Новости рынка недвижимости. ТСЖ - учимся управлять домом

Всем рядовым владельцам квартир полезно было бы послушать заезжего эксперта, выступившего перед руководителями ТСЖ

«Актуальные вопросы управления многоквартирным домом» - так назывался семинар, организованный Нижегородской ассоциацией товариществ собственников жилья (ТСЖ) и городской администрацией. Естественно, пригласили на семинар руководящий состав нижегородских ТСЖ, а также жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), которые в скором времени должны быть преобразованы в ТСЖ. Представители таких организаций собрались в большом зале мэрии, чтобы послушать московского эксперта Евгению Юнисову.

«Зеленая улица» для ТСЖ

Еще совсем недавно товарищества собственников жилья, если и не были в полном смысле изгоями жилищно-коммунального комплекса, то уж и любимчиками не были тоже. Однако времена постепенно меняются. Кто бы думал, что федеральное правительство начнет спускать регионам разнарядки по созданию ТСЖ и упрощать порядок регистрации и перерегистрации, а также «думать» о том, какие льготы по налогообложению товариществам предоставить. Сам президент издал указ об упрощении процедуры регистрации и перерегистрации ТСЖ. Так, глядишь, и налог на добавленную стоимость для подобных организаций отменят, а также внесут, наконец, в Гражданский кодекс четкое определение, что же такое управление многоквартирным домом.

Пока же нередки случаи, провоцирующие споры между «теоретиками от ЖКХ», как их назвала Юнисова. Неясность возникает, когда ТСЖ не само управляет домом, а нанимает управляющую компанию (УК). Казалось бы, в соответствии с законодательством УК должна заключить договор на управление домом с каждым собственником квартир в этом доме - в рамках третьего способа управления многоквартирным домом (в которых две квартиры и более). Однако жители дома уже выбрали другой способ управления - ТСЖ, и в этом случае члены ТСЖ просто делегируют правлению право заключить договор с исполнителем - управляющей компанией. Таким образом, получается, что договор заключили между собой два хозяйствующих субъекта. К чему тут еще договоры каждого собственника квартир с УК? Руководителям ТСЖ стоит придерживаться этой простой логики.

Способ управления многоквартирным домом в формате ТСЖ дает некоторые преимущества в налогообложении, обещают, что их будет больше. Московское сообщество ТСЖ претендует и на упрощенное налогообложение. «Упрощенка» особенно удобна, если ТСЖ занимается активной хозяйственной деятельностью, например, сдает помещения в коммерческую аренду. В этом случае заметно усложняется бухгалтерская отчетность, как будто ТСЖ – настоящее предприятие. Но это ведь не так. Само ТСЖ – не коммерческая организация, весь доход товарищества идет на уставные цели, то есть на обустройство дома.

Владеть «своим» и «нашим»

Собственники квартир любого большого дома знают, что им принадлежит определенная часть площади общего пользования. Многие собственники понимают, что, купив или приватизировав квартиру, они приобрели в собственность и «кусочек» территории около дома. Все собственники жилья в многоквартирном доме автоматически приобретают право на часть нежилых помещений дома и часть дворовой территории, прилегающей к дому.

Разумеется, часть общей собственности не может отчуждаться, не может быть выделена в натуральном виде и продана отдельно от квартиры, к примеру. Тем не менее, каждый собственник несет ответственность за содержание общего имущества пропорционально своей «части». А значит, он должен знать, чем же он, собственно говоря, владеет. Однако описания общего имущества, как правило, не существует. То есть, не сформирован объект совместного управления. О том, что должно входить в состав внутридомового имущества, разъясняет правительственное постановление № 491, начавшее действовать в 2006 году. Этим постановлением и следует руководствоваться правлению ТСЖ. Если городская (районная) администрация еще не сформировала участок земли, который должен быть «отписан» дому, то этим также стоит заняться самому товариществу.

Напряжение создается еще и из-за того, что до сих пор не утвержден порядок регистрации прав на общее имущество. А право собственности возникает именно в момент регистрации. И такая ситуация в судебной практике представляет собой коллизию: право есть, а объекта права нет. А это значит, что в любой момент может появиться некое заинтересованное лицо и заявить о своем праве на общее недвижимое имущество многоквартирного дома. И такого уже нередко случалось. Во дворах домов строились некие коммерческие объекты предприимчивыми людьми вопреки протестам жителей окрестных домов. Остается и вероятность отчуждения технических помещений, например, подвалов в многоквартирных домах.

В случае судебных разбирательств судам очень сложно найти «зацепки», чтобы вернуть недвижимое имущество совладельцам многоквартирного дома. Благо, суды в некоторых городах (Ижевск, например) стали игнорировать трехлетний срок исковой давности возвращения отчужденного имущества и начали возвращать землю и подвалы, отнятые у многоквартирных домов более трех лет назад. Дело «за малым» –оформить право общей собственности в рамках пусть несовершенного, но законодательства.

Капитальный ремонт

Правовые аспекты темы капитального ремонта широко обсуждались на недавнем всероссийском совещании по проблемам ТСЖ и ЖСК. Все знают, что сегодня в капитальном ремонте остро нуждается значительная часть жилищного фонда, построенного в советские времена. По новому законодательству капремонт жилища обязан делать собственник. Это обстоятельство шокирует большинство собственников приватизированных квартир. Ведь капремонт многоквартирных домов во времена общенародной собственности был весьма редким явлением, и состояние зданий в большинстве довольно запущенное.

По закону о приватизации жилья, действие которого продлено до 2010 года, проведение капитального ремонта в многоквартирном доме – обязанность бывшего владельца (наймодателя), то есть, государства. Муниципалитеты должны были вначале в полном объеме отремонтировать многоквартирный дом, в том числе дворовые территории, а потом – предлагать гражданам приватизировать в нем квартиры. Этого сделано не было. И долгое время проблема капремонта официально даже не обсуждалась. Наконец, лед тронулся.

Сегодня государство признает необходимость проведения капитального ремонта многоквартирных домов, построенных до 1991 года. Это будет последний капремонт за государственный счет. Принято решение, что он будет на 90 процентов финансироваться государством, на 10 процентов – собственниками квартир. В дальнейшем, как и положено по Гражданскому кодексу, капремонт дома будет делом исключительно собственников. Естественно, проводить капремонт не приватизированного жилья должен будет муниципалитет.

В непростую ситуацию попали дома ТСЖ, многие из которых были построены до 1991 года. Однако стоились такие дома на средства пайщиков, и государство не брало на себя обязанность проводить в них капремонт. Пайщики самостоятельно осуществляли накопления на капремонт. Копили, копили, а когда пришло время делать капитальный ремонт жилого здания, обнаружили, что инфляция «съела» их накопления. Однако государство признает, что создавшаяся ситуация не зависела от волеизъявления собственников жилищно-строительных кооперативов. Соответственно, признает и необходимость государственного финансирования капремонта.

В домах, построенных после 1991 года, в том числе кооперативных, капремонт будет производиться выборочно. Руководителям ТСЖ следует обратить внимание на норму Жилищного кодекса, в соответствие с которой только собственник определяет объем необходимого капремонта. Только собственник, и больше никто. Постановлением Росстроя №170 от 2003 года, действующее и по сей день, утвердило сроки износа конструктивных элементов многоквартирного дома, на которые и надо ориентироваться при подготовке заявки на капремонт.

Подрядные организации, скорее всего, будут отбираться по конкурсу, как того требует закон в случаях бюджетных расходов. Однако собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома имеют право контролировать работы, принимать их, подписывать или не подписывать акты выполненных работ. Руководителям ТСЖ лучше наладить тесное взаимодействие с администрациями города и района, принять участие в разработке конкурсных условий и в работе конкурсных комиссий. Ради того, чтобы работы были проведены в полном объеме, качественно, и в дальнейшем соблюдались оговоренные в договоре на подрядные работы гарантийные обязательства.


Светлана Забалуева
Источник: Полезная площадь

Количество просмотров - 1486