Банки, ставки, курсы, цены и рынок недвижимости: что ждать, что сделать быстрее, что покупать. Рассуждения для тех, кому «страшно».
Несмотря на кучу показательных новостей и вынесенных на обсуждение законопроектов, на рынке недвижимости Уфы все не так плохо, как когда-то в 2008. И даже лучше, чем было в сентябре этого года
Осталось только проанализировать причины и сделать прогноз на начало 2015 года.
Банки и ипотека
Уже сейчас ставки немного выросли у многих банков. В начале 2015 можно предположить, что дешевле 15% готовых среднестатистический ипотечный кредит в 1 млн руб уже не взять. Как результат – внимание покупателей к самым дешевым объектам, новые проекты только в эконом-класее и с минимальными площадями квартир в целях уменьшения общей стоимости. А как результат года через 2-3- нехватка квартир комфортных планировок.
Второе следствие – больше продаж квартир с обременением, т.е. уже находящихся в залоге
Цена квадратного метра.
Пока аналитика показывает очень медленную реакцию рынка. Снижение проявляется только к реальной сделке путем торга. При сохранении теперешних тенденций можно было бы прогнозировать снижение цены быстрее, но валютная динамика заставляет всех торговцев потребтоварами повышать цены. Народ, глядя на это, начинает повышать цену на свои квартиры, так как «все ж е дорожает». Парадокс – меньше свободных денег - выше цена квартиры встречается 1 на 5 случаев и не дает рынку снижаться, хотя снижение все равно последует в начале 2015. В сегменте здравомыслящих продавцов, которым нужно скорее продать. В сегменте инвесторов и тех, кто не торопится (а сюда автоматически попадает элитное жилье) – могут быть противоположные движения «от новостей».
Но в целом – цена жилья расти все-таки не будет. И начнет снижаться, медленно, по отдельным вариантам. Ползком в течение года наверное где-то до 65 тыс руб за кв.м. по типовым квартирам (последний психологический рубеж, сейчас это от 70 тыс руб)). Как антиинфляция покупательской способности. Вряд ли ниже, так как всем жалко... Но лучше жалко и ниже, чем полный застой на рынке, от которого на самом то деле никому не хорошо, ни покупателям, ни продавцам, как когда-то в 2009.
Новостройки будут выдерживать уровень цен дольше, так как себестоимость будет ограничивать застройщика. Акции будут продолжаться. Вилка цен между новостройками и вторичкой сократится еще сильнее, какие уж тут «доходные» инвестиции, скорее сохранение имеющегося и покупка морально не устаревшего объекта с социальными целями (дети-внуки или «чтоб было»).
Поскольку большинство сделок с недвижимостью сейчас совершают заемщики банков и потребители среднего и эконом-класса с целью альтернативных сделок, направленных, на изменение жилищных условий в разных вариантах, все политические и экономические премудрости вызывают у них дезориентацию и нервозность, срывы сделок, договоренностей и решений. Словом – НЕ ценовые последствия, которые мешают результату больше, чем цифры.
Коммерческая недвижимость и стрит-ритейл.
Почти весь стрит-ритейл уходит в торговые центры с потоком покупателей. Федеральные ритейлеры заморозили развитие своих сетей минимум до весны. Тем, кто ждал желаемое место – это шанс его занять. Но все больше помещений в надписью «сдается» на фасаде появится на улицах, продолжая, кстати, совсем не кризисную тенденцию, отражающую развитие отрасли. Торговля уходит в:
- интернет
- торговые центры с обеспеченным потоком покупателей
- в мега-маркеты и дисконт – центры.
В итоге на «красных линиях» Уфы, а это преимущественно переведенных в НЖП хрущевки и панельки определенных площадей и типичных планировок – масса свободных помещений, хозяева которых – «рантье», пока не понимают, что с ними делать дальше - спроса на помещение нет, цену снижать пока не охота. Но ни страховые компании, ни банки, и федеральные сети пока не готовы расширять сети. Помещения будут простаивать, требуя тем не менее, затрат на коммунальные услуги. В результате торговые и универсальные помещения от тех, кто готов снижать цену, буду заняты офисными типами бизнеса, которые по умолчанию могут платить за аренду намного меньше, дробиться на мелкие лавченки, возвращая «внешний вид» красных линий куда-то лет на 10 назад. Либо переходя в формат аренды рабочей зоны или так называемой островной торговли.
Торговые центры, имеющие большую проходимость, будут отдавать холлы под островную торговлю некоторых из тех, кто ушел с красных линий, и не побоялся их многостраничных договоров аренды. Или «играть в тетрис» перегородками в бутиках, чтобы уменьшить предлагаемые площади.
Как следствие – часть таких торговцев также уйдет в интернет, в продающие страницы соцсетей и досок объявлений. Но это тенденция тоже не нова, и, кстати, с кризисом не связана. Ее не все заметили сразу, но именно с ней началась деградация стрит-ритейла, которая продолжится и далее. На месте останутся скорее те магазинчики, у которых помещения в собственности. Но если грозящий налог с малого бизнеса все-таки введут, то 90% таких предприятий со средней прибылью 30-70 тыс руб в месс ( парикмахерские, однобрендовые магазины, хозтовары и т.д.) закроются вовсе при перспективе платить 300 тыс руб в квартал.
Кстати, их место могут занять так называемые «антибизнесы», т.е. места, где перевернута технология оплаты - не за товар, а за время, не за килограмм, а за штуку, не по качеству, а все по одной цене и так далее. Не за услугу, а за результат. Рассчитанные на массовое посещение и не заморачивание клиента подсчетами- все одинаково, сколько унесешь и т.п.
Офисные центры.
Преимущество будет за теми, у кого доля мест общего пользования, определяющая конечную цену, минимальна. А это те, что похуже. Пока спасает то, что в Уфе в целом офисников высокого класса мало. Но кабинеты будут становиться меньше, столы уже, офисная техника – компактнее. И это тоже тенденция не кризиса, а развития технологий. Шкафы бумаг теперь занимает карта памяти в 1 кв. см. А большинству непроизводственных типов бизнеса достаточно стола, планшета и мобильника. Все остальное – в сети и компактных гаджетах. Снижение арендных ставок будет необходимым делом для удержания арендатора. Собственники будут выбирать – более низкий доход либо простой или периодическая беготня арендаторов с места на место. Высокие налоги на имущество могут все-таки побудить их сдавать помещение хотя бы дешевле.
Загородная недвижимость.
Тут в силу слабой структурированности сегмента и большого территориального охвата резервы еще есть. Город все равно дороже. Ликвидная площадь объекта снизится еще сильнее – до 50-70 кв.м. и пресловутых 6 (8 максимум) соток. Это позволит создать ликвидные объекты. Те же, что стоят более 6-7 млн руб, рискуют застояться на рынке, и потерять не только ликвидность, но и устареть морально с точки зрения технологий. А то и плесенью покрыться. Город постепенно превращается из мегаполиса с пригородами в агломерацию ( в чем разница, можно посмотреть тут), которая отжевывает поле за полем. Из-за транспортных проблем и «расползания» индивидуального сектора это неизбежно.
Земля – это пока ценность, генетическое крепостное и коммунистические «after party». Хорошо, когда есть. Но интуитивно возникает аналогия с советскими «садами», когда размежеванные массово сельхозпаи выходят на рынок комплексами «таких-то дач» по довольно демпинговой цене 200-300 тыс руб за участок. И, скорее всего, тенденция будет продолжаться в более отдаленном пригороде, где земли мало, постоянно жить сложнее, и привлечь покупателя можно именно ценой.
Движуха в сегменте продолжаться все-таки будет. Так как куда-то в ситуации снижения доступности ипотеки надо девать маткапитал и ограниченные накопления. Технологий локального обеспечения индивидуального жилья становится се больше. Электричество и дороги - и наш народ готов жить и поднимать целину.
Кстати, содержание дома по новым технологиям может стать дешевле, чем комуслуги по городской квартире. Правда, забот бытовых может создать больше. Но будет выбор.
Налоги на имущество от кадастровой стоимости еще сильнее заставят оптимизироваться.
Аренда жилья. В сегменте много квартир, хорошего качества и по адекватной цене. Квартир даже иногда становится больше, чем арендаторов. Поэтому возможный рост ставок только по причине стоимости коммунальных услуг покажется как-то не к месту.
Во что вкладывать.
В ликвидные объекты, которые будут востребованы, во-первых; иметь более низкие сроки продажи - во вторых. А это значит и минимальную степень доходности. Цель тут - скорее сохранить деньги и обеспечить стабильный денежный поток, например, от аренды. Про ставку готовых доходности выше инфляции позабыть надо было еще вчера. Такими объектами могут быть маленькие индивидуальные дома, ликвидные земельные участки в «первом кольце» - зоны постоянного проживания вокруг многоэтажного города. А также небольшие квартиры в районах города с высокой мобильностью населения или миграционными потоками «студенты, приезжие, активная застройка и создание инфраструктуры».
В общем, опять недвижимость, так как даже в валюту теперь страшно, законодатель пригрозил запретить.
Саммит 2015 года в Уфе. Показателен пример Казани, хотя Уфа к сожалению не была никогда туристическим регионом. Саммит позволит создать инфраструктуру города, ее детали, которые в ином случае строились бы значительно медленнее. То и там, вокруг чего и где будут сконцентрированы новые транспорные потоки, мосты, развязки и прочие объекты, может стать перспективой тренда развития города или отдельного сегмента. Как когда-то таким трендом стали строящиеся Инорс и Затон, позже - Кузнецовский затон. Само по себе мероприятие не должно стать фактором искусственного завышения цены на те или иные объекты, как считают многие. Приглядеться к этому процессу стоит несколько в ином ключе - быть в тренде географии развития города.
Свое IMHO скромно выразила автор: Андреева Елена
Опубликовано: Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ
Автор предупреждает, что при значительных изменениях политических решений и экономических рычагов этот прогноз может «полететь ко всем...». Но не только к худшему, но и к лучшему.
Количество просмотров - 2331
