Новые решения в продажах новостроек: рынок начинает активно внедрять и привыкать к рассрочкам и даже аренде с правом выкупа.
Всех приветствую, особенно тех, кто несмотря на сложности экономики и ипотечного кредитования, продолжает активно работать на рынке недвижимости. Мы всегда говорим (уже наверно пятый кризис на нашей памяти), что рынок недвижимости остановиться не может. Главное найти сегмент, или подсегмент, или какую-то тему, как мы говорим, где сделки недвижимости осуществляются наиболее эффективным для нашего клиента способом. Да, ни для кого не секрет, что «семейка» практически завершена, и уже господдержки не будет, но тем не менее, сделки по новостройкам осуществляется, правда, в более низком ценовом сегменте.
Можно сформировать уже довольно чёткую картину: какие люди покупают квартиры для проживания, сколько у них денег, на какие платежи они готовы – собственно у нас и продаются квартиры в определенном ценовом сегменте потому, что при таких высоких ставках как сейчас просто нереально не то, чтобы платить такой кредит, но и даже его оформить. И здесь я клоню к той самой рассрочке, на которую наконец-то стали обращать внимание наши дорогие застройщики. Вот буквально вчера была презентация, где застройщик из Москвы предлагал такую рассрочку. Единственный момент, что объект там стоит 25 млн., а рассрочка на 18 месяцев, то есть посчитайте какой платёж будет даже при первоначальном взносе 50%. Наш ИСК разработал рассрочку до 7 лет с минимальным платежом 50 тыс руб. Это уже серьезное продвижение в реализации темы
Хочу рассказать о практике одного зарубежного партнёра-застройщика, который работают уже довольно давно, и который предлагает своим покупателям, беспроцентную рассрочку, а по сути беспроцентную ипотеку на срок 7-8 лет. Работает так он уже как минимум с 5 поектами, относясь к графикам платежей своих клиентов довольно лояльно. Кстати они строят в сегменте комфорт класса, у них много проектов – это кстати одно из необходимых условий, чтобы застройщик всё-таки был довольно крупный, у которого бы сложилась, карта лояльности и клиенты бы возвращались к нему за покупками. Некоторые наши застройщики скажут: «абсурд, у нас это невозможно» потому, что есть несколько причин. Причина первая и самая главная: застройщик не хочет контролировать эту рассрочку, у него нету инструмента давления на дольщика потому, что его ограничивают 214-й закон. По большому счёту он может только мотать нервы, пригрозить расторжением контракта, то есть договора долевого участия. Этим заниматься никому не охота. По сути дела, банк выполнял функцию аутсорсинга по контролю этих платежей, а застройщик получал деньги. Вторая причина: восемь лет – это срок, за который проект не строится. Проект строится за 2-3 года, а потом юрлицо застройщика ликвидируется, трансформируются, и так далее. И держать все юрлица ради такой рассрочки – сомнительное удовольствие. Вот поэтому застройщики, естественно, не готовы на длительные сроки рассрочки, более чем срок строительства проекта. Также застройщик платёжеспособность клиента, по большому счёту, проверить не может.
Давайте всё-таки поговорим о плюсах рассрочки, а один из его плюсов — это экономия на проценты для покупателя, а мы с вами знаем, на ипотечной переплате это х2-х3, да и ставка, которая сейчас есть. Если рассрочка застройщиком внедряется массово и поточно, у него формируются очень чёткий конкретный план поступления денег на эскроу-счета. Это очень явное преимущество, на самом деле довольно легко просчитать для каждого проекта, сколько нужно в месяц продавать квартир, чтобы покрыть, ну, скажем, процесс строительства. То есть, сколько денег необходимо стройке = сколько денег нужно, например, пополнять на эскроу-счета.
Застройщик довольно быстро для себя понял эту фишку, что когда «рассрочников» много, да, эти деньги размазываются, но размазываются они по весьма чёткому финансовым плану. Сложность нашего рынка – это инфляция, вы сейчас мне скажете: «Но как же рубль? Сегодня рубль и через восемь лет – это уже сильно не рубль, а копейка». Но во всех странах присутствует инфляция, и не только в России инфляции высокая, это наблюдается по всему рынку и оно шлейфом» перетекает из страны в страну, поскольку мы все с вами вовлечены в мировую экономику. Экономические процессы настолько переплетены, тренды схожи.. Методы решения тоже.
Таким образом, застройщик строит много проектов, использует какие-то дополнительные плюшки по использованию инфраструктуры проекта дольщиками, которые покупают квартиру. Интересный момент, поскольку всё-таки страна это приморская, естественно, там есть инструмент аренды жилья, а мы про аренду жилья в сданных новостройках от застройщика никогда не говорили.
Сейчас мы понимаем что: «А почему бы и да? Почему бы да? Ну почему застройщик не может?» И, если у него есть избыток квартир (в Уфе его пока нет), но есть города, где есть у застройщика в избытке квартиры. Когда застройщик технически может взять на себя функцию управления недвижимостью и сдачи этих квартир в аренду. Тем более, при ставках ипотеки на вторичку в 25%, снова у нас выросли ценники на аренду, и аренда, особенно в хороших районах, становится весьма и весьма востребована. Плюс, есть категории людей, которые к аренде относятся гораздо более лояльнее, чем, например, к ипотеке. Таким образом, беря в управление такие квартиры, застройщик еще и может покрывать рассрочку. Понятно, что у нас большинство покупателей хочет жить в такой квартире, но у них никто не отменял вопросы выгодного инвестирования и положительного денежного потока от сосбтвенности.
При текущем финансовом раскладе с кредитами, инвестором тяжеловато. Раньше они шли в господдержку и покупали инвестиционные квартиры, а сейчас нет. Для какой-то категории инвесторов и зайдёт вот эта тема – купить квартиру в рассрочку и сдавать её в аренду, соответственно, зарабатывать дельту либо покрывать арендой часть платежа. Возможно покупателям какой-то такой из инструментов пригодится на случай, если, например, они столкнулись с тем, что они не могут дальше на какой-то период оплачивать рассрочку, и они могут как-то пока временно поручить застройщику сдавать квартиру в аренду и покрывать эти платежи по рассрочке. Да, сложно, но тем не менее это имеет место быть. И это уже давно делают на мировом рынке.
Долгое время мысль не шла дальше ожидания ставки по ипотеке, потому что все рассуждали на полгода – и кризис закончится, у нас все будет хорошо, и так далее. Вот сейчас все ждут, что государство придумает опять что-то, что оно не будет обижать застройщиков, а ставка ЦБ… ну и так далее… но похоже этого не случится. Поэтому подумайте о том, что такая ситуация может затянуться надолго, не потому, что у нас ставка ЦБ будет год держаться на этом уровне, и повышаться ещё (чуть позднее я напишу отдельно про пример Турецкого рынка, где сейчас ставка ЦБ 50%). Или потому, что экономические сложности свои, и так далее. А всё просто потому, что наш рынок становится все более насыщенным как с точки зрения предложения, которые появляются, и предложения эти все красивые: картинки красивые, проекты интересные. Так и из точки зрения покупателей, которые купили квартиры в ипотеку в последние годы, ну одна квартира, ну вторая, ну не 10 же, да? Соответственно, у нас появляется уже и города (в Уфе, слава богу, пока такого нет), и проекты, где формируются к завершению стройки избыток квартир.
Ещё одна проблема для рассрочки— это сроки строительства. Нам на самом деле нужно юрлицо, которое будет существовать 8-10 лет и на которые, возможно, будет переводиться пул квартир, проданных в рассрочку, которыми будут управлять в том числе в аренду, и собственно, эту рассрочку учитывать и контролировать.
Ну и последний инструмент. А знаете ли вы, что на самом деле, на нашем рынке довольно давно уже существует (я недавно узнала) инструмент страхования рассрочки, аналогичный ипотечному страхованию. Стоит оно, кстати, на порядок дешевле, и выгодоприобретателем является не банк, выгодоприобретателем здесь является застройщик. Страховые компании, правда, предлагают застройщикам для рассрочки то же типичное страхование здоровья и констурктива. Но, внимание, есть отдельный продукт, и он намного дешевле для дольщика. Такое страхование при рассрочке должно быть тоже обязательным. Да, надо изучать условия, да, надо это все считать, но тем не менее то, чего больше всего боятся застройщики – «а вдруг они не будут платить», может быть покрыто за счёт страхования, ну, естественно, при определённых условиях.
Так что господа застройщики изучайте, вникайте, схемы рабочие. Если немножечко углубиться в юридические тонкости и рассмотреть (в нашей стране, я понимаю, это сложно) стратегическую работу на 10 лет вперёд, то идея весьма рабочая.
Следующая тема – аренда с правом выкупа.
Автор: Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». независимый эксперт, сертифицированный аналитик САКРН рынка недвижимости России, Е. Я. Андреева, тел (237) 299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru
Количество просмотров - 586
