Кадастровая стоимость недвижимости: на что заранее нужно обратить внимание собственникам и арендаторам.
О чем мы говорим.
Не так давно на рынке недвижимости стал популярен термин кадастровой стоимости. Многие собственники недвижимости не обратили на него особого внимания, сочтя этот термин чем-то вроде инвентаризационной стоимости, некой учетной стоимости, условной и отраженной в неких государственных регистрах
На самом деле размер кадастровой стоимости оказался важен не только для целей условного кадастрового учета
Закон о налоге на недвижимость по кадастровой стоимости нам обещают уже давно. По объектам капитального строительства, жилым и нежилым помещениям он сейчас исчисляется от инвентаризационной стоимости БТИ. А вот по земельным участкам налог от кадастровой стоимости исчисляется уже сейчас. И в этом году он не порадовал тех, у кого земли много, и находится она в «хороших местах».
Эти нововведения отменят действующие налог на имущество физлиц и земельный налог с физлиц. Но будет ли гражданам от этого хорошо? Как вариант налоги могут начать считать от рыночной стоимости. Но это тема другого разговора, и других проблем, связанных с установлением рыночной стоимости каждого объекта.
Цену недвижимости уже посчитали за нас
На настоящий момент завершена оценка кадастровой стоимости недвижимости, сначала земли, досчитывают постройки, и основной задачей является внедрение нового налога. Правительство видит большой потенциал налога на недвижимость для доходов бюджетной системы. По результатам кадастровой оценки было выявлено намного больше объектов недвижимого имущества по сравнению с теми, по которым сейчас уплачивается налог на имущество физических лиц
Любой объект недвижимости, сведения о котором записаны в государственный кадастр недвижимости, обладает не повторяющимся во времени и на территории РФ государственным учетным номером (кадастровым номером). Кадастровые номера присваиваются органом кадастрового учета. Т.е. всю недвижимость не только оценили, но и пересчитали, и поштучно, и поденежно.
Кадастровая стоимость применяется также для целей исчисления земельного налога и арендной платы, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен в аренду организации или физическому лицу.
Проведённая оценка резко повысила кадастровую стоимость без обоснования эффективности и других причин, что с 1 января 2014 года приведет к повышению земельного налога и арендной платы и существенно отразится на экономическом положении собственников и финансовом положении сельхозтоваропроизводителей. Да и не слишком информированные собственники узнали об этом позже, чем следовало бы. Но незнание закона не отменяет уплату налога.
Налог на имущество
Налог на имущество, напомним, является местным. Ставка устанавливается муниципалитетами и не может быть выше 2 процентов от стоимости. И пока для большинства граждан этот платеж не является обременительным.
Причин, по которым министерство решило поменять методику расчета базы для налога, несколько. Во-первых, определение инвентаризационной стоимости производится по методике 1970-х годов и потому не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости.
Во-вторых, есть достаточно большое количество объектов, которые просто выпадают из-под налогообложения - они зарегистрированы, стоят на кадастровом учете, но их инвентаризационная стоимость не определена. И, соответственно, отсутствует база для начисления налога. Это практически все дома, прошедшие регистрацию по дачной амнистии, садовые домики, индивидуальные гаражи.
Где узнать?
Многих интересует вопрос, где и как можно узнать кадастровую стоимость земельного участка. Что же такое кадастровая стоимость и кадастровый номер?
Кадастровая стоимость земельных участков - это величина расчетная, которая определяется в результате массовой государственной кадастровой оценки земли с учетом их классификации по целевому назначению.
На сегодняшний день узнать кадастровую стоимость земельных участков на территории нашей страны можно с помощью интерактивной кадастровой карты, которая находится на сайте Росреестра.
В Российской Федерации законодательно кадастровая стоимость земельного участка закреплена в земельном кодексе РФ ст. 66. Согласно статье 65 Земельного Кодекса, для выкупа земельных участков из земель, находящихся в муниципальной и федеральной собственности, кадастровая стоимость земельного участка уточняется для целей налогообложения и иных случаев, предусмотренных Земельным Кодексом и Федеральным Законом.
Налоги от кадастровой стоимости сейчас
Ситуация такова. В 2011 году утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.11.
Каким документом нужно руководствоваться налогоплательщику?
Напомним, что налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом — п. 1 ст. 391 НК РФ.
В данном конкретном случае получается, что кадастровая стоимость участков была изменена задним числом. При этом положение налогоплательщиков улучшилось.
Можно ли в данной ситуации применить положения п. 4 ст. 5 НК РФ? Там сказано, что акты законодательства о налогах и сборах, отменяющие налоги или сборы, снижающие размеры ставок налогов или сборов, устраняющие обязанности налогоплательщиков, плательщиков сборов, налоговых агентов, их представителей или иным образом улучшающие их положение, могут иметь обратную силу, если прямо предусматривают это.
Мнение Конституционного Суда РФ – Определение КС РФ от 03.02.2010 N 165-О-О. Судьи указали, что правовое регулирование земельного налога носит комплексный характер и состоит из актов как налогового, так и земельного законодательства, которое используется для целей налогообложения. Нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в той части, в какой они во взаимосвязи с нормами ст. 390 НК РФ и п. 1 ст. 391 НК РФ порождают правовые последствия для налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, какой установлен в п. 4 ст. 5 НК РФ.
Так что при отмене органом исполнительной власти субъекта РФ результатов государственной кадастровой оценки земель за прошлые налоговые периоды и утверждении новых результатов, которые распространяются на прошлые налоговые периоды, новая оценка применяется для перерасчета земельного налога, уплаченного за предыдущие налоговые периоды, в том случае, если улучшается положение налогоплательщика. Хотя на практике такое бывает не всегда. И к налогу на имущество не относится.
Что делать, если кадастровая стоимость завышена и выше рыночной. А это оказалось случаем распространенным.
Если сам налогоплательщик считает, что государственная кадастровая стоимость его земельного участка завышена, у него есть средство, чтобы исправить эту несправедливость. Это следует из письма Минфина России от 30.10.12 № 03-05-05-02/111. Налогоплательщик имеет право обратиться к независимому оценщику, а с результатами оценки обратиться в арбитражный суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке. Чем раньше это произойдет (а сам процесс длится около полугода), тем быстрее снизится сумма налога, которую нужно уплатить. Подумать об этом надо заранее.
Кто выиграет и проиграет
То, что налоги повысятся, сомнений уже нет. Но по-разному для разных объектов. Проиграть в первую очередь могут те, чья собственность находится в старом жилом фонде. Для новостройки инвентаризационная стоимость максимально приближена к рыночной, так как ее размер рассчитывается в зависимости от износа. В случае сталинки ситуация обратная - инвентаризационная стоимость гораздо ниже кадастровой. И даже если понизится ставка и будет действовать налоговый вычет (предполагается не учитывать в стоимости 20 кв. метров), владельцы собственности в старом жилом фонде могут существенно проиграть.
Есть коллизия и с расчетом налога на объект капстроительства, находящийся на земле. Согласно нововведению в кадастровую стоимость такого объекта будет входить стоимость земли, при этом налог на землю будет рассчитываться отдельно. Отсюда возникает риск двойного налогообложения. И какова разница будет для многоквартирного дома в 20 этажей и занимающего такую же земельную площадь 3-этажного.
Исчисление налога в зависимости от рыночной (и кадастровой, приближенной к рыночноы) стоимости можно назвать в какой-то мере справедливым. Но самой главной опасностью является вероятность несправедливой кадастровой оценки объекта недвижимости в целях налогообложения компетентными органами. Например, практика оспаривания кадастровой стоимости уже накопилась, как и многочисленные споры налогоплательщиков по снижению налога после ее уточнения. Можно только догадываться о том, с какими сложностями и сколько затрат потребует от налогоплательщиков - физических лиц отстаивание своих интересов в судах общей юрисдикции в случае, если они посчитают несправедливой кадастровую оценку объектов. В нашей практике случаев того, что кадастровая стоимость оказалась выше рыночной уже много.
Если же налоговое бремя, исчисляемое от кадастровой стоимости, окажется непосильным, то это скажется и на себестоимости товаров и услуг (налоги буду отнесены на себестоимость), и на увеличении продаж объектов недвижимости, бремя содержания которых для собственника стало непосильным.
Пытаться узнать и уточнить (оспорить) кадастровую стоимость своего имущества стоит как можно раньше. Иначе пришедшие внезапно начисления из налоговой застанут вас в расплох. А пока вы будете думать, как уточнить кадастровую стоимость, истекут сроки уплаты, и будут начисляться пени. Тем же, кто имеет в собственности крупные объекты недвижимости, кроме земли, можно попытаться просчитать свои налоги на недвижимость в будущем от рыночной стоимости объекта.. И задуматься о дальнейшей стратегии.
Автор: Андреева Елена
Телефоны (347)299-14-14
Источник публикации: www.expert-russia.ru
Использованы материалы свободных источников Интернет.
Количество просмотров - 6639
