспозиции высокие.  В большинстве городов республики ограниченный выборв  экспозиции, ив целом фонд помещений в этих городах не пополняется. Несмотря на массовый рост жилищного строительства, пополнения фонда НЖП за счет первых этажей жилых новостроек, характерно только в самых крупных городах республики.

Основные итоги и прогноз можно и НУЖНО  прочитать по этой ссылке

Цены предложения по аренде и продаже представлены по городам Республики Башкортостан в таблице ниже

 Уфа. Сегмент продаж.

Тенденции рынка города Уфы

На ближайшие полгода активность сегмента сохранится, особого движения в сегменте не будет, рост цен в сегменте продаж происходит на фоне роста цен  целом. Цена коммерции в течении пары лет была ниже цены жилья.  Сейчас рынок пытается приблизить цены к жилью, однако старому фонду НЖП вряд ли можно достичь таких уровней ( 180- 200 тыс руб и выше в наиболее ликвидных вариантах), так как старый фонд никогда не будет обладать такими техническими параметрами и базовой инфраструктурой последних ЖК.  Его плюсом является только локация  и «обжитость» клиентских потоков. Хотя массовость таких потоков иногда выше в новых проектах. Таким образом, цена коммерческих помещений в новом жилом фонде покажет себя относительно старого фонда примерно так же, как и вторичный рынок исторического жилья относително цен на новостройки в лучших проектах. Разница будет в 1,2-1,5 раз.  Пока это проявлено не столь четко, так как ограничивается общими экономическими сложностями развития нового бизнеса. Но не стоит надеяться на то, что любой новый проект строящегося жилья обеспечит Х1,5 в цене коммерции. Как и в жилье, инвесторам тут обольщаться не стоит. Требуется детальный анализ всего проекта и окружения нового микрорайона  на 3 года вперед как минимум, а также готовность к таким срокам.

 Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- экономические страхи и ожидания

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

- возникшие за последние 2 года условия работы по отраслям

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

 Наибольшую стоимость в сегменте продаж имеют помещения торговые и универсальные, с высокими потолками, с современной отделкой или возможностью ее сделать желательно с  наличием парковки. При этом коммерческая недвижимость по средним ценам все равно дешевле жилья. Это показатель того, что бизнес сложно идет на решения вкладывать в бизнес, и создавая его, и покупая помещение. Возможности кредитования сильно ограничены

Уфа. Сегмент аренды.

Сегмент сохраняет стабильность со средней активностью. Востребованы небольшие современные помещения.

Так же для аренды важно:

¾                 Тип планировки помещения, локация, современность типа

¾                 Условия аренды и зачета затрат объекта, стоимость коммунальных платежей;

¾                 Уровень проходимости потенциальных потребителей, места их концентрации;

¾                 Условия сохранения ставок и расторжения договора аренды;

¾                 Состояние и необходимость дополнительных вложений;

¾                 Физические, технические характеристики объекта, высота потолка стала в последнее время особо значимой;

¾                 Перспектива развития и застройки района.

Стоимость аренды помещений по районам и типам:

 Аренда. Прогноз сегмента.

Вероятно сохранение текущего тренда цены, средняя активность..

 Сроки экспозиции типичных объектов, Уфа

 Для большинства типичных объектов коммерческой недвижимости средние сроки экспозиции на рынке увеличились и составляют от 9 месяцев в продажах, для наиболее ликвидных – до 6 месяцев. Для больших площадей, объектов в требующем ремонта состоянии, менее привлекательных районов расположения - от 12 месяцев и более. Наиболее ликвидными являются помещения небольшой площади на «красных линиях».

В сегменте аренды ситуация всегда чуть лучше, но собственники отмечают ощутимое освобождение помещений в не лучших местах из-за проблем сворачивания или сокращения бизнеса. Как и в сегменте продаж, цены предложений в аренде сейчас тоже отличаются от реальных цен сделок, торг может быть до 10-20% к ставке.

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного):

Продажа:

Аренда

Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости

Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж рассматривается в контексте стратегических инвестиций, у потенциальных покупателей нет четкого понимания развития экономической ситуации и развития бизнеса. Сегмент характеризуется низким спросом и инфляционной динамикой цены. Фонд пополняется медленно.  В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос и динамика, и ликвидность объектов выше

Примечание: в обзоре не учитываются помещения в типичных торговых центрах, работа с которыми производится исключительно силами управляющих компаний.

 Автор: Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». Оценщик, независимый эксперт, сертифицированный аналитик САКРН рынка недвижимости России,  

Е. Я. Андреева, тел (237) 299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Количество просмотров - 567

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!