Недвижимость регионов: ценность определяет стоимость, возможность решает цену. На вопросы журнала Архитектура. Строительство. Дизайн ответила Андреева Е.Я, ген. директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ».
.gif)
Недвижимость регионов: ценность определяет стоимость, возможность решает цену.
На вопросы журнала Архитектура. Строительство. Дизайн ответила Андреева Е.Я, ген. директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». 
- Россияне не имеют таких зарплат, как в Европе. Однако цены на жилье успешно конкурируют с европейскими. (Москва - просто в лидерах.) Кто "придумывает цены на квадратные метры? Чем они определяются? Неужели платежеспособным спросом?
Мы всегда говорим так: у недвижимости нет некой абсолютной и правильной цены, если лишь та цена в конкретный момент, которую готов заплатить покупатель. И это правильно. Даже тотальное введение рыночной оценки не исправит ситуацию, так как действительна такая оценка только на ее конкретный момент. Завтра же ситуация на рынке изменится, изменится и цена. И такой «правильной» цены на рынке никогда не будет.
Пример — когда в кризис финансовые возможности резко снижаются, снижается в цене и недвижимость, оставаясь той же самой, и не теряя своих физических характеристик. А нет покупателей — нет и цены. Покупатель же рассматривает объект всегда исходя из своих предпочтений, возможностей рынка и имеющихся у него денег.
Все вышеперечисленное означает, что цена недвижимости у нас в стране в первую очередь зависит от чего-то еще, что непосредственно и не связано с тем, какая эта конкретная квартира, и чем она интересна. Бесполезно винить в высоких ценах, как это у нас принято, кого-либо. Так как сейчас цены на недвижимость — это следствие сложившихся годами структурных, финансовых и психологических особенностей нашей страны. На мой взгляд, факторы, действующие на этот рынок сейчас, следующие, масштабные:
Активность и темпы застройки: больше предложений — ниже цена, конечно в пределах окупаемости застройщиков. Так как от количества застроек финансовые возможности населения не менются, но повышается выбор и конкуренция различных проектов и комплексов. Ценовая дифференциация становится сильнее, так как все хотят жить в новом и престижном жилье. Если же строек мало, застройщики не упустят возможности получить большую прибыль, так как знают, что квартиры все равно будут проданы. Иными словами, десятилетиями складывавшийся жилищный дефицит у нас пока непреодолим. Отложенный потенциальный спрос на жилье колоссален.
Рынок новостроек пополняет в итоге вторичный рынок жилья, хотя ценообразование на нем происходит по иному принципу — от себестоимости. Хотя, видя спрос, застройщики начинают ориентироваться на соотношение спроса и предложения. Так происходит в западных странах, где строящееся жилье всегда дороже вторично. Мы тоже уже практически подошли к этому правилу.
Структура застройки. В городе, где много разных типов жилья, существуют естественные миграции населения из районов в район в зависимости от повышения финансовых возможностей. Пример тому — Уфа. Тому способствует и специфический рельеф, в результате чего у районов различная транспортная доступность, ландшафт, экология и т.д. В итоге какие-то варианты становятся дороже, какие-то — наоборот.
Платежеспособность. Именно она в итоге определяет ту самую точку равновесия спроса и предложения. И ничто иное. Если спросить у каждого горожанина, хочет ли он лучшее жилье — он ответит положительно. И если бы у него были финансовые возможности, он бы приобрел это жилье. Но не все так просто. Пока не будет обширного предложения от сферы строительства, возрастающая платежеспособность населения еще больше увеличит цену. Так как ни один собственник не захочет продать квартиру дешевле, а рынок предлагает ограниченное количество вариантов, и покупатель соглашается на эту цену. Поэтому именно финансовая возможность покупателя и определяет цену. В нашей практике часты случаи, когда клиент хочет квартиры в узком перечне конкретных домов «с елками у подъезда». А в этих домах квартиры никто не продает. Поэтому на первый взгляд большой город на практике не так уж велик.
Жизненно важный фактор. Недвижимость для большинства нас всегда была и останется основным жизненно важным активом. А он не может быть дешев по определению. Мало кто из россиян может позволить себе покупку квартиры более, чем 1-2 раза в жизни, особенно, с использованием ипотеки. Ценность недвижимости для нас, потребительная стоимость, велика, часто психологически они воспринимается гораздо выше, чем итоговая цена сделки, особенно если говорить о продавцах и людях старших поколений.
Знание рынка недвижимости. Мало кто владеет ситуацией на рынке недвижимости, так, как ценами на потребительские товары, так как мы не продаем и не покупаем квартиры ежедневно. В подавляющем большинстве случаев желаемые цены продавцов квартир гораздо выше, чем покупательные возможности большинства. Поэтому ценность и психологическая стоимость чаще выше цены, и операции с жильем для людей — стресс, страх, ощущения риска и недополучения желаемого. Так как возможности ограничены, а желания завышены.
Если говорить языком трейдеров, рынок недвижимости у нас всегда «бычий». Даже в периоды экономических кризисов, когда покупателей минимум, собственники стараются удержать цены выше, и цена снижается постепенно. Поэтому мы говорим, что обвала, так любимого журналистами термина, на нашем рынке не будет еще очень долго - «снизу» цены удерживает огромная масса собственников, не готовых к продаже дешево.
2. Почему столь сильно разнятся цены на жилье в разных городах?
Потому что все вышеперечисленные факторы в разных городах различны, как, впрочем иногда даже и климат. Россия очень велика, и разница между регионами, стилем жизни в них, инфраструктурой — тоже. Особенно проявляется это в регионах и городах с так называемыми градообразующими предприятиями и развитыми производствами какого-то узкого сектора экономики. Так как от этих предприятий зависит уровень жизни людей.
Жилье в России все-таки остается слишком дорогим. Но если в стандартных ситуациях оно дорого и для покупателя, который хочет потратить меньше, и для продавца, который хочет продать подороже, то все-таки возможны и иные случаи. Это общеэкономические факторы и ситуации в конкретных регионах. Так как помимо классических рыночных спроса и предложения, определяющих цену, есть один фактор, присущий именно недвижимости как понятию, согласно Гражданскому Кодексу, «неразрывно связанному с землей». Это те самые нами любимые три L — locaon трижды, или МЕСТОрасположение. Иными словами, именно конкретная точка на карте в итоге является уточняющим фактором цены жилья в России. Это понятие включает в себя многие факторы. Поэтому и цены в регионах разнятся.
Количество просмотров - 1760
