Дорожает жилье в Уфе или дешевеет, и чего можно ожидать дальше от нашего рынка? Отвеча-ет Андреева Елена, ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ
1. Как сильно в Уфе подорожали новостройки? С чем это связано, и на какой период пришелся максимальный рост?
Ответ: У нас действительно цены на новостройки выросли в два раза, а то и больше, но выросли они не в этом году и даже не только в прошлом. Рост цен происходил последние четыре год, и связано это было с господдержкой, очень сильным пиаром господдержки. Молодые поколения по итогу действия программ господдержки (а они в принципе рассматривают покупку исключительно новостройки) говорят о том, что вторичный рынок им не интересен, не нужны квартиры, в которых кто-то жил. Это первая и основная причина повышения цен. Вторая причина этой инфляция себестоимости строительства. Она все время росла. Сейчас себестоимость строительства в Уфе дорогая. Во-первых, она связана со сносом аварийного жилья, во-вторых, с серьезными вложениями в укрепление грунтов и подведение коммуникаций. Если мы говорим о заречных районах – там нужно подтягивать коммуникации. За себестоимостью следует и высокоэтажность. Чем выше этажность – тем лучше экономика такого проекта. В итоге, всё-таки основным движителем и вот такого расцвета цены были два фактора – это массовое использование господдержки, в том числе инвесторами, и рост себестоимости.
2. Упало ли количество сделок? Связано ли это с падением спроса? Не начало ли снижаться предложение по новостройкам в связи с этим?
Ответ: Количество сделок снизилась сейчас далеко не из-за высокой цены, как это ни странно. Конечно, сейчас новостройка в полтора раза дороже вторичного рынка, и это тоже в какой-то степени влияет. Но, повторюсь, есть значительная доля клиентов, которые на вторичку при этом всё равно не смотрели. Сейчас господдержку сильно ограничили, и даже те покупатели, которые могли бы ее взять по ее условиям, сталкиваются со сложностью одобрения в банках. Во-первых, ужесточилась сама банковская кредитная политика, во-вторых, фактор стоимости квартиры. То есть сложно одобрить нужную сумму, сложно при цене однокомнатной квартиры в 6 млн. например, купить эту квартиру с минимальным первоначальным взносом. Должен быть нормальный первоначальный взнос, приемлемый кредитной платёж. Но упало количество сделок именно в новостройках в первую очередь из-за того что отменили господдержку. Это четко было прослежено в июле и в августе этого года, и это основной фактор. Второй фактор – это конечно же высокая цена. Пример я привела. Да у нас есть в Деме, в Затоне квартиры от 3 млн., у нас там можно найти м студию от 2,5 млн., но она при этом будет 20 квадратных метров. Если же говорить о полноценной квартире для семьи, то это около 150-200 тыс. руб. за квадратный метр в привлекательных районах.
Предложение по новостройкам падать не стало. Когда на снижающийся спрос падает предложение – это не про рынок новостроек, это про свободный конкурентный рынок, где продавцы могут быстро выставить и снять лоты с продажи. Рынок новостроек так не может, он регулируемый законодательством. Там фактор цены зависит от соблюдения требований, себестоимости и не может падать за эту себестоимость, поэтому там действуют немного другие законы. Застройщики готовят проекты новостроек за несколько лет до строительства, поэтому только за три месяца после отмены господдержки (а мы все-таки надеялись все, что ее продлят) естественно, что предложение не упало, не падает, и не планирует падать. Во-первых, у застройщиков уже в работе много проектов, во-вторых, многие планируют вводить и новые проекты, которые были подготовлены за последние годы. Предложение сейчас очень большое, проектов много, проекты интересные Но существуют проблемы, ограничивающие сейчас продажи: проблемы кредитования – это ставки и проблема одобряемости, и, конечно, проблема высоких цен для покупателя
3. Что с ценами на новостройки в Уфе? Сколько сейчас стоит квадратный метр в новом доме?
Ответ: Про то, что вторичка дешевле в полтора раза, я уже сказала выше. На вторичном рынке средняя цена 120-130 тыс. руб./кв.м.; на рынке новостроек это около 170 тыс. руб./кв.м., а то и под 200 тыс. руб./кв.м. в зависимости от района и класса жилья; заречный район можно купить за 120-130 тыс. руб./кв.м., даже дешевле, чем остальные районы Уфы. Но тут надо понимать, что это будет другой класс жилья, другая транспортная доступность. Хотя сейчас именно по таким проектам с такими ценниками основная доля сделок и проходит. А что касается лучших районов (Центр, Проспект, Зеленая Роща, Квартал Энтузиастов) то ликвидные площади под 200 тыс. руб./кв.м.
Цена за 1 квадратный метр новостройки сейчас у нас не столь линейно зависит только от комнатности, как раньше. Это применение опыта более сложного ценообразования, которое вводят многие застройщики. Цена зависит, например, от этажа, того, куда выходят окна, стороны света, инфраструктура у дома, района, размещения литера в проекте.
4. И каков прогноз?
Прогноз. Я всегда припоминаю 2020-й год начало COVIDа, 2022-й год начало СВО, когда все кричали, что цены на новостройки сейчас упадут, и вообще у нас цены будут ниже на 30-40%. При этом мы с тех лет увидели рост более чем в два раза по новостройкам, а на вторичке раза в полтора. Об этом я писала и говорила и в 2020 и 2022, но рынок иногда готов слышать только то, что ему комфортно. Но любая неопределенность в нашей стране вызывает инфляцию, вызывает такие тенденции, которые устремляют этот рынок вверх. И другого пока, как я считаю, вопреки мнению многих, ожидать нам не стоит. На новостройках застройщики не могут уронить цены, это сопорима, условия диктует также проектное финансирование, снижение происходит только в рамках акций и скидок по конкретной квартире. Но самое главное, это не повышение цены ежемесячно, как раньше, хотя за последние месяцы несколько повышений по отдельным проектам были.
Несколько причин, что значительное снижение цен невозможно. Сейчас ставка ЦБ у нас такая чтобы предотвратить инфляцию, но, если посмотреть с другой стороны. именно этим нам банк хочет сказать, что инфляция у нас выше 20%. И это же очевидно по потребительским ценам, ценам на бензин, продуктам и всему. Получается тавтология, они повысили ее дял ттго, чтобы инфляцию якобы предотвратить, но по сути вызвали ее скачек. Невозможно при такой ставке Центробанка удерживать инфляцию на уровне 2-3%, это всегда было так, поэтому заявление о том, что именно ставка ЦБ сейчас уменьшит до минимума инфляцию, мне кажется весьма странным. Здесь, вероятно, есть какие-то другие причины. И эти ставки есть ничто иное, как стоимость кредитования бизнеса. Нет развития бизнеса, нет денег, массы более дешевых товаров и т.д. Чисто монетаристская политика регулирования экономики не работает нигде уже давно. Особенно во времена вовлеченности страны в глобальные мировые экономические взаимосвязи…
Да, конечно, рост цен на новостройки нужно было задержать, но в любом случае, сделки сейчас все равно происходят. Из меньше раз в 6-10, так как типичные инвесторы в новостройки уже исчерпали свои возможности кредитования на господдержке.
В общем и целом, я не могу сказать, что на рынке застой. Некоторые застройщики устраивают акции, цены на какие-то акционные предложения уменьшают. Поэтому мы можем сказать, что пока нас ждёт не снижение цен на какие-то волшебные и приятные глазу в тексте и кошельку цифры, а либо остановка, либо минимальный рост. Прогноз по ставке ЦБ остается пока как минимум до весны 2025, а то и до осени.
С другой стороны напомню, что ставка Центробанка – это фактически ставка минимального кредитования, доступности денег для развития бизнеса, что в принципе не есть хорошо. То есть при такой ставке Нац. Банка ни о каком кредитном развитии бизнеса, естественно, речи быть не может. Да, банк привлек депозиты, да люди отнесли деньги в банк, банк отвлек их от рынка новостроек, люди не инвестируют в новостройки, новостройки не растут – пока все как бы ровно. Но сначала следующего года мы ожидаем: во-первых, рост практически всех налогов на доходы, НДС появляется даже на упрощенке, и так далее; во-вторых, у нас растут все госпошлины. То есть о чем это говорит? Услуги государства становится дороже, так как госпошлины — это платные услуги государства, если так можно выразиться. Когда такие факторы становятся дороже, когда растет стоимость налогообложения, никогда ни на что не падают цены – это уже проверено и очевидно.
В январе-феврале последних нескольких лет, у нас наблюдался скачок всех цен. Если на рынке новостроек застройщики и могут удерживать цены, весьма глупо ожидать сейчас их массовое снижение на 30-40%, как мечтают многие. Два раза этого уже не произошло, а это уже статистика.
5. Что может помочь рынку пережить этот период?
Ответ: Сейчас стоит ожидать появление новых механизмов покупки. Застройщики вспомнили про рассрочку, хотя они терпеть не могут рассрочку, так как им ее сложно очень контролировать. В ипотеке платежи контролирует банк, а здесь им платежи нужно контролировать самим. Но деваться некуда, и все вспомнили про рассрочку, транши.
Траншевая ипотека (она отличается от обычной тем, что кредит выдается не сразу всей суммой, а частями, снижая кредитную нагрузку по процентам) была уже известна у нас в Уфе, просто город ее очень неохотно принял. Сейчас все застройщики внедряют траншевую ипотеку.
Субсидирование ставок (так называемая «купи ставку» программа) тоже уже действует на обеих сегментах (перв. и втор.).
И есть даже попытки сообщества и государства вернуть ту самую накопительную систему в каком-то более рабочем виде, чем Жилстройсберкасса, в таком виде, когда можно копить, чтобы потом получать какие-то льготные ставки. Эта система в принципе уже раньше существовала, но как-то очень кривенько работала, и банки были вообще в ней не заинтересованы, так как банкам было выгоднее свою ипотеку продать. Если эта система внедрится, то она поддержит рынок, рынок новостроек в первую очередь. Быстро, конечно, это не произойдет, потому что те накопления, которые предполагается использовать, должны откуда-то появиться – либо за какой-то период накопиться, либо они должны трансформироваться из депозитов и вкладов (как вариант). Вот поэтому здесь есть шанс, что этот инструмент может стать движителем в начале следующего года, если успеют внести изменения в законодательство. Но создать закон мало, нужно еще чтоб рынок его переварил и создал рабочую инструкцию для работы.
Количество просмотров - 565
