Банки не знают, что делать с "завышениями цены в ДДУ", которые процветали в "жирные" 2019-2022 годы
14.04.2025
Исторический экскурс. 2019-2021 годы. Господдержка- Когда была господдержка, то есть кредиты под 6-7%, что делали покупатели новостроек, у которых не было денег на первоначальный взнос.
- Они сумму первоначального взноса + доп.расходы, т.е. 10-15% закладывали в стоимость квартиры, рассчитывая на рост цены.
- Пример. Квартира стоила 6 млн.руб., а проводили ее за 7,2 млн.руб, то есть в ДДУ (договор долевого участия) шло завышение цены.
- Это было массовым явлением на рынке недвижимости три года.
Конец эпохи завышений
- С конца 2023 года, и в течение 2024 года, когда господдержка завершалась, банки столкнулись со следующим.
- Из-за роста ставки ЦБ при кредитовании под 6-7%, у них возникала "убыточная деятельность" по банковским показателям.
И что они придумали.
Для того, чтобы застройщикам проводить объекты по господдержке, они внедрили так называемое "субсидирование".
Субсидирование
- Хочешь проходить по господдержке - плати банку комиссию. Иначе он, несмотря на закон, не будет проводить сделку.
- Комиссия по новостройкам достигала 10%, сейчас снижена до 9%.
- Комиссия по ИЖС достигала 18%.
Общая сумма завышения. Итоги "бурных" лет
- Отсутствие первоначального взноса 10%.
- Доп.расходы 1-2%.
- Плюс комиссия банка за "субсидирование" 9-15%.
- На выходе имеем завышение цены в 25% в договоре ДДУ.
В "жирные годы": 2019-2022, это все проходило на "Ура", потому что цена на объекты недвижимости росла у застройщиков.
- Был большой рост + добавилась инфляция, все это нивелировало "завышение".
- Иногда эту стоимость "субсидирования" оплачивал сам застройщик.
- Но она все равно "косвенно" сидела в цене объекта.
- Просто такого формального завышения не было.
2025 год. Банки не знают, что делать с этими квартирами
- Наш пример, клиент купил квартиру в 2022 году. Квартира стоила 6 млн.руб, завысили до 7,2 млн.руб.
- Дом построился.
- У нас объектом залога является право требования по ДДУ.
- Когда дом достроился - возникает залог в качестве объекта недвижимости, когда он ставится на кадастровый учет.
И вот когда банк оформляет залог на объект недвижимости, а не право требования, то требуется независимая оценка.
Независимая оценка
- Банк требует оценку и все заемщики на стадии сдачи дома и получения выписки из ЕГРН" несут отчет об оценке в банк.
- Сейчас все делается в электронном виде, аккредитованными оценщиками.
- И этот отчет об оценке должен выйти на цену, которая в ДДУ (в нашем случае 7,2-8,0 млн.руб., в зависимости от ситуации) и не меньше.
- Но из-за того, что рост цены прекратился и было завышение цены на 20%, она составляет 6,0-6,2 млн.руб.
Банк не знает, как эти залоги оформлять.
Оценочная "вилка"
- Оценщик может завысить цену, но банк такой отчет не принимает.
- Оценщик боится завысить, так как потеряет аккредитацию, лишится права работы в дальнейшем.
Все. Патовая ситуация.
Наблюдаем за развитием событий!
PS
Материал предоставлен Андреевой Еленой Ярославовной, ген.директором САН "ЭКСПЕРТ", г.Уфа.
Подписывайтесь на ее канал "Новости недвижимости", где она выкладывает видео, статьи по темам, которые обсуждаются только в кулуарах https://t.me/expertrussianews
Количество просмотров - 1075
