Десять причин, которые возможно сдуют "пузырь" на рынке недвижимости России.
Десять причин, которые сдуют «пузырь» на рынке недвижимости России. «Быть может»
1. Девальвация рубля
Критическим можно считать падение курса национальной валюты на 35% и более, что и случилось в 2014г. Это привело к некоторому повышению спроса на недвижимость. Люди побежали перекладывать рублевые сбережения в квадратные метры. Но это всего лишь первая реакция рынка. В дальнейшем спрос может существенно скорректироваться.
2. Рост инфляции
Изначально прогноз Минэкономразвития гласил, что инфляция в 2014г. не превысит 5,5%. Однако в августе ведомство пересмотрело ситуацию, увеличив данные по этому показателю до 7,5%. Тем не менее уже сейчас многие аналитики утверждают, что к концу 2014г. инфляция может вырасти до 9%. Все мы знаем про «статистику», и как ее манипулируют, так же, как манипулируют нашим сознанием, используя ТВ и другие СМИ. Так что в действительности будет 10%, а может и больше. Инфляция ведет к повышению процентных ставок, в том числе по ипотеке, что уже и сделали банки. Кроме того, с ростом инфляции повышается себестоимость строительства.
3. Снижение роста ВВП
Согласно обновленным прогнозам Минэкономразвития, рост валового внутреннего продукта в 2014г. составит 0,5% вместо заявленных ранее 2,5%. ВВП - это, по сути, главный индикатор здоровья экономики, и его снижение говорит о стагнации. Поэтому уровень благосостояния по факту снижается, что напрямую влияет на спрос на недвижимость. Независимые экономисты предрекают снижение роста ВВП до 0% и даже уход в отрицательную область.
4. Снижение роста доходов населения
Уже в 2015 году реальный рост доходов населения может снизиться втрое и составит в итоге не более 0,2%. Такие данные приводит Минэкономразвития. Таким образом, платежеспособность потенциальных покупателей падает на фоне постоянного роста уровня инфляции.
5. Рост ипотечных ставок
Очередное повышение ключевой ставки ЦБ РФ в ноябре (уже четвертое в этом году) до 9,5% автоматически ведет к повышению ипотечных ставок, которое мы и наблюдаем весь этот год.
АИЖК прогнозирует на декабрь повышение ставок до 13-13,5%. Критическим можно считать порог ипотечной ставки в размере 14-15%.
При такой стоимости кредита доля ипотечных покупателей снизится, что наиболее существенно отразится на рынке недвижимости эконом-класса, где доля ипотечных покупателей доходит до 85%.
6. Рост количества отказов по выдаче ипотеки
Более тщательное и строгое рассмотрение заявок со стороны банков было замечено в третьем квартале 2014 года. Кредиторы, наученные горьким опытом кризиса 2008г., уже сейчас стараются минимизировать риск невозврата, в связи с чем в четвертом квартале выросло количество отказов по ипотеке.
7. Рост стоимости проектного финансирования
Если в благополучные времена приемлемой для девелоперов считалась ставка в 12% годовых, то уже сегодня она увеличилась до 15%. При этом психологический порог - где-то в районе 18%, достигнув который застройщики предпочтут отложить свои планы до лучших времен.
8. Падение объемов строительства и уменьшение предложения
Деньги становятся дороже, кредиты дорожают. Повышаются ставки по проектному финансированию, изменилась процедура выкупа земельного участка и получения разрешения на строительство, то есть существенно выросла инвестиционная себестоимость проекта для застройщика. Соответственно, в таких условиях однозначно следует ожидать уменьшения количества игроков и новых проектов. Рынок будет сжиматься, что происходит именно в кризисные периоды.
9. Падение спроса
По итогам 2014 года такого падения никто не ожидает, год был неплохим до лета. Более того, в течение всего года наблюдалась повышенная покупательская активность на рынке недвижимости. К тому же есть еще временной лаг для уже «одобренных ипотечников». Лаг продлится 6 месяцев. Точка перегиба прогнозируется на март-апрель 2015 года. Вообщем, «весна план покажет». Будем ждать и смотреть за развитием ситуации.
10. Снижение цен
Пока не снижаются, или снижаются очень медленно. Ах да, снизились в валютном выражении на 30-35%. Но мы ведь живем в «рублевой зоне».
Пузырь на рынке недвижимости сдуется. Рынок недвижимости перегрет. На сколько перегрет? «Да элементарно, Ватсон», есть очень простая формула расчета перегретости рынка жилой недвижимости, да и коммерческой тоже.
Есть очень гибкий инструмент измерения «температуры больного» - это стоимость аренды. Так вот, возьмите аренду квартиры за 1 месяц и умножьте ее на 120 месяцев, это 10 лет. Согласно столетним представлениям жителей развитых стран (Запад и США), купленная недвижимость должна окупаться за 10 лет ее владения.
Вот так просто. И никаких привязок к стоимости барреля нефти и другой чепухи.
Что имеем для города-миллионника. Двухкомнатный «хрущ» стоит 3 млн. 100 тыс. рублей, а сдается еле за 20 тыс. рублей. Умножаем 20 000 на 120 получаем 2 400 000 рублей. А стоит на 700 000 руб. дороже. Вот этот пузырь и сдувают «кризисы». Вот такой он, «кризис-шмизис».
Получается, что рынок недвижимости России перегрет на 30% на данный момент времени, а кое-где и на 50% и более.
Сдуется? Скорее да, чем нет, существует отличная от нуля вероятность. Но мы живем во времена «неопределенности». Времена «черного лебледя», когда все непредсказуемо. Так что поживем-увидим.
Автор: Илья Пятницкий, вольный перевод на "русский язык" статьи http://realty.rbc.ru/experts/25/11/2014/562949993091696.shtml#xtor=AL-[internal_traffic]--[rbc.ru]-[realty_block]-[expert_item_1]
Количество просмотров - 3452
