Налоги с продажи недвижимости. Хочется не платить, но надо! Опасности 2015 года обнаружатся лишь в 2016. Читаем все
Несмотря на то, что нашим гражданам при покупке дали налоговую льготу – увеличили возврат налога с суммы до 2 млн руб, в налогообложении доходов от продажи произошло точно наоборот. Срок владения теперь должен быть не менее 5 лет, а необлагаемая стоимость - все тот же 1 млн.
Разные причины заставляют собственников, продающих квартиры, придумывать способы заплатить налог с продажи поменьше. С одной стороны, покупатель, рассчитывая на налоговую льготу, старается, чтобы в договоре стояла реально уплаченная им цена. С другой стороны, банки предлагают способ занизизить стоимость. И продавец именно на это и указывает - «..даже банки предлагают».
С одной стороны, «закручивая гайки», государство пытается не только повысить собираемость налогов, но и бороться с «инвесторами» в недвижимость, что можно трактовать как бизнес, но видимо не всегда пополняющий казну.С другой стороны, применяя меры, налоговая инспекция не будет разбираться, по какой причине вы занизили цену.
Ранее во многих городах существовала такая практика, как показывать в договоре 1 млн руб или инвентаризационную стоимость БТИ, которая чаще всего была раз в 10 меньше рыночной.
Доказать, что квартира продана дороже было сложно и для самой налоговой. Но времена меняются, а привычки остаются. Хотя именно с 2015 года со старыми привычками рекомендуется расстаться. И вот почему.
Ни для кого не секрет, что чем дальше, тем государство сильнее пытается контролировать крупные денежные операции. Так как именно они являются источником, базой для налогообложение. Сначала в том числе и для этого был создан Росфинмониторинг, далее слиты информационные базы налоговиков и Росреестра.
Но все недооценили то, что современные технологии позволяют не только отследить информацию в интернет, но и доказать подачу объявления с вашего домашнего компьютера, и на мобильный телефон, оформленный на вас. Это одна сторона, она технически реализуется довольно сложно, то тем не менее…
Друга же сторона – официальное установление кадастровой стоимости. Намекающее по большинству объектов, что ниже этой суммы он стоить не должен. А если стоит – просим оспорить в законном порядке. Что, конечно, сложно и дорого. Если же вы не воспользовались таким правом оспорить, то значит – согласились! с этой цифрой. Думаю, об этом утверждении вы даже пока и не задумывались… И может использоваться кадастровая стоимость далеко не только дял начисления налога на имущество, чего все так боятся. Для налогообложения доходов с продажи ее использовать на порядок выгоднее, так как уровень налога выше – 13%... Даже если у вас есть подтвержденные расходы на покупку.
Теперь представим, что налоговики из базы Росреестра увидели большое количество сделок по переходу права сроком менее 5 лет, но не увидели столько же деклараций с цифрами насчитанных гражданами самим себе налогов. Параллельно и по обязательным отчетам банков о денежных потоках есть информация соответствующего содержания. Соответственно, начинается поиск денег..
Способа тут два. Первый – проверить, сколько сделок проведено, и по всем ли предоставлены декларации. Второй – по сданным декларациям (а они уже в базе данных, внесены) сравнить цены объектов с реалиями рынка. Первый вопрос решается налоговиками просто. Второй - реальную цену отследить сложно. Рынок меняется, теоретически можно что-то продать, не размещая объявления в сети, либо пользуясь услугами посредников – риэлторов. Ведь невозможно делать рыночную оценку по каждой сделке, по каждому объекту, по которому предоставлена налоговая декларация - а соответствует ли цифра в ДКП реальности. Так как, во-первых сделать такую оценку надо будет на прошлую дату, что сложнее, а во-вторых, привлекать оценщиков, как по тендеру, так и каким другим госспособом – не важно. Соответственно, платить денег за эту работу. Тут кое-как с кадастровой оценкой справились…
Ранее вопрос доначисления решался (учитывая, что инвентаризационная стоимость БТИ была символическая) показателем Росстата. Который, кстати, тоже - «средняя етмпература по больнице». До введения института кадастровой стоимости.
С которой, как указывалось выше, вы согласились, так как не оспорили. Видимо, именно ее могут использовать налоговики для доначислений налогов.
Другой вопрос, как последние найдут тех, кому надо доначислисть, помимо тех, кто вообще не сдал декларации? Ответ прост – проверить нужно всех, у кого в ДКП ( по крайней мере в городах-милионниках) стоит 1 млн. руб. Одним словом, простейшим и единственным фильтром базы данных.
Проблема еще и в том, что отчетный период по НДФЛ – год, и обнаружится это по ВСЕМ сделкам 2015 текущего года – только в начале 2016, когда исправить что-то вам будет невозможно. Тем более, что деньги за проданную квартиру вами будут уже потрачены на новую или что-то еще. А именно сейчас на фоне снижения доходов и покупательной способности вам так хочется сэкономить на налогах!
Опять прозвучит - а как же банки. Ведь они пропускают такую схему даже в ипотеке! Но банк не является налогоплательщиком в данном случае. И ничем не рискует. Им важна общая стоимость залога, не важно, стоимость конструктива это или ремонта - так называемых неотделимых улучшений.
Какие выводы и выходы? Во-первых реально понимать возможные и неизвестные до тех пор, пока «налоговый петух больно не клюнет» налоговые последствия, и брать на себя личную ответственность за такое решение. Мы вас предупредили. Кстати, большинство риэлторов отмечает, что благие попытки предупредить клиента заканчиваются нежеланием слышать. А мы кстати советуем из добрых побуждений. Отвечать-то за свои налоги вам.
Во-вторых, если решили сэкономить, пишите хотя бы более разумную сумму, чем 1 млн. Ну хотя бы полтора, или два в интересах покупателя. Государство и так и так недополучит налогов – за счет минимально указанной суммы у вас, или за счет его льготы. Суммы, кстати, сопоставимы. Да, вы сдадите налоговую декларацию, заплатите какие-то налоги, но это уже нельзя будет трактовать как уклонение от уплаты налога. Разница вот в чем: уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица — преступление, предусмотренное статьёй 198 Уголовного Кодекса Российской Федерации, заключающееся в непредставлении налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путём включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершённое в крупном размере. А доначисление сумм с пенями (кстати, и пени будут немалые) – обычный результат камеральной проверки налоговиков.
В третьих – используйте уровень кадастровой стоимости. В среднем он все равно ниже рыночной, государство все равно дало « вилку» для движений рынка и маневров конкретных сделок. Но это утвержденная самим же государством цифра, и сумму больше нее доказать налоговикам сложно. Вы же не сможете, сказать, что не знали эту цифру – они размещены открыто, а кадастровый паспорт вы закажете к сделке.
И в-четвертых – используйте обмены. Это сложно, для этого надо обращаться к специалистам, но сделка мены или обмена показывает именно улучшение жилищных условий без указания цены объекта, так как в договоре присутствует два объекта недвижимости. Здесь тоже сложно гарантировать, но прямо указанный в договоре и налоговой декларации 1 млн руб кричит о «факте» гораздо громче и заметнее.
Автор: Андреева Е.Я.
Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ
Количество просмотров - 2095
